從恐慌到彷徨：2017中國樓市十大瞬間
撰文|凱風
一半是海水，一半是火焰，沒有什麼比這句話更能形象概括2017年的中國樓市。
自1998住房商品化改革以來，2017年就註定在其中佔有舉足輕重的位置。不僅是因為其漲幅冠絕全球，而且調控節奏也是史上最嚴，所滋生的恐慌與焦慮更是前所未有。
2017年的中國樓市，註定會被房地產史和經濟史記住。這一年的恐慌、焦慮、彷徨，刻印在經濟社會轉型的巨幕上，成為時代變遷的重要見證。
這十大「瞬間」，足以記載這一年所有的情緒。
1恐慌式搶房
2017年春節剛過不久，全國多個城市陷入「搶房大戰」。
從2月開始，包括北京、上海、廣州在內的多個熱門城市出現搶房潮，多個樓盤一夜售罄，二手房業主反價成為常態，恐慌與焦慮蔓延。
2016年部分一二線城市房價暴漲，10月份，史上最嚴樓市調控襲來，全國樓市暫時消停；然而時間進入2017年，不僅一二線城市重啟上漲節奏，三四線城市亦加入其中。
樓市是個非理性市場，具有順周期的特徵，上漲時會刺激市場情緒，從而加劇上漲，下跌時無人問津，容易形成崩盤效應。恐慌式搶房正是這一現實的寫照。
不過，在北京市場搶房的人可能沒有想到，幾個月過後，北京房價降率先開始下跌，環北京的」北三縣」樓市幾乎無人問津。
2棚改式刺激
三四線城市的這一輪上漲，一方面是一二線城市的溢出效應，另一方面則是棚改式刺激的結果。
2017年是棚改躍進之年，幾乎所有三四線城市都推出了龐大的棚改計劃。2015年-2017年這三年的棚改目標是1800萬套，而2018年-2020年將要再改造各類棚戶區1500萬套
所謂棚改，立足於改善居民住房需求，但集中式的棚改，在大拆大建之時，必然會製造新的購房需求，加上這一輪棚改基本以貨幣化補貼為主，拿到錢的拆遷戶進入市場，需求進一步膨脹，房價就這樣被持續推高。
問題是，用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期只會製造房價暴漲，長期則因為缺乏實體的支撐，只會製造出一大批沒有流動價值的不動產。被拆遷的人來接現在的庫存，未來誰接他們的盤？
3中產焦慮症
上半年，一篇名為《一封刷屏的中產絕望信：手握500萬，北京卻讓我無家可歸》的文章在網上熱傳。講的是一個剛剛400萬出手了朝陽區一居室的中產，在置換海淀區900萬學位房的路上，先是遭遇「認房又認貸」新政，無奈假離婚，結果又遇上「離婚1年內無首套房貸優惠」的加碼政策，最終絕望之下，無奈選擇移民。
雖然話語里充滿營銷文的特色，但中產焦慮症卻已變成無法否認的社會現實。買房焦慮、學位房焦慮、投資焦慮、財富焦慮，不安全感密布之下，所有中產都陷入焦慮之中。
這兩年，焦慮正在成為社會的主旋律。這是一個黑天鵝與灰犀牛遍布的時代，每個人對於未來都無從把握，置身其中的中產也是如此。
4 小區隔離牆
2017年年中，深圳北京等地的多個小區里，爆發了一場無形的階層戰爭。
深圳某小區的商品房業主要求與安居房的住戶分割管理，北京的部分小區則將商品房與自住房、保障房用圍牆、柵欄一分為二，老死不相往來。
一邊認為另一邊不勞而獲，僅用幾百元上千元租金，就能享受到他們耗盡祖孫三代積蓄、每月承受萬元貸款所獲得的公共服務，另一邊則認為保障房是政府的民生項目，並非開發商的施捨，既然交了同樣的物業費，理應享受同樣的公共服務。
回到政策的出發點，商品房小區配建公租房，本意在於讓不同群體居住在一起，促進社區融合以及階層和解。然而，在現實里，融合不復存在，轉而變成了一場新的階層鬥爭。
可以想像，未來這種衝突還會變本加厲。在房價依舊高企的現實之下，財富的差異最終都會演變成階層之間的對壘。尤其是房價一路飛漲，市場對有房者的饋贈，是無房者無論努力辛苦多少年都追不回的。
5、50城「凍房」
與此前歷次調控不同，這一次樓市調控可謂史上最嚴，既有限購限貸等傳統手段，又有限價限售等新型大殺器。其中，最突出的當屬限售。
截至2017年12月，接近50城出台了限售政策，限售期2-5年不等。其中既有廣州、南京等一二線熱門城市，也有河北白溝、福建閩侯等名不見經傳的三四線小城鎮。
限售的目的在於鎖盤和「凍房」，新盤房產證到手後2-5年才能進行上市交易。這是直接限制交易，意在將房子鎖在樓市裡，既不允許獲利了結，也不允許清盤退出，無論漲跌，這些不動產都不能參與。
短期看，限售可以抑制投機需求，同時還可為房地產稅出台騰挪出足夠空間；長期看，只要資金被鎖在樓市，無論房價是否大跌，都難以產生太大金融風險，政策的用意正在此。
6萬人搶房
這一幕發生在2017年11月的南京，近萬個「百萬富翁」帶著小板凳在街頭排隊搶房。手上沒有幾百萬現金的人，根本進不了售樓處。
與此同時，南京有地王項目被曝停工，而多地房價都開始鬆動。
一邊是地王停工，一邊是萬人搶房，這兩種截然不同的景觀交雜在一起，見證中國樓市的怪誕。
樓市本來開始調整，地王承受不住，房價有所鬆動，然而在限價政策之下，地方人為製造搶房的套利空間，與年初的恐慌式搶房不同，這一輪搶房潮，正是政策導致的套利遊戲。
比如此次南京的搶房區域，新盤價格被限制到3.5萬元以內，而周邊的二手房價格已攀升到4.5萬元，這就是每平1萬元的套利機會。一套100平的新房，只要買到，就相當於賺到了100萬元，如此無本萬利，萬人搶房豈不在意料之中？
同時，搖號看起來貌似很公允地將套利機會分配給所有人，但實際上，動輒八成乃至全款的限制，直接將大量普通的剛需一族排除在外，搖號成了拿著巨額存單的富人們的投機遊戲。
比如此次南京搶房的樓盤，基本都要求首付八成，驗資200萬以上。這也就是說，一套350萬到500萬的房子，如何不能一次性拿出300萬左右的現金，根本就沒有資格參與搖號，也就無從享受限價奉送的套利遊戲。
7房價14連跌
一個一線城市房價連續14個月下跌，居然沒能在市場引起任何反應，這個城市就是深圳。
原因在於，當房價數據被調製成一條近乎水平的直線時，讓人感慨的不是市場的穩定，而是有形之手的強大。
深圳的14連跌，除了2016年9月到10月突然的一跌之外（跌去了將近6000元），從2016年10月到2017年11月，這13個月，深圳房價僅僅跌了1333元，平均每個月跌去110元，這樣的數字，連一頓自助餐都不夠，基本可以忽略不計。
更滑稽的是，2017年11月相比於10月，房價僅僅跌去10元，10月相比於9月，也只是跌去26元，這樣的跌價，連一杯星巴克的咖啡都買不起，遑論動輒數百萬上千萬的房子？
所以，放眼於全國，有多少價格數據失真？又有多少地方在這樣的數字面前，宣稱完成了調控任務？
8環京暴跌
如果說深圳房價只是假摔，那麼北京和環京樓市房價則是真跌。
北京房價從年中最高下跌了6%，而以北三縣（三河、香河、大廠）為代表的環京樓市則出現大跌，部分樓盤降幅高達25%以上。
半年之前還人滿為患的售樓處和中介門店，如今已冷冷清清，無人問津。在河北廊坊等地，「低首付」促銷重現江湖，部分樓盤可20%首付「鎖定房源」，試圖刺激樓市，然而市場卻無人接盤。
這是市場發出的信號，隨著政策從緊、利率回升和市場情緒回歸理性，一些缺乏經濟面支撐的樓市，泡沫開始逐步破裂。
9新租房時代
2017年7月，廣州推出「租購同權」，打響了租賃體系建設的第一槍。
租賃是今年最大的關鍵詞，新租房時代也被視為自1998年之後第二次房改。
先是廣州等地推出「租購同權」，隨後江蘇無錫推出「租房可入戶」，繼而阿里巴巴宣告進入租賃市場，再接著北京、上海等地推出只租不售地塊、政策允許集體土地建設租賃房，最後重要頂層會議將租賃定位未來發展重點。
如果說1998年的房改，是立足於商品化改革，為市場提供更多房源；這一次的方鋼則立足於居住需求，用租房來剎住房價暴漲的高速列車。
不過，租房聽起來很美好，但在房地產經濟依賴、土地財政和房價暴漲的巨額利益面前，租賃體系建設並沒有想像的好。
10房地產稅「狼來了」
在樓市裡，沒有什麼比房地產稅更受矚目了。有人寄望它降房價，有人擔心加稅帶來的弊端，多套房子的人惴惴不安，沒房的人既期待又忐忑。
這一年，市場起碼被房地產稅虛驚了四次。
先是2017年3月市場傳聞房地產稅即將立法，人大發言人表示「今年沒有安排」。
接著是2017年7月、10月陝西、寧夏出台房產稅實施細則，被市場解讀為「狼來了」，但這裡的房產稅實際上還是26年前的版本，對個人非經營性房產一律免徵。
最後是2017年年底，相關人士在官方媒體撰文，表示將按住房評估值徵收房地產稅，引發市場熱議。其實，從立法動議到最終實施，起碼還需要四五年時間。
從房地產稅的多次虛驚，不難看出社會情緒的複雜。當這一輪暴漲將房價再一次推向天際時，許多人都在期待釜底抽薪式的政策，房地產稅被寄託了整個社會的期待。
然而，房地產稅本意並不在降房價，而是試圖在土地財政之外為地方政府開闢新的穩定稅源。而政府部門從來也不希望房價暴跌，要知道，歷次調控文件的表述都是「保障房地產市場健康穩定發展」。
11結語
從年初的恐慌到年底的仿徨，中國樓市這一年猶如過山車般，讓每一個人都無所適從。
這是一個新的時代，一切都有可能發生變化。過去的經驗未必再適用，未來的預期也不那麼肯定。
正如我之前所說的，「未來房價向何處去，不是黑板經濟學的自我想像，也不是政策扎堆的一廂情願，而要看在土地利益、房地產依賴、市場機制、社會情緒、民生需求諸元素里，誰能發揮主導作用。」
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