稅改真會使全美房價下跌？房子即將過戶有影響嗎？將來該租房還是買房？……

上周六，參議院連夜表決，終於在凌晨敲定並通過了參院版本的稅改議案。但這個版本，與此前眾院通過的版本還有諸多分歧。接下來的事，就是參眾兩院商討解決兩個版本之間的分歧，以期在今年結束前拿出最終方案，給川普簽字了。

在稅改眾多子項目中，華人最關心的除了稅後到手的工資，還有就是房價了。參眾兩院的稅改方案，其中多項涉及房屋買賣中的稅率問題，這也勢必給全美帶來新的房價走向。

根據目前普遍的分析數據來看，房價未來會出現整體走低，一些媒體甚至用了「全美各州房價都將大跌」這樣的標題。美國中文網為此採訪了數位資深會計師和資深地產經紀，來分析稅改到底可能對房價產生什麼影響。

稅改中影響房地產業主要分為三點:

第一點：房貸利息抵扣變少

我們談全美房價走勢，不得不先將全美整體做一個劃分。這裡面有一個關鍵數字：50萬美元。

根據全國低收入住房聯盟對2012-2015年全美房屋售價的統計，可以看出50萬這個門檻在全美各州房市中的重要性：華盛頓特區居榜首，有27%的房貸超過50萬；第二名夏威夷州；第三名加州；第四名紐約州；第五名康州；第六名維州；第七名新澤西；第八名馬里蘭州；第九名麻州；第十名華盛頓州。

根據現行法律，貸款100萬美元之內的利息可以抵稅。但在已經通過的眾院版稅改里，把100萬美元額度降為50萬美元，這對許多買房華人來說無疑是個壞消息；而在參院版稅改里，100萬美元額度保留了。然而，兩個版本會如何合併協調，目前還是個問號。

對於買家來說，買房後的起初幾年，每月支付的貸款中利息占多數，尤其對於貸款較多的高房價地區民眾來說，報稅時能抵稅的金額相當可觀。但一旦改為50萬以上貸款利息就不能算作申報扣稅的話，高房價地區的民眾就會降低購買意願，這也會造成市場上很多原先工薪階層試圖購買的房產變得無人問津，從而影響市場。

根據上面的圖我們也能看到，排名前十的幾個州，如果門檻真降為50萬，按照3%的貸款利率，如果一對夫妻房貸60萬，前50萬貸款每年繳付的15000元利息可以扣抵，後面的10萬大約合3000元不能扣抵，這會讓許多購房者無法抵消成本，會對市場造成波動。

穆迪首席經濟學家Mark Zandi表示，在美國的高房價地區，稅改將最初讓房價下降10%，在全美普遍下降3%-5%。

第二點：自住房出售免稅門檻變苛刻

原來擁有5年以上並自住2年即可享受房子售出增值頭25萬美元（個人，家庭則是50萬美元）的免稅，稅改後改為擁有8年以上自住5年才可免稅。

這一部分很好理解，對於在投資熱門地區，不少人手中握有多套房產，靠買賣房子盈利。但是稅改後賣房中獲得的增值免稅的條件更為苛刻，投資者手握一個房子的周期大大增加，這對於投資來說必然不是好消息。 全國房地產經紀商協會（National Association of Realtors）指出，新稅制將使得租住房屋比購買房屋划算，從而降低人們購屋的意願，並且使房屋貶值。

第三點：房產稅抵稅額

在投票前一天的參院稅改法案里，所有州和地稅抵扣（State and Local Tax Deductions，簡稱SALT）都被取消了。目前全美國約30%、也就是4400萬納稅人都在享受這個抵扣，對於收入超過10萬的人來說，失去SALT抵扣是一筆大損失。

不過投票前最後一天，在緬因州參議員Susan Collins的努力下，保住了分項抵扣里州和地方房產稅最高10000美元的抵稅額，與眾院版本保持一致。如果你的房產稅在SALT裡面占較大部分的話，這算是一個利好消息。

以上三點看起來對房產市場影響頗深，民眾此時應該如何應對？我們來看看專家怎麼說。

問題

1

房價大跌？經紀人有話說

地產經紀人張惠紋：現在市場預估普遍採用了穆迪分析家的分析，這是由於房貸利息的免稅上限降低到50萬，高稅收的紐約州的州稅和地方稅減免被取消等因素。對於收入較高擁有房產的居民來說，雖然稅率降低，但是報稅表上的減免額度也隨之降低，所以會對房市產生影響。

但是以目前市場的反應來看，針對紐約市雖然買家的購房意願會因為稅改有所改變，但是大家如果不買房，而選擇租房這就對稅務上一點減免都沒有。在高房價地區購買房屋要長遠考慮，除了房屋短線市場看跌外也要考慮貸款利率的高低，不同地區的房屋增值等多方面影響。所以以目前來看如果稅改依據於現在的版本，擁有房產者確實會在稅務上面利空，但是對於多數人來說個人收入因為稅改到手的錢會多，這也必然會讓大家把錢再次投入到房地產中，因此對於房地產業的影響並不會太大。

很多華人喜歡買二家庭及以上的房子用於出租，如果整體看全美熱門地區房屋租賃比例，租客佔據比例非常高，因此對於華人家庭來說買房做投資出租應該依舊是很好的策略，受稅改波動不大。

會計師蘆茵：現在的房價已經很高了，走了十年大牛市，已經到了一個循環的終點，即使沒有稅改，根據市場規律，本身也要回調了。稅改更會起到一個催化劑的作用。

問題

2

自住房和出租房 一憂一樂

會計師蘆茵：對於自住房者的影響有三點。第一以前地稅交了多少減去多少，現在改為最多1萬的上限。第二貸款利息以前可以最多減到你貸款金額的100萬，意思就是說比如你買了一個比較昂貴的房子價值200萬，那麼這個房子前100萬的貸款的利息你可以在稅務上減去，但是現在這個數值變成50萬，個人認為影響非常大，尤其是華人聚集的地區房價高，這會在稅務上損失很多。第三，自住房的出售從滿5住2變為滿8住5，免稅的門檻提高。以前大家買房會主要考慮在稅務上的減免，那麼現在這些減免的優惠都取消或者減少了，對於房價高，地稅高，州稅高的地區例如加州紐約衝擊很大。

對於華人喜愛的買房出租做房東來說，卻是一個利好的消息。自住房折舊從27.5年減到25年，商業店鋪從39年減到25年，折舊的總時間變少，那麼每年能夠減稅的額度就增加了，這是第一點。同時稅改對於出租房地稅以及貸款利息是沒有上限的，依舊是交了多少錢減去多少，稅務上的優惠依舊保持。

會計師侯晨：根據現行法律，自住房的貸款利息是可以進行稅務抵扣的，新稅改如果取消這項抵扣，正在猶豫該購買還是租房的人，可能就會選擇租房而不是買房，因為買房的優惠沒有了。

地產經紀人張惠紋：買還是租，還是要出於長期考量。租房沒有安定性，買房除了財務上的好處，還有房產的升值性。所以短期來說可能更多人會對買房持觀望態度，但長期來講，我們還不知道房價會如何變化，即使稅改後一年多交兩三千的稅，對於長期利益來說，可能並不會構成太大影響。

會計師侯晨：而且，稅改主要是為了刺激經濟，經濟如果好轉，民眾生活水平也會提高，可支配收入也會提高，長期來說，房價可能還是會回到原來水平。

問題

03

華埠房產與學區房的走勢

會計師劉梅：在中國城內的co-Op的影響不是很大，因為一般這樣的地產本身地稅低，房屋貸款也不超過50萬，所以以前和現在分列抵扣的時候都太會用到地稅，所以根據新的稅改標準抵稅額增加，對於這部分房產者來說也許會在稅務上獲得更大優惠。

同樣對於買house的家庭，因為以前用分項抵稅現在變為基本抵扣，再加上地稅上的限制，對於這部分房屋所有者來說在稅務上損失很大。

學區房在全美普遍價格偏高，地稅也高所以會有影響。但是我們華人很注重教育，即便是稅務上有損失，但是學區房依舊是熱門，我個人認為很多家庭可能會重新考慮是租還是購買學區房。

問題

4

全美哪些州地產業會因稅改而利好？

會計師沈澤憲：稅改的目的是帶動製造業的迴流。全美中部地區整體地價以及地稅都較低，製造業迴流就會刺激中部地區的就業以及房地產市場，很多生活在東部西部的高地價區的人看到中部的就業和房地產的優勢，也會選擇去中部。因此會對那裡房市有所推動。

問題

5

選新澤西還是紐約？

會計師侯晨：對於新澤西和紐約的通勤者來說，如果以前你徘徊不定在哪裡購房，去除其他個人因素，現在紐約的吸引力會相對降低。因為紐約的高州稅將不能作為稅表上的抵扣稅，所以選擇相對州稅較低的新澤西州，可能會成為買房者的考量。

而對於多數房地產投資的個人和機構來說，大家在投資時多數會以公司形式來進行管理，根據稅改稅率的大幅降低，都會帶來稅表上少交稅的實惠。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！