一線城市首見庫存壓力

中國一線城市房地產市場目前最大的一個痛點，就是庫存消化周期不斷上升。這是從來沒有出現過的現象。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

中國一線城市房地產市場目前最大的一個痛點，就是庫存消化周期不斷上升。這是從來沒有出現過的現象。

11月27日，上海易居房地產研究院發布的80城住宅庫存報告顯示，當前全國80城庫存規模回落到了2013年8月的水平，新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.8個月。

其中，一線城市的庫存去化周期，自2010年以來首次超越二三四線城市，達到11.9個月。「已經增長到壓迫房價下跌的程度，這也可以解釋最近幾個月國家統計局公布的70城房價指數中，一線城市房價指數率先下跌的現象。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國房地產報記者表示。

一線城市目前庫存高企的主要動因，是市場交易降低到了歷史底部。嚴躍進認為，真實的庫存規模其實不高，反而是低於歷史水平，房價指數下跌只是階段性現象，「總體上說，一線城市房價是漲多跌少、漲長跌短」。

「中國房地產市場未來將進入三四線城市房價再無周期、一二線城市資產價格長期向上的時代。」興業證券研究員閻常銘認為。

成交凍結，庫存周期上升

「截至2017年10月底，檢測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米,環比減少2.1%，同比減少10.1%。自2015年以來，全國80城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，充分體現了近三年全國去庫存戰役取得了較好的效果。當前全國80城庫存規模相當於2013年8月的水平，即庫存規模回落到了四年前的水平。」易居研究院稱。

從區域看，一線、二線、三四線這三類城市的住宅庫存總量都呈現環比、同比的下滑態勢，分別為2168萬平方米、23884萬平方米和13438萬平方米，環比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%,，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。

一般房地產業界認為，庫存去化周期的合理區間為12~16個月，高於該區間說明庫存規模偏大，低於該區間則說明庫存規模偏小。

在這80個城市中，新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.8個月，已小於合理區間。但三類城市的去庫存情況卻各有不同，其中，二線、三四線城市新建商品住宅的庫存去化周期為10.7和10.9個月，很多三四線城市的去庫存周期已經明顯收窄，有16個三線城市低於8個月的水平。而一線城市的庫存去化周期則是2010年來，首次超過其他城市，達到了11.9個月。

「過去的市場分化講的其實是一二線城市去庫存效果較好、三四線去庫存不佳的現象。但近幾個月似乎這個概念有所顛倒，換而言之，一線城市去庫存周期反而是比較高的。」嚴躍進表示。

一二線資產價格長期向上

一線城市去庫存周期超過了12個月就屬於偏高的水平，這也是出現了一線城市房價指數率先下跌的現象。在嚴躍進看來，「如果對比歷史數據，過去一線城市去庫存周期超過12個月的時候也是出現了房價下跌，所以類似的關係基本匹配。」

一線城市消化周期的上升主要源於市場交易降低到了歷史底部。以北京為例，今年1~10月份的新建商品住宅成交面積為436萬平方米，同比下跌46%，已處於歷史最低點。

克而瑞上海區域首席分析師葉茂介紹，由於政府嚴控預售證價格問題，今年至少有50個項目因為價格沒有達到預期，選擇推遲開盤，導致截至10月底，上海供應量和成交量與同期相比均減半。

根據克爾瑞的區域成交監測，今年上海成交均價整體高於2016年，每個月都屬於供不應求的狀態，價格依舊堅挺。撇除限價限簽的因素後，廣州房價的實際漲幅也可觀。而深圳的新房只要稍微給購房者讓利，購房者的購買神經就被撩撥起來，整體去化率達到7成左右。

閻常銘表示，房地產本質是貨幣現象，去年至今年預計有至少13萬億元金融槓桿加在房地產需求端，防範金融風險的要求決定了房地產行業未來的大趨勢，也決定了未來按揭將回到一二線城市，帶來的趨勢和格局就是三四線城市房價再無周期，而一二線城市的資產價格將長期向上。

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