任澤平最後的「賣方喊話」：明年炒股，後年買房

離職方正證券之前，任澤平接受了人文財經觀察家、秦朔朋友圈發起人、中國商業文明研究中心聯席主任秦朔的邀約，在喜馬拉雅FM的直播間里，談一些備受關注的話題，關於你的錢未來是否還會縮水，關於房價拐點何時到來，關於你所知道的一切流行的，卻可能是錯誤的觀點判斷。

為什麼很多人對房地產看錯？

秦：關於房地產你最近出了一本書，而且過去幾年你關於房地產的一些判斷都得到了市場實實在在的一個驗證。現在對於房地產後市我看到了大概有幾種看法，一種認為現在租售同權，很多地方在出台政策，包括在開發一些很好的地段去做租賃房；比如北京提出五年25萬套要出來。如果大規模的租賃房出現，對於房價的上升是不是明顯的抑制性因素？

由於房產稅、限價限貸限購等「五限」，讓很多人認為房地產會慢慢不行，尤其今年銷售額和投資量都很多，所以很多人也認為今年房地產就是最高點。另一種觀點認為中國現在總體上改善性需求還很大。我看到一個數據，現在在我們的自有產權房裡有百分二十幾連獨立衛生間都沒有。所以可以說過去很多房子本身也不行了，從這個角度看中國的房地產還有希望和空間的。

所以很多朋友都在想，我北上廣買不起，我們在周圍買，特別是在有城際連線能很快接軌的地方買。很多人認為房地產還有很多窪地，我不知道你自己怎麼思考這個問題，自己採取一些什麼行動？

任：房地產這個話題其實大家非常關注，爭議也非常多。我是研究了17年，宏觀研究了十年房地產。坦率講，我覺得這個市場上能把房地產說清楚的人屈指可數，甚至大部分流行的觀點，你發現都是錯的。

我不僅研究房地產，我還是有操盤經驗的。為什麼很多人對房地產看錯呢？

我覺得第一個是不了解政策。比如說當我們很多人講房地產市場的時候，誰告訴你房地產就是一個市場？中國土地供給都是管制的，市場起碼是要有供求的對吧？分析的邏輯框架就錯了，還在那分析什麼？所以那麼多人過去十多年不停在看空，結果漲成這樣對吧，所以說你首先要了解政策。

第二個不要試圖用單一邏輯來解釋。比如說大家經常講中國要人口老齡化了，所以房價漲不動了。老齡化這個話題講了多少年了，房價還是無畏無懼地上漲。

究竟怎麼來理解房地產？大家知道，我在15年就跟大家提出過「一線房價翻一倍」。我最近出了一本書，人民出版社出的，叫《房地產周期》。我個人認為是最近這幾年房地產領域寫得最好的一本書，我們十年的功力都在裡面了。我大致試圖建立一個框架，講房地產怎麼去判斷，比如怎麼判斷價格，投資、銷售。我這十年的研究用一句話來概括，包括我整本書的核心就是來講這個問題，我回應了所有似是而非的問題，我們用上百年的國際經驗來進行這個研究這個問題，概括一句話叫長期看人口、中期看土地、短期看金融。長期來說人口流入的地方有潛力，因為人才是房子的最終需求，人都跑了，這個地方房地產肯定沒有投資價值長期來說。短期炒一把，後來會跌得很慘了，長期看人口；中期看土地，人流入的、最近這兩年沒供地的，那更有投資前景了。

秦：所以中國的城市現在用於房地產、特別是用於住宅的土地供給，在整個城市的面積比重是偏小的，跟全世界的大城市相比都是偏小的。

任：秦總，你剛才講的是一個非常好的問題，這實際上是什麼呢？這跟我們城市規劃的導向有關。因為在我們的城市規劃里，你看不同城市的國家一級省一級城市規劃的文件，有一句話十年沒變，叫控制大城市規模、重點發展中小城市、區域均衡發展。你好好琢磨他這句話，控制大的，重點發展小的，但事實上你看人是怎麼流動的呢？人是從東北西北包括中小城市向大的都市圈流入，人來到了大的都市圈，而你要控制它的規模怎麼辦？不供地。他人來了，你不供地那價格怎麼走？暴漲。

東北西北這些中小城市人都跑了，但是你要重點發展，還給它供了很多地，導致了什麼庫存太高。所以說一線二線城市房價過高，三四線城市庫存過高，根本的原因跟這個導向有關。

所以這一次十九大也提出了「城市群」的概念。我其實比較建議未來要重點發展大都市圈，因為你看從上百年來城市化的經驗，無論是美國歐洲日本韓國，基本的規律就是人往大的都市圈遷移，因為大的都市圈更節約土地，更節約資源、更有活力、更有效率，更能為那些有才華的年輕人提供實現夢想的機會，這是一種文明。你控制大城市規模，不讓人來，不讓他享受城市的文明，這是反文明的。

秦：人口問題、土地問題，還有第三個金融問題。有人說我們現在槓桿價格太高了；有人說現在這個槓桿相對於歐美來講，我們這個餘額真的還不足為奇，意思是建議居民部門更多把中長期貸款都投到房貸里，你覺得大家還有能力支撐起來嗎？

任：其實這種簡單的做國際比較我覺得沒有太大的意義，為什麼呢？因為美國它就是喜歡消費，他甚至一度搞到了零首付，後來爆掉了、次貸危機。美國本身儲蓄率就是比較低，當然人家是有原因的，因為他社會保障體系非常健全，他有滑梯在那兜著——整個社會底保障的底線。

中國儲蓄率比較高，跟文化有關，也跟我們的這個社會保障體系不健全有關。所以這個槓桿高低跟美國進行對比，我覺得不可比，如果一定要講的話，我覺得第一中國目前這個槓桿其實不高，因為我們是一個儲蓄文化；第二個，從動態來看，這兩年加得是有點快，甚至用了一些短期的消費貸來加，這是風險點。我覺得應該這麼來看。

秦：那總體上，你對於房價本身的走勢還是屬於比較樂觀的態度啊？像當年，你那麼旗幟鮮明說一線城市翻一倍，現在還有類似的這種旗幟鮮明的觀點沒有？

任：我的觀點一直都旗幟鮮明，就是簡潔而鮮明。為什麼？因為我對我包括我對我團隊的要求，我們的所有研究第一要實戰，第二個要負責。所以你看我我所有的報告：5000點不是夢，我就是看5000點股票；一線房價翻一倍，我就看一線房價，能翻一倍對吧。新周期我就看好周期、看好金融、看好消費對吧。

所以對於房地產市場我的觀點也非常明確，那當然這裡這個問題不能這麼問，就是當很多人問你對中國房地產市場怎麼看的時候，這個問題無法回答。因為房地產永遠是一個區域市場。比如說過去的兩年北京上海房價翻了一倍，東北房價沒漲啊。所以搞開發的人永遠記住，房子最重要的是什麼？地段。第一是地段第二是地段第三是地段，所以判斷房地產市場永遠也要記得它是有區域屬性的。

那麼按照我的框架就是長期看人口，中期看土地，短期看金融。那麼從長期來說人口流入的，什麼人流入啊？有才華的年輕人，他帶著夢想來；還有那些財富凈值人士，他帶著財富來這個地方，它有活力，它有希望，那這個地方房地產市場它未來就是有潛力的，所以我是這麼一個看法。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！