當五環房價趕超二環，「唯地段」論徹底失效？

小嶽嶽唱起《五環之歌》要把車子開上五環。這首歌里的五環，指的就是北京的五環之路。

翻開地圖，你會發現，北京，這是一個環線特別清晰的城市。二環、三環、向外延伸的四環、五環、再到六環。

在北京城區考察的幾天時間裡，我見識到了北京五環之歌的奇妙之處。

北五環的北京、西二環的北京、東三環的北京、南二環的北京，這不太像是一個城市，更像是4個特點鮮明的不同城市。

1

當北五環遇上南二環

北京在售新房價格不能用環線來簡單界定。為什麼？來看我截取到的幾個新盤數據。

北京新盤房價數據（以1-9月在售數據為參考）

註：該售價來自北京住宅成交均價（1月-9月）僅供參考。

北五環外新盤在售價格10萬，往西走，西四環五環之間的金玉府7.8萬的均價，臨四環的澤信公館7.5萬。往東走，東五環邊兒上首城瓏璽接近10萬，恆大華府11萬的價格。

最後，我們向南看，回到北京的南城。

南二環外的崑崙域9.5萬的價格，三環四環之間的金茂府賣到9.5萬，五環外的綠地海珀雲翡7.3萬的價格。

時間往前大半年，同樣位於南二環，崑崙域的鄰居中國璽取得預售許可證時，價格不過7.9459萬元，當時四五環之間的金玉府和澤信公館同樣是不到8萬的預售許可證均價。彼時，許多媒體拿二環房價=五環房價，來討論「唯地段論」的失效。

儘管中國璽在而後再次取得預售許可證時，價格拉高到9.5萬左右。

但，我們必須得承認，北京南二環的價格在與東、西、北二環線上新房價格PK榜上全線落敗，南二環的價格甚至基本上等同於北五環的價格。

如果說，新房價格有「限價」政策、不同產品的影響。我們再來看一下以二手房為主力的五環線內的東、西、南、北各方向的價格。

五環線上的二手房價格

以五環為例，南五環外黃村、亦庄開發區基本上二手房是4.9萬-5萬的均價。而北五環的奧運板塊在7.7萬，甚至北五環外的北苑價格也超過了6萬元。東四環基本上超過6萬的價格，東五環外的東壩超過5萬。

南五環的價格對比其他五環環線板塊，還是有價差，價差高的能達到3萬元。

不僅僅是新房，在二手房的實際成交上，南城在同一環線上的價格仍舊是全線潰敗。

2

早高峰的北京環線

南城的房價為什麼在同一環線上要低於其他三個方向？

資源是很多人歸咎的最主要因素。看似「實惠」的房價，享受對等的資源，大多數人卻並不買賬。

他們說，你看看南城有幾條地鐵線？南二環的崑崙域、中國璽佔據著離天安門直線距離3公里的絕佳位置，周邊跟城鄉結合部一樣，連個地鐵都沒有。

至於遍布北京城的地鐵線路，從它們穿越的區域，我們也能看出來北京對北城的偏愛，南城的落寞。

北京地鐵線路的實際分布圖

三條南北地鐵線穿過南城分別去往房山、大興、亦庄。而穿過北城的地鐵線路則有7條。

北京地鐵14號線路東段與西段之間的空白區域

我們把這張地鐵分布圖放大，放大到北京的地鐵14號線路。有西段，有東段，但是兩個路段並沒有相連，在麗澤這個小小的地鐵站已經修了很多年。

發展更早、人口密集、成分複雜的南城，拆遷改造牽涉太多。

地鐵線路少，但是，南城在出行高峰期並不算太堵車。

北京早高峰全城擁堵狀況

周二早高峰，我們用高德地圖截取了北京的環線擁堵情況。向南看，除了南二環、南三環稍許路段擁堵外，南四環、南五環、南六環基本上是全程暢通。

再看東、西、北三個方向的環線，幾乎全程都是擁堵狀態，甚至在五環線上，都以長距離、紅色嚴重擁堵為主。

現實情況是，更多的新北京人寧願花更多的錢去北邊兒、東邊兒看房子，也不願意去價格更實惠的北京南城。

3

南二環崑崙域、中國璽的尷尬

這是北京二環外三環內的一處新盤——崑崙域。三環內的純新盤，在北京極其稀缺。

當然崑崙域也不例外，開盤當日，崑崙域全部200套房源一天售罄。在此之前，這個樓盤甚至都沒有主動對外發布任何銷售動態，甚至整個開盤過程都是靜悄悄。

我聽到的是，在一年多的拿證等待期里，很多人曾經試圖尋找各種關係去買，但不少都失望而歸。

這個西南二環的絕對稀缺品，當時均價不超過9.5萬元。

但是，它周圍的環境一般，配套並不齊全，周圍分布的幾個市場讓你很難相信，這是在北京的三環內。

崑崙域周邊環境

崑崙域附近市場

4

南三環的他無奈選擇置換

從崑崙域出發，一路向南。這裡屬於南三環草橋地鐵口。

這是是南三環區域較成熟的社區聚集地。周邊有商業，能夠滿足日常需求。有個二手房小區戀日花都的價格在6.5萬元-7萬元之間。

草橋地鐵口區域

我們去現場看房子。

業主在小區買了兩套房子，一套給兒子一家三口在住，一套老兩口在住。老兩口決定把自己住的房子掛出去，為了給孫子換一套西城的學區房。

能看出來，老兩口對自己的房子很不舍，嘮嘮叨叨說著物業的好、房子的舒適。大媽擦著桌子，感嘆道，等孩子上了學，我們還得買回到這個小區，住習慣了。

這個小區已然已經是區域內的最佳樓盤，但這個小區的對口學校是草橋小學，顯然和西城的好學校沒有丁點兒抗衡之力。

丰台的學區概念很淡，為了讓孫子上個好學校，老兩口要做二次置換。這是屬於丰台的又一尷尬。

5

這是4個特點鮮明的城市

說了這麼多，你一定會想，接下來，我要大大吐槽南城的落後，偏愛的北城。

恰恰相反，對比西、北、東三個方向偏低的南城房價，南城的不完美，讓想在北京城內安家的人有了一絲念想，安家在環內。

北京是個山地面積能佔到全市面積40%的城市。而且山地主要分布在北京的西部、北部。南部、東南部則主要分布這平原。伴隨北京北城土地的開發殆盡，南城有機會迎來它的開發。

再一個，北京已然完成了有條件的重點地區優先發展，一定會想辦法讓發展偏落後的地區趕上來。北京第二國際機場、亦庄經濟開發區，種種的政策也在表明南城正在迎來它的發展。

況且，這個區域，不是五環外、六環外，它是四環內的北京，早晚會發展。

最後有幾幅圖，放出來給到大家。是我在北京各個環線所拍到的北京風景。

北五環的北京、西二環的北京、東三環的北京、南二環的北京，這不太像是一個城市，更像是四個特點鮮明的不同城市。

高樓大廈堆起的東三環

想在北京看到最高的、成片的高樓大廈，請往東三環去。這裡是北京的CBD，建外SOHO、大褲衩、國貿...在這裡，你能看到代表北京的大量城市地標。

據說，這裡是北京建築密度和人口密度最高的地方。

東三環附近環境

宇宙中心五道口

幾年前，位於北四環與北五環之間的華清嘉園，出過37平的房子，賣到530萬，均價超過10萬元/平米，後來有人戲稱，房價稱得上宇宙中心。

這個西北五環內分布著中國最優質的兩座高等學府-北京大學、清華大學。這裡有廣為人知的中關村，這裡有中關村二小等名校，這裡有中國科學院，有數不清的碼農。

這個區域，聚集了眾多高素質人才，撐高了這個區域的房價。

中關村

北京大學周邊

周邊環境

東西二環里的老北京

這個區域內的北京，是全國人民都熟悉的北京。

是所有旅遊團都必來此一游的區域。這裡有天安門廣場、人民英雄紀念碑；有故宮博物院、有老衚衕；有王府井大街、前門、北海公園。

北京衚衕

長安街

北京平房

這是北京四個環線區域的典型特徵。深處北京這個城市，這更像是四個特色鮮明的城市。

米宅米宅：米宅旗下，專業研究全國房地產的宏觀、前策、戶型、房企、景觀、運行、營銷、成本等領域，有案例、有分析有數據、是你了解房地產、購房置業的好幫手！《米宅米宅》：mizhaimizhai

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！