揭開中國樓市底褲，房價入冬真相感人
最近樓市熱鬧異常，屢有大消息放出。
先是房價暴跌，後傳利率上調，眾媒體一驚一乍，急著宣判樓市死刑。
諸如上述調調的標題屢見不鮮，或恐嚇或忽悠著普通民眾，尿性相當一致。對此，偽磚家覺得還有有必要明辨一些事實，以正視聽。
首先房價真跌了嗎？
大概沒有什麼比這個問題更令人關心了吧。
經常看到新聞說房價大面積下跌，但老實說那得看是跟什麼時候比。現在房價的下降，其實是跟年初，房價最高位的時候相比。如果你跟去年相比，房價還是在上漲的呢。
尤其是北京，依然是京津冀地區二手房同比漲幅最大的城市，4月份90平方米以下二手房房價同比去年仍然上漲了23%以上，90 -144平方米二手房房價同比去年也上漲了21%。
至於學區房暴跌100萬這樣的價格下降，說的也只是報價下降，而不是真正買賣的成交價下降。現在樓市無論買方賣方，均處於觀望期，有很多賣家聰明得很，故意放低了報價，來試探市場的購房情況。
當然，還有最重要的一點是有政策規定了，房價不準高！目前，北京樓市的真實情況是，二手房都規定了區域最高指導價，超過這個價格的，不許公開掛牌。
另外還不排除房子在出售的時候也會通過各種途徑做低價格，讓人感覺價格似乎降了。其實，現在新聞里說的房價暴跌，很可能不過是開發商和中介們慣用的伎倆。
現在調控這麼嚴厲，他們的日子很不好過，曾經門庭若市的中介變成了門可羅雀，甚至有些中介一個月都沒做成一筆生意。
那麼在這種情況下，放出一些慘兮兮的「大消息」，無非就是為了誤導國家和吃瓜群眾。一方面是期待國家的調控不要太狠，看我們現在已經如此之慘，各種調控還是見好就收吧。另一方面是吸引群眾買房，你看現在價格都已經如此之低了，趕緊抄底吧，否則錯過這個村，可就沒這個店了！
所以，不要屁股決定腦袋，房價下跌這事還真得理性看待。
人為製造樓市寒冬
房價沒怎麼跌，但樓市的確入冬，是人為製造下的「成交量」入冬。
今年5月，北京新房成交同比下降了38%，上海下降了28%，南京下降了大約60%……
為什麼我始終強調「在成交量上入冬」？因為大多數中心城市的房價仍將是堅挺的，大幅下滑的只能是成交量。至於價格，能橫盤和微跌就很不容易了。
房價大跌，是政府不願意看到的，因為那樣會影響金融安全，進而影響整個經濟的運行，影響到失業率和社會安定。所以，政府能容忍房屋成交量大跌，不能容忍房價大跌。
6月5日，有媒體爆出北京房貸利率上調的消息，指出北京樓市相當於變相加息四次。如果按最新利率來算了，購房者借500萬貸款30年，總共要還1009萬，利息竟然比本金還要多，你說，這是要人來買房的態度嗎？
此外，對於一線樓市，國家還不斷推行各種限購大招，在這樣的情況下，由於購房門檻的提升和購房成本的增高，那麼現在無論是剛需還是炒房客，無論是首套房還是換房需求，都會被統統打壓。
這樣一來，從買方角度來說，需求就被打壓，樓市的流動性會進一步枯竭。
另外，從賣房角度而言，國家也在通過限售等政策各種關門，從而降低房東的賣房需求，比如現在政府就控制住了預售證的發放，讓很多樓盤無法銷售。
廣州2017年5月新獲得預售證的住宅僅3191套，環比下降69%；獲得預售證的住宅面積總計為35.86萬平方米，同比下跌65%，環比下跌68%。
對於地方政府來說，低價賣，會成為輿論焦點，場面太過火爆，容易產生腐敗；正常價格賣，則會引發房價環比大漲，招致上面的批評。於是，暫緩發放預售證不讓賣，就成為地方政府的共同選擇。
當你沒有辦法的時候，就拖一拖、等一等，這是官場必備的技巧。也就是說，目前市場成交量的萎縮，是通過「行政化色彩最強」的手段，即不讓賣促成的。如果沒有這些措施，中心城市的房價將繼續上漲，直到泡沫破裂。
而政府為了避免這種局面的出現，不斷收緊調控措施，希望攔住樓市這匹狂奔向懸崖的烈馬。
對於樓市的整體看法，其實偽磚家一直沒有改變：
1、繼續長期看好高級別、有人口增量城市的優質住宅，認為在未來10到15年仍然是中國普通居民的珍貴的資產保值、增值方式。
可以說，長期來看，中國房價最安全的區域仍然是三大國家級城市群，以及不超過10個區域性的城市群輻射涵蓋的城市，這是中國未來城鎮化人口增量最為集中的地方。
中國的城鎮化，將是這些城市房價最大的支撐，這些城市群，也將是中國房地產的「諾亞方舟」。
2、但短期，即近兩三年來看，大城市樓市將「在成交量上入冬」，房價出現橫盤、微跌的局面，而人民幣計價模式下的、大城市住宅價格的暴跌幾乎是不可能的。
3、目前正在被地方政府撩撥起來的三四線樓市上漲，很大程度上是一個陷阱。對這些非都市圈的三四線城市，尤其是一些人口凈流出的小城市，表面的熱鬧絕對只是暫時的，其房子要慎重對待，該拋就要拋，該跑就要跑。
4、中長期，我們對80%以上城市的樓市，即絕大多數的中小城市房價持偏於悲觀的態度。
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