未來10年房地產投資的三大趨勢
過去10年，你只要閉眼買房的就是人生贏家，但未來可能就沒那麼好的運氣了。
2017年11月24日，首屆「宜信財富全球房地產投資高峰論壇」會上，宜信公司創始人、CEO唐寧攜海內外房地產投資領域的頂級專家齊聚上海。
對未來10年的房地產投資趨勢，唐寧作出了三大預判：
首先，房地產投資的暴利時代已去，價值投資已來。投資非投機，重在深入研究、全球配置、科技驅動。
其次，客戶對綜合回報、增值服務越來越重視。基於房地產投資的移民、教育、擇業、養老、傳承等，需要端到端的專業服務。
最後，自己動手已去，專業機構已來。客戶應更為關注與頂級專業機構合作，重視對機構的選擇，而不是自己做項目。
（宜信公司創始人、CEO唐寧）
地產的暴利時代已經過去，科技在改變房地產投資
首屆「宜信財富全球房地產投資高峰論壇」於24日在上海成功舉辦，包括KKR、黑石、凱雷、鐵獅門、仲量聯行等全球房地產頂級投資機構悉數到場，就如何通過母基金投資全球房地產，以及如何通過金融地產與實物地產的結合，為高凈值人士提供投資、生活一站式服務進行探討。
眾所周知，中國的房地產發展濃縮了改革開放的時代變遷：
1978年我國首次提出住房商品化和土地產權的概念；
1980年提出出售公房，調整租金，提倡個人建房，買房；
2003年以來多種財政、貨幣政策，使得房地產行業在穩增長和控房價之間反覆膠著、平衡。
今天中國的房地產行業已經告別了高速發展的階段，迎來平穩健康發展的新常態。
對此，宜信公司創始人、CEO唐寧有著清醒的認識和判斷，「房地產市場過去10年、15年以來的福利時代已經基本一去不復返了，價值投資的時代已經到來了」。
「我們談到過去的10年、15年，總感慨買一套房就可以有很高的增值，也包括購買以房地產為底層資產的信託產品，就能夠有兩位數的回報，並且沒有什麼風險等等，但這樣的時代已經過去了」。
他繼續說道，「我想很多高凈值人士，應該是親身參與過這個高增長的時代，並且從中深深受益過。但是下一個10年，房地產投資將不會再是這樣。房地產投資將會以全新的形態，聚焦在價值投資方面，並且需要深入的研究，看看到底哪些機會能夠創造出新的價值。」
同時，唐寧認為房地產價值投資是要走出國門的。
「過去創造價值的方式也已經不適用了。我們需要能夠走出中國去，到全球範圍內捕捉相應的機會，通過全球範圍內的資產配置，分散風險、優化組合；也需要我們利用科技，捕捉到科技讓房地產變得更加有價值的機會和可能。」
談到這裡，他向大家分享了一個親身的經歷，「我剛從新加坡回來，上周我們的幾十位小黑卡客戶在新加坡慶祝分公司3周年生日，之後他們訪問了我們母基金旗下投資的喜達屋集團的一家科技酒店。到了科技酒店裡面，是由一個可愛的機器人引導著大家到各自的房間，如果點一些吃的、喝的，一會兒機器人就會自動送來。科技在改變著金融，科技也在改變房地產投資。」
所以唐寧對未來房地產市場的第一個判斷，就是過去的「暴利」時代已經過去，而價值投資，真正基於研究的投資，需要全球化的投資、關注科技的發展，未來房地產投資將呈現與之前完全不同的形態。
綜合回報、增值服務等訴求將越來越旺盛
在十七世紀，英國的Grosvenor先生買了一片滿是森林和沼澤的荒地，後來他們就在這片荒地上耐心開發了一個又一個辦公樓、住宅、花園等等，而這就是現在寸土寸金的倫敦西區。
隨著整個區域的高度商業化發展，這位Grosvenor先生最終成為英國業主當中最富有的一位，財富甚至超過英國女王。
而在今天，該家族不僅僅投資了英國，還投資了全球60多個主流國家的房地產業務，並發起和管理了多支大型房地產投資基金。
從Grosvenor家族的故事或許我們可以領會到，房地產投資並不僅僅是單純的置業購房，賺取房租或差價，一個成功的房地產投資，往往包含了眾多增值服務的理念。
「隨著市場的成熟化，現在我們的高凈值、超高凈值投資者所關注的維度，已經不再是單純的財務回報，而是逐漸轉移到綜合目標、生活訴求、增值服務等訴求上來。」
唐寧在論壇上表示，「這怎麼理解呢？我們發現中國高凈值，超高凈值客戶的家庭正在做很多非常有意思的事情，包括移民金融、投資移民等等，出發點是為了下一代的教育、為了下一代的職業發展，因此移民金融、投資移民成為很多家庭的選擇，而這些訴求往往都需要以房地產投資為載體來完成。」
「移民金融、投資移民其實是一個房地產投資的事情。」
唐寧總結，「客戶需要的是既能夠達成房地產投資的成功，又達成移民的成功，只有房地產投資在完善的風控下，項目成功了，才會有移民生活目標的成功達成。這些增值的訴求也不僅是投資移民，包括我們講的幫客戶下一代做的留學設計，比如把房子買在學區；也包括為個人養老、退休進行設計；為下一代順利傳承、接班進行設計，讓財富能夠順利傳承給子女，而這些都需要通過房地產投資的方式。」
「所以目前中國高凈值、超高凈值客戶對於房地產投資的訴求已不再是過去的單純財務回報，而是對於各種相應的增值服務要求越來越高，在這個過程當中，項目面臨的相關風險也會比較大。那麼如何能夠做好防控？就需要有足夠的專業性，才能實現對下一代教育、職業發展的目標，或者是實現投資移民、養老、傳承等目標，這是我的第二個觀點。」
投資人自己DIY置業，將轉變為依靠專業機構投資
唐寧認為，未來10年高凈值人士自己動手置業的方式將會越來越少。也就是自己動手挑選城市、區域、地段、房產，這樣的房地產投資的方式會大大減少，更多的將是以和專業機構合作的方式。
專業機構在房地產投資過程中，起到的作用會越來越重要。
對於非專業的個人投資人，注意力需要轉向去識別專業的機構上，讓機構去捕捉全球範圍內的房地產投資收益機會。
這些收益不僅僅是財務收益，也包括各種生活上的綜合收益，甚至包括心靈的平靜。
很多人在國外買一套房子，房子是買了，結果前前後後的一大堆的爛事，並沒有好的體驗，也沒有好的結果，還破壞了好心情。
未來專業機構的作用將會越來越大，投資者需要做好機遇的捕捉，知道有哪些機遇、哪些可能，是投資者個人過去所不知道的，在知道了這些可能之後，如何識別專業的機構，並監督專業的機構去做專業的事。
只有通過這樣的方式才能讓成為未來10年、20年、甚至更長一段時間裡房地產投資增長的受益者。
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