年終總結：回顧澳洲房地產的2017，展望2018

回顧澳洲房地產的2017

2017年回顧

還有兩天就進入澳大利亞聖誕假期了，在2017年工作日即將結束之際，各大媒體都紛紛開始總結2017年的房地產市場。 Corelogic的研究分析師Cameron Kusher稱這是一個轉型中的市場，但同時仍然相當的多樣化。我們繼續看到在過去的12月中，住宅價值仍在上升，儘管全年的增長率都在放緩，但到了今年年底，仍然可以肯定的說，澳洲的住房價值還是平穩增長的趨勢。

另一個著名的房地產網站Domain在總結2017年時，用了5個熱點詞，在他們看來，2017年的澳房市場是近期最受矚目的年份，而這5個熱點詞代表了過去一年的澳洲房地產表現，也是目前是市場上5個最受關注的事件。

1房價

房價最劇烈的轉變發生在悉尼，這是近年來澳洲最強勁的房地產市場。悉尼的房價在十一月底的比2017年8月時期的峰值低了1.3%。當然，這並不足以影響悉尼房價全年的增長，因為據澳大利亞統計局的數據顯示，2017年悉尼的房價漲幅為9.4%。

「從悉尼五年驚人的價格增長中走出來，我們現在進入了一個溫和的時期，」領域數據科學家Nicola Powell博士說。「買家開始進入減速模式。但是，需求的疲軟和供應的增加對他們來說其實是好消息——因為他們將有更多的選擇，他們不需要快速做出決定，可以花時間去比較，甚至可以談判折扣。」

拍賣的清除率也同樣說明了需求的疲軟，悉尼的出清率在十二月初達到了兩年以來不到60%的最低水平，而超過100家的賣主在意識到需求不足時收回了他們的房產。

在其他大多數首府城市中，最近也出現了增長速度放緩，只有珀斯除外。儘管珀斯住房價值較上年同期有所下降，但在2017年末，住宅價值增長率出現了微妙的轉變，截至2017年11月的前三個月中，房價上漲了0.3%，這是自2014年6月以來季度增長率最高的一次。

而過去12個月中，所有首府城市，只有霍巴特（11.5%）和墨爾本（+ 10.1%）的住宅價值仍然以兩位數的速度在增長

2住宅安全

今年，倫敦公寓發生火災，大火通過高度易燃的鋁複合板迅速蔓延，最終造成71人死亡。這件事引發了全球住宅建築防火等安全隱患的排查，澳大利亞也對居住建築的安全性高度警惕。

參議員Chris Ketter和Kim Carr曾在參議院委員會發表的一份聲明中表示：「過去的做法，看到一些建築商削減成本，為了節省區區每平方米3美元，用較便宜的進口可燃產品替代耐火產品。這些犯罪活動必須結束……因為這將使澳大利亞人民的生命處於危險之中。」

2017年12月18日，政府出台了新的法律禁止這些危險產品，法律規定，對任何在建築上使用危險品的公司處以高額罰款，並將監督整改全部的工作系統。

新南威爾士州政府的消防安全工作小組已經確定了共有1184棟大樓的外牆使用了危險品材料，其中有220棟建築，包括58棟高層住宅樓需要進一步評估。當地的消防隊員已經接到通知，嚴正以待以防發生火災。

3Airbnb

Airbnb是目前比較火的一種房屋出租形式，澳大利亞Airbnb的註冊房屋近年來也不斷增加，但今年，卻戲劇性的遇到了重大挫折。

澳大利亞公寓組織委員會發起了一場運動，要求立法禁止住宅用於短期出租。 他們的憤怒是由去年的一份報告點燃，報告中說明，在州政府調查後，提倡放鬆管制，讓短租進入單元房市場。而反對者說，這將從根本上導致居民純居住區域的消失。

業主和居民的強烈反對導致報告被擱置，隨後又出現了新的協商過程，新南威爾士州政府提出了這樣一種觀點，即讓公寓樓自住決定是否同意短期出租。

「生活在公寓與生活在獨立屋是完全不同的」發言人Stephen Goddard說。「我們共享公共設施，我們為公共設施付費，我們共同制定規則。因此我們不想讓短期租賃被禁止，業主們有權利在自己的大樓里民主地制定規則。」預計的修訂後的立法將於2018完成。

4租客

隨著房價的不斷激增，租房者將會越來越多，將會明顯高於購房者，那麼在整個市場中，租房者將會具有新的重要性。

來自澳大利亞家庭、收入和勞動力動態的最新數據顯示，18歲以上的澳大利亞人中，只有51.7%的人擁有自己的房子，而在2002年，這一比例是57%。這使得租房者成為房地產行業增長最快的群體之一。

關注租房的安全性和承租人的公平性是目前的核心。新南威爾士州的租戶聯盟與政客們舉行了一系列的會議，同時監管部長Matt Kean也宣布新南威爾士州政府將制定立法，以提高租戶在新的一年中的權利。 Matt Kean表示「我們將代表全國租戶協會組織，繼續積極致力租賃法的改革。而這些努力在這一年有收到了一些成效，前所未有的媒體和政治關注都轉移到租戶的權利上。」

有消息稱，租房者還收到了一份聖誕節禮物，由於房地產供應的增加，許多地區的租金下降，或者最壞的情況是，租金仍然保持不變。

5首次置業者

澳洲儲備銀行最新研究報告顯示，市中心有9/10的住宅價格都已經超出了首次置業者可負擔的能力範圍，他們大部分能夠買得起的住宅都是距離CBD31公里左右的公寓，或者是56公里左右的獨立屋。

各州政府今年出台了很多措施來幫助首次置業者，比如減免印花稅，此外，還採取了一些措施來減少投資者的支出，比如提高海外購置印花稅，使得外國投資者不得不支付更高的稅率和土地稅，從而降低他們對購買住宅的競爭力。

同時，一些開發商，在Mirvac的帶領下，已經留出一部分更能負擔得起的住房給首次置業者，並只要求他們提供小額的首付來幫助他們進入市場。

很多業內人士預測，持續的低利率，對投資者來說嚴苛的貸款制度，將會使更多的首次置業者進入市場，而事實上也是如此，從數據來看，現在的情況比年初號很多，而隨著市場的放鬆調整的機會，首次置業者將有更多的機會。

2018年展望

對於2018，整個澳洲的住宅市場有可能會有以下轉變：

? 住房價值增長進一步放緩。

? 信貸政策可能會繼續緊張，因為監管機構密切關注投資信貸增長的反彈。

? 利率可能在2018保持不變。更高的利率將抑制家庭消費和商業投資，並可能導致負債纍纍的家庭陷入財務困境，同時，由於擔心對房地產市場的控制放緩，利率也並不會下降。

? 2018澳洲的住宅價值將進一步下降，悉尼仍然會下降，墨爾本也將出現小幅下降。在整個經濟增長周期中，悉尼的住宅價值增長高達75%，墨爾本的漲幅也達到了59%， 所以，在這些城市中，出現價值的下降其實是合理的。

從以往的歷史來看，過去的低迷期，年銷售額從波峰到波谷下降了大約20-25個百分點；考慮到交易活動的周期性高峰出現在截至2015年8月的十二個月內，那麼最近的年交易活動量已經比最近的峰值低了13.2%。

雖然我們對2018的前景可能不會像207年一樣樂觀，但在住宅市場上，有很多因素會影響住房需求。

我們可能會看到監管機構和政策制定者希望鼓勵高負債家庭在利率低的情況下減少風險敞口。

為什麼呢？因為目前，家庭債務水平創歷史新高，這是銀行，經合組織、國際清算銀行和國際貨幣基金組織等國際機構一再提出的一個因素。

由於目前利率仍然較低，那麼，家庭償還債務的機會可能會犧牲更廣泛的零售和自由項目支出。

最後附 SQM Research對2018年首府城市房價漲幅預測，及租金預測：

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