環京樓市打出「首付分期」廣告：部分樓盤推介「兩成首付＋開發商墊資」

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本報見習記者劉萌

自今年「3·17」樓市政策以來，北京周邊的多個縣市都開始執行更加嚴格的限購限貸政策，環京樓市出現持續降溫的態勢。

近日，《證券日報》記者調查發現，為挽救成交低迷的形勢，在河北省廊坊市，不少新項目都在進行「低首付」的促銷，部分樓盤可20%首付「鎖定房源」。同時，針對外地戶口不能購房的政策，部分樓盤銷售也給出「先購房再繳社保」或「花錢落戶」等辦法。

部分樓盤稱

首付20%可「鎖定房源」

根據2017年6月2日發布的《廊坊市人民政府辦公室關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》規定（下文簡稱《意見》），非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；已經擁有1套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房。補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證。

針對外地人購房附件三年社保或納稅記錄的條件，部分開發商採用「分期首付，暫緩網簽」的方式加速回款，緩解資金壓力。

根據當地某樓盤銷售的介紹，購房者需先和開發商草簽一份購房合同，同時由開發商牽頭幫助購房者在當地掛靠企業繳納社保，待到三年之後滿足社保繳納要求之後，再辦理正式的網簽備案手續。

如果購房者不願意放棄原戶籍的社保，也可以採取補繳個稅或花錢落集體戶口的方式。上述銷售人員反覆向《證券日報》記者強調該渠道靠譜，並表示正常情況下一個多月就可辦妥，但對於操作細節並不願意透露。

這位銷售人員還表示，並不一定繳納3年社保後才進行網簽，中間過程中，一旦政策鬆動，就可以馬上網簽，或者選擇出售房屋賺取差價。

同時，多位銷售人員向《證券日報》記者表示，按照規定，外地人購房首付最低50%，不過為了鼓勵外地人購房，目前最低可以首付20%「鎖定房源」，剩餘的30%，可以分批還，中間不收取任何利息。

不過，《證券日報》記者查閱上述《意見》發現，這些樓盤銷售人員的說法並不準確，《意見》第三條對於落實差別化住房信貸政策的規定為：對首次購買住房的居民家庭，申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於30%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房。

當本報記者向上述銷售人員提出質疑時，銷售人員解釋道：「各地的政策都是不一樣的，今年上半年有通知明確規定了外地人首付不得低於50%。」

《證券日報》記者登錄廊坊市人民政府官網公開信息發現，有一則3月份公布的《廊坊市人民政府辦公室轉發市房管局等部門關於進一步加強房地產市場調控的意見的通知》（下文簡稱《通知》）與多位銷售人員的表述類似，該《通知》關於實行差別化住房信貸政策的規定為，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於30%。

不過，此《通知》已於《意見》施行後廢止。上述多位樓盤銷售或不了解政策或涉嫌誤導。

低首付間接導致

購房成本上升

此外，無論非當地戶籍能否購房，多位銷售人員「推銷」的首付20%「鎖定房源」都涉嫌違規墊資。

按照樓盤銷售的說法，購房者可以根據自身情況，靈活選擇「分期方式」。

以首付20%為例，購房者簽訂合同後需直接支付20%房款，剩下的30%分五次還給開發商，每隔半年還一次。如果選擇30%首付，剩下的20%分兩次還給開發商，每隔半年還一次。

由於這些樓盤多為新盤，一般要在2020年才能交房，按照本月簽訂購房合同計算，交房時非當地戶籍剛好滿足繳夠三年社保，順利完成網簽並申請按揭貸款。

不過，「買的沒有賣的精」，看似較低的首付，卻大大提高了購房成本。在《證券日報》記者的追問下，銷售人員告知，不同的「分期方式」售價是不同的。

以某在售新盤為例，銷售人員拿出一個戶型給本報記者舉了個例子。該戶型為一套80平米的兩居室，官方報價12000元/平米。購房者選擇20%首付，每平米可優惠200元，即售價11800元/平米；購房者選擇30%首付，每平米可優惠1800元，即售價10200元/平米；購房者選擇50%首付，每平米可優惠2800元，即售價9200元/平米；購房者選擇全款支付，每平米售價為8000元。

由於目前對於非本地戶籍，銷售人員堅持交房時首付要達到50%，《證券日報》日報記者將「直接首付50%」和「首付20%鎖定房源」做了對比（以本月簽合同計算）測算。

按照「直接首付50%」的方式，購買這套80平米的房子本月需支付368000元首付款，2020年底交房時向銀行申請368000元的按揭貸款。

按照「首付20%鎖定房源」的方式，購買這套80平米的房子本月需支付188800元首付款。同時每隔半年支付一筆56640元，共支付5次累積完成「首付50%」。並於2020年底交房時向銀行申請472000元的按揭貸款。假設購房者本月未交的30%房款可以按照4.9%（5年及以上貸款利率）計算收益。截至最後一筆56640元繳納時，購房者因低首付可獲得的收益大約為18040元。

假設兩種「分期方式」均按照基準利率，貸款25年，等額本息還款法計算，「直接首付50%」每月還款2129.91元，還款總額628973元；「首付20%鎖定房源」每月還款2731.84元，還款總額819552元。

兩種支付方式還款總額相差190579元，即使減去購房者前期少繳納30%房款可獲得的收益，顯然也相差很多。換句話說，低首付大大提高了購房成本，且涉嫌違規墊資。

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