交易不成中介起訴買家要傭金 順德法院判敗訴

在日常的二手房交易中，為了「幫助」買賣雙方少繳點稅款，中介公司在向稅務部門申報交易價格時，可能會以大幅低於房屋實際成交價格的價格申報。在順德區法院昨日披露的一宗案例中，購房人卻因拒絕「做低」申報價格減少繳稅，而與中介公司對簿公堂。順德法院提醒，二手房交易中申報價格過低，實際損害的是買方長遠利益。

中介公司：

買方拒絕辦理過戶 需支付傭金

在這起原告某信息服務有限公司（以下簡稱T公司）與被告陳某之間的居間合同糾紛案中，T公司提到，其為被告以及位於佛山市順德區某房屋業主提供中介服務，並與被告及業主簽訂《房屋買賣合同》，同時原告與被告、業主分別簽訂了傭金確認書確認了中介服務的內容及傭金數額，其中被告及業主應支付的傭金均為8100元。

T公司提到，該合同約定2016年8月29日前被告與業主應辦好過戶手續，被告一直拒絕辦理。2016年9月，由於被告的違約行為，業主單方解除了房屋買賣合同。根據《房屋買賣合同》第十一條約定，由於被告違約導致合同解除，被告應支付傭金共16200元及因此產生的律師費。

購房者：

總費用超56萬元 中介申報價格僅19萬元

買方陳某則辯稱，根據合同法規定，「居間人應就訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況損害委託人利益的不得要求支付報酬並承擔損害賠償責任。」

簽訂合同前，陳某要T公司明確居間稅費及總費用，「原告作為專業單位明確告訴我總稅費為16340元，總費用為564440元。陳某提到，簽訂合同後自己才知道該稅費是基於「拿19萬元的申報價來做的」，也就是要求用陰陽合同去偷稅才能實現上述稅費。雖然陰陽合同對自己暫時有利，少支出了費用，「但一旦政策改變，要進行網簽，買完房後很難再賣出了。」

因此，在簽訂合同後的第三天，陳某明確表示：不想參與偷稅漏稅，不參與「陰陽合同」買賣，不做違法的事。要求T公司如實申報房屋價款，並按照之前承諾的稅費金額，多出部分不予承擔。因此，這宗二手房交易最終未能達成。

在本案中，基於「原告隱瞞重要事實導致房屋買賣不成」，陳某稱自己已損失3萬元買房定金，是受害方，原告不能要求支付報酬。

庭審：

大幅報低價格避稅為法律所禁

根據法院披露的信息，T公司工作人員的回應是，交易流程就是如此，報低房屋價格繳稅不屬於偷稅漏稅。之後由於雙方未就該問題達成一致意見，合同各方當事人未去辦理房屋過戶手續，故T公司起訴要求陳某支付傭金共計16200元及因此產生的律師費。

法院經審理認為，T公司明確告知陳某涉案房屋交易需繳納稅費金額16340元，在合同簽訂之時也未披露稅費是以大幅報低房屋交易價格為前提。這種大幅報低房屋交易價格以達到降低稅款的行為是法律所明令禁止的。

並且，T公司在居間活動中按照此種方法為陳某計算稅款，且未對陳某如實告知。陳某有權亦應當拒絕參與該種違法行為。若陳某如原告所提供的方式大幅報低房屋交易價格，將導致陳某再次出賣房屋時將要支付本不應由其承擔的高額稅費，對陳某利益造成損害。因此T公司無權要求陳某支付報酬。最終，法院判決駁回T公司的全部訴訟請求。

解惑

報低房屋交易價格

繳稅額真的就「佔便宜」了嗎？

按照法律規定，二手房屋買賣主要徵收的稅種有三個：增值稅，滿兩年的普通住宅可以免徵，不足兩年的按照差額的5%進行徵收；個人所得稅，出售的房屋是唯一住房且產權年限滿五年的可以免稅，沒有滿五年或者滿五年不唯一的需要按照差額的20%進行繳納；契稅，根據面積大小和買受人擁有房屋數量，按成交價的1%~3%進行徵收。可見，二手房屋買賣稅費徵收的稅基已明確為房屋前後買賣價格的差額和當次交易的價格。

「合同價」、基準價

到底按哪個來繳稅？

法院提到，二手房屋買賣稅費徵收不僅要看買賣雙方申報的「合同價格」，還要看該交易房屋所在地段的基準房價，按價高者進行核算。同時，房屋發票則按申報的「合同價格」出具。

舉例來說，某一房屋前一次購買價格為20萬元，當次交易時該房屋所處地段的基準房價為60萬元。無論真實成交價是多少，若買賣雙方申報的「合同價格」是70萬元，則按兩次交易的差價50萬元進行徵收增值稅和個人所得稅，發票出具金額為70萬元；若申報的「合同價格」是50萬元，則按基準房價與第一次交易的差價40萬元進行徵收增值稅和個人所得稅。發票出具金額則為50萬元。由於發票金額直接關係到該房屋下一次流轉時的起始底價，故發票價不宜過低。

提醒：

明顯低價報稅實質不利買方

儘管上述的個人所得稅、增值稅等是由賣方付出，但在現實操作中，一般都是由買方承擔，賣方收取的是凈價款，即通常人們所理解的賣方將個人所得稅、增值稅等「轉移」至買方負擔。

因此，法院提醒，以明顯低價申報稅費，看似為買方節省了稅費，但實際上是損害了買方的長遠利益，主要表現在兩個方面：一是稅費不僅取決於申報價格，還要考慮整體的基準房價，如果以低於基準房價的「合同價格」申報稅費，實際並未節省多少稅費，但降低了房屋發票金額，也就拉高了下次交易的房屋差價。並且，當房屋交易市場供求關係發生變化時，特別是該片區的舊房屋購買需求隨著房齡增加呈逐漸下降趨勢的情況下，按照供需關係理論，現在交易中的買方作為未來的賣方將會承擔更多的稅賦。

在這起案例中，購房者陳某擔心申報價格過低，如果二手房在順德實現網簽，那麼買完房後很難再賣出。記者也了解到，佛山南海、禪城等區去年7月起已先後採取二手房網簽，而二手房網簽往往被視為對付「陰陽合同」的利器，有業內人士介紹，當前多數二手房交易都有貸款，而網簽價格過低，有可能影響銀行發放貸款的額度，這就給二手房再次交易帶來不小的影響。

【廣州日報全媒體記者 王鵬 通訊員 宋曉賁】

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