租賃大業三年成勢 2018年樓市生態裂變

這更像是一場被動參與，因為不參與就會被迫退出這些超大特大城市的地產市場。這也更像是一場賭博，賭的是政策放鬆與規則的不確定性。

中房報記者 許倩 北京報道

11月22日，深圳龍華區潤達圓庭小區「CCB建融家園」，迎來了貸款租房的首位客戶李拓，他成為中國建設銀行首位三年期長租貸款客戶。「建行給了我三年期的貸款，總共26萬元左右，以後我每個月還7000多元。這套四居室的房子帶全新裝修，面積100多平方米，沙發、柜子、床、書桌等一應俱全，靠近深圳地鐵4號線紅山站。」

租購併舉的住房制度從2015年試點起步，局面已經打開。從2018年開始，整體格局將深度變化，星星之火正在燎原成勢。

這不得不說來自於頂層設計的土地制度改革與催化。11月10日，深圳首宗70年自持租賃用地以掛牌的方式出讓，最終深圳市人才安居集團競拍成功，成交地價為10.1億元並配建37860平方米人才住房。

11月21日，上海土地交易市場再推6幅租賃住房用地。自7月推出首宗租賃住宅用地至今，上海已經推出29宗租賃住宅用地，出讓租賃住房用地15幅。而北京已成交超25宗土地涉及70年產權持有，大約能夠提供租賃房源2萬套。

政策總會反射到行動與市場，據中國房地產報記者不完全統計，截至目前，包括北京、上海、廣州、天津、杭州、成都等城市共計成交自持和租賃用地超過100宗，可提供約400萬平方米的租賃面積。萬科、保利、金地、龍湖、首開、融信等房企，已紛紛在這些城市拿下近20宗自持宅地或商地，自持比例從36%到100%不等。萬科更是提出新定位，計劃成為租賃行業的龍頭企業。

「全自持只租不售」項目獲得銀行投來的「橄欖枝」。近日，中國工商銀行北京市分行與北京市保障房中心、城建集團、首開集團、亦庄控股、中糧地產簽署住房租賃戰略合作協議，加大金融支持北京市住房租賃市場建設力度。未來5年，工行將為北京住房租賃市場各參與主體提供總額不少於6000億元融資支持，其中，為租賃住房建設主體推出「租賃住房開發貸款」，融資金額可達項目總投資的80%、期限可達25年。

城市政府在土地出讓源頭規定只租不售，有助於建立房地產市場的長效機制，一切都在向好的方向發展。現在擺在面前的焦點問題是，企業自持租賃項目如何更好經營與盈利。

金融系統集體出動支持

房屋租賃的前期投入成本是比較高的，目前多數開發商還只是處於凈投入階段。在這方面，銀行等金融機構及時加入提供了先期的融資支持。

近日，中國工商銀行北京市分行有關負責人表示，未來五年為北京住房租賃市場各參與主體提供總額不少於6000億元融資支持；綜合運用租賃住房開發貸款、租賃住房建設貸款、租賃住房運營貸款、個人租賃住房貸款、租賃住房資產證券化產品、租賃住房產業基金六大產品，滿足住房租賃企業在開發建設、項目運營、資產盤活、後期退出等環節的融資需求。

其中，中國建設銀行為租賃住房建設主體推出「租賃住房開發貸款」，融資金額可達項目總投資80%、期限可達25年；為個人承租者推出「個人租賃住房貸款」，融資金額可達100萬元、期限可達10年。近期工商銀行北京市分行已實現北京市首個企業自持住房項目——中糧地產海淀永豐租賃住房項目審批落地。

11月16日，建行廣東省分行與保利地產、碧桂園、恆大、萬科等33家房企簽訂住房租賃戰略合作協議，「十三五」期間，建行將投入2000億元專項資金，聯合各大房企推出300萬套租賃房源。建行廣東省分行還聯合建信國際、建信信託、廣東建融公司等子公司，共同推動設立500億元規模的廣東建信住房租賃發展基金。該基金首期規模200億元，專門用於支持租賃住房開發建設及開展住房租賃相關資產證券化業務。

11月3日，建設銀行深圳分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內的11家房地產企業簽署房屋租賃戰略合作協議。

股份制銀行也在密集進入住房租賃市場。10月30日，中信銀行與碧桂園集團簽署合作協議，中信銀行未來三年將在長租住宅領域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領域金融需求。

盈利痛點需要智慧性破解

開發商自持100%的住宅面積，這意味著傳統以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產開發商，角色轉向了「房東」。

在中國房地產報記者接觸的房地產市場人士中，大多數人士認為，由於住房租賃市場主要面向的是中低收入人群，租金水平不可能太高，僅靠租金收益甚至還不能覆蓋前期銀行借款成本，盈利性成為房企開發自持租賃項目的痛點。

記者得到的數據是，目前長租公寓行業的平均融資成本高於10%。據龍湖地產內部測算，長租公寓的資金成本要控制在4%左右，持續投入後才能實現盈利。

萬科董事會主席郁亮在中期業績發布會上表示，萬科的長租公寓如果能夠達到1%～2%的回報率，他就很滿意了。「未來隨著政府出台相關政策扶持，長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能夠達到6%～8%水平的話，我們就往這個方向走。」

今年6月份，萬科以「總價25.3億元+70年100%自持」競得佛山桂城一宗佔地超過5.5萬平方米的商住地，而後萬科公布了這一地塊的運營方式，將與建設銀行合作，打造租賃社區，定名為「CCB建融家園·泊寓」。但具體如何運營一直未有透露。如果計上自持面積超過50%的土地,萬科的自持地塊已經達到五宗之多。

萬科的一個運營思路是，將採用合作建房和眾籌的方式，引入合作企業，化解盈利難題。

按照萬科的設想，考慮到自持住宅產權不能分割，將設計成立眾籌平台，將眾籌中的「一份」對應20～30套住房，參與眾籌的企業按照眾籌份數，支付交易對價。在萬科開發建設完成項目後，參與眾籌企業的員工可以租賃這些住房，同時向眾籌平台繳納租金，再返回到相應企業。而萬科則收取眾籌運營費用、提供所有物業管理和配套經營服務。

不過萬科方面在回復中國房地產報記者時表示，截至目前，眾籌方案還未有明確進展。據了解，萬科競得自持宅地，基本是由區域公司自行決定的，北京公司和廣州公司先行試水。顯然，仍處於試水階段的萬科，很難說已經找到了盈利模式。

萬科長租公寓業務開展兩年多時間，主要收入還是以租金以及服務費為主。據同策諮詢研究院分析報告，自持住宅用地，只租不售的限制，萬科只能以重資產的方式建設長租公寓。所以除了租金收入方面，重資產運營還具備資產增值屬性，以達到企業資產管理的目的。

重資產並不意味著無法退出，對於泊寓而言，萬科已經規劃未來通過REITs的方式降低資產重量。萬科大規模擴張租賃公寓，基於一個最大的出發點和最終的落腳點，就是從產品的全生命周期上考量，這些長租公寓中的租客或許就是萬科未來的業主，客戶的獲取是房企永遠繞不開的命題。

資產證券化也要看投資回報率

儘管目前盈利性不佳，也擋不住房企們競投自持租賃地塊的「熱情」。

一位開發商人士直言，「去競爭自持性商品房配建地塊的原因是，自己只要付一部分錢，大部分靠銀行貸款周轉開發，這些自持商品房作為資產抵押給銀行，能把錢周轉出來，依然可以繼續開發。在『大魚吃小魚』的年代，誰的規模大，誰的速度快，誰就可以生存下來，反之，則有可能被兼并、破產」。

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，住宅市場遲早都會見頂，房企要想繼續活下去，就一定要轉向存量市場，就需要持有一定的經營資產做「對沖」，這樣才能為業績繼續成長提供支撐。「算得過賬，就是企業遠見、賭博明天，期待自持租賃住宅會有真正市場化的蓬勃發展。算不過賬，就只能政府做主、國民買單，民企最終黯然退出租賃住宅市場，剩下政府自建或者國企陪綁。」

這更像是一場被動參與，因為不參與就會被迫退出這些超大特大城市的地產市場。這也更像是一場賭博，賭的是政策放鬆與規則的不確定性。

而隨著存量市場的到來，從開發模式轉向運營模式，這也是未來房企的生存法則。在存量房運營時代，REITs被寄予了厚望。萬科方面表示，自持用地的盈利模式，是為未來轉型經營性物業做鋪墊。

不過，「資產證券化最看重的也是投資回報率。只有投資回報可以覆蓋資金成本和基金管理費並且還可以有哪怕是一點點薄利的話，資產證券化才可能真正實現。」歐陽捷表示，而提高投資回報率的方法不外乎：降低投資、提高收益。前者要降低土地成本、稅收、企業費用和建造成本，後者就是定位中高端客戶，爭取獲得高水平租金定價。

而降成本的最大的空間還是地價。當前超大城市的平均地價房價比已經高達46%。而從提高收益角度看，歐陽捷認為，（以上海為例）未來5年，上海推出70萬套租賃住宅，幾乎可以肯定會超過現有租賃市場可出租存量，不僅會嚴重衝擊現有租賃市場，很可能拖累整體住房租金水平進一步下跌。

只有基本達到資產證券化的水平，超大城市的自持租賃住宅才可以持續經營。在中國房地產報記者的採訪了解中，地價與稅收是企業積极參与租賃住宅建設的最大顧慮。這些剛性問題還需要更優的制度安排來支持。

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