京滬居民打飛的去重慶買房，重慶房價要瘋漲？

第3765期

導語談到房價，重慶是全國公認的價值窪地，也是同等量級城市中唯一一個不限購不限貸的城市。但在黃奇帆卸任市長後，重慶房地產市場的穩定態勢似乎要被打破了。據央視財經報道，重慶近期新建商品房成交量大增，不少京滬深居民甚至打飛的去重慶買房。一座城市的房價會因為一位官員的卸任而產生快速上漲的預期，這背後的心理頗值得人玩味。

與其他一二線城市相比，重慶確實是「房價窪地」

黃奇帆卸任的消息，對各地投資客來說，猶如某種購買的信號。據央視財經報道，2016年12月26日至2017年1月1日這一周，重慶新建商品房的成交量，就超過了2016年2月份和7月份全月的成交。但成交均價並沒有出現明顯的變化。除了極個別高檔樓盤之外，均價萬元以內的樓盤仍是重慶市場主流。

與此同時，據21世紀經濟報道，重慶土地拍賣已經出現熱潮跡象，從12月20日到12月26日，重慶完成8宗土地拍賣，成交價格達到204.62億元，多塊土地溢價率均在70%以上。此前，重慶土地價格相比其他城市極為低廉。國家統計局數據顯示，2013年和2014年，重慶房地產開發企業土地成交價款分別為448.79億元和679.99億元，即2013年土地成交均價為2366元每平米，2014年為3647元每平米。

某論壇上，一位北京買家自述打飛的去重慶搶房經歷

不少房產論壇里，網友都在焦灼地討論「該不該看好重慶」。讓人聯想到「十一假期」前後，也就是全國一二線城市密集出台限購限貸政策時，重慶按兵不動，當時就有不少炒房團瞄準了重慶，但同樣也沒有明顯影響到重慶的房價。根據中國指數研究院的統計，2016年11月重慶的樣本住宅均價為7507元/平方米，環比增長1.65%。

數據來源：中國指數研究院

重慶是中國四個直轄市之一，也是老工業基地。近年來經濟表現也十分亮眼，已經連續3年以兩位數的GDP增速領跑全國。但與經濟發展形成鮮明對比的是始終「不成氣候」的房價。重慶房價不僅被一線城市遠遠甩在身後，在同等量級的城市中也是窪地。根據2016年前三季度主要城市GDP數據，今日話題選取了跟重慶經濟體量較接近的天津、蘇州、成都來比較住宅樣本均價，結果一目了然。

數據來源：中國指數研究院

即使是在同西部、西南部二線省會城市的房價競逐中，重慶也沒有跑贏。從上圖可以看出，大概從2015年6月開始，蘭州、昆明、南寧的住宅樣本均價就與重慶拉開了距離。重慶的住宅樣本均價僅略高於西安。

重慶能在一片狂飆猛漲中成為例外，主流聲音歸功於黃奇帆

重慶房價能多年保持平穩，最主流的聲音是，前任市長黃奇帆功不可沒。要想理解這種聲音，不妨先從供給、需求的角度，來了解黃奇帆做了什麼。

穩定房價，就必須保證充足的土地供應。但因為有18億畝耕地高壓紅線的限制，新增建設用地指標極為困難。為了打開供地瓶頸，2008年，重慶報經中央批准，成立農村土地交易所，啟動地票制交易試點改革。什麼是地票制度？黃奇帆曾經詳細解釋過，地票就是土地的用地指標。農民自願將農村廢棄的宅基地、鄉鎮企業、糧站、學校、公共場所復墾，形成地票。農民拿著地票通過重慶農村土地交易所在全市範圍內公開拍賣，城裡人買了這個地票，就可以在城郊結合部的地方征地，發展房地產。這個過程被稱為「增減掛鉤」，即城鎮建設用地增加，農村建設用地減少的過程。地票制幫助重慶增加了土地供應，解決了城市化、工業化用地指標。據《光明日報》報道，截至2016年5月上旬，重慶累計交易「地票」17.7萬畝。而地票制每年可為重慶增加約14%的供地。

從需求側來看，重慶構建了以公租房為核心的住房保障體系。截至2015年底，重慶已經建成了69.2萬套公租房，佔住房總供應量的17%。當外來不同收入群體的住房需求得到滿足後，房屋的「投資屬性」極大降低。

至於對整個房地產市場的把控，黃奇帆的一些理論也為人熟知。2010年，黃奇帆提出了「25%理論」，即重慶每年房地產投資不能超過全市固定資產投資的25%； 2013年3月，重慶市公布的《重慶市人民政府辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》稱：「合理安排出讓時序和選擇出讓區域，引導和調節樓面地價不超過當期房價的三分之一。」2016年9月下旬的一次政府工作會議上，黃奇帆宣布計劃關掉1500家「空殼」房地產公司，一般指從事與房地產無關行業的公司。

除此之外，重慶房價漲不起來還受到一些固有因素的影響，即使黃奇帆卸任，這些因素也不會消失

調控房價的原則和手段，並不是什麼高深的秘密。但為什麼只有重慶成功做到了？這跟重慶本身的體制優勢，產業結構、人口結構有關。

供需規律是第一規律。重慶特殊的體制優勢，使得重慶主政者可以利用土地手段從供給側調控價格，學者馬超將這種優勢總結為「省的架構、直轄市的體制」。省的架構讓重慶擁有巨量的土地資源；直轄市的優勢，則使得主政者有條件牢牢控制住土地的供給和配置權。2002年，重慶市建立了土地整治儲備中心，改革土地資源管理制度。將土地一級市場的經營權上收，並通過政府特許經營的方式，對全市土地市場進行宏觀調控。重慶規劃局官網的一篇文章稱：土地儲備是有技巧的，必須在城市起飛階段一次性完成，然後細水長流。重慶2002年一次性儲備了主城40多萬畝土地，之後20年內每年只開發5%，即2萬畝左右。二是儲備權集中，儲備收益各級政府共享。

從需求側來看，一個城市的房價長期決定於其人口凈流入。2016年1月，重慶市統計局公布了「2015年重慶市1%人口抽樣調查主要數據公報」。公報顯示，重慶全市常住人口3016.55萬人，比2014年增加25.15萬人，增長0.8%。其中城鎮人口1838.41萬人，與上年相比增加55.4萬人。鄉村人口1178.14萬人，與上年相比，減少30.25萬人。從數據中可以看出，在城鎮化的過程中，區縣人口為凈流出，除了一部分流向主城區外，有相當一部分流向了外省，尤其是東南沿海地區。主城區雖然為凈流入，但和區縣凈流出相抵消，優勢並不明顯。這說明與其他一二線熱點城市相比，重慶對外地人口的吸引力並不突出。

地區收入水平不高也限制了重慶購房需求的釋放。與令人咋舌的GDP增速相比，重慶人均GDP並不高，2015年在全國位居第11位，尚未進入人均1萬美元俱樂部。重慶的產業結構決定了普通人缺乏獲得中高收入的機會——重慶的GDP增長是典型的「投資拉動型」，第三服務業佔比不高。雖然重慶試圖發展成為世界級的電子產業基地，但目前仍以加工貿易為主。重慶近40%的人口分布在下轄區縣，農民拉不動房價。

一位官員的卸任能影響人們對一地未來樓市的預期，頗令人玩味

黃奇帆剛卸任，就有媒體稱重慶房地產商會已經起草了一個關於在全市範圍內全面推行商品房銷售按建築面積計價的建議。一位重慶地區房地產人士對21世紀經濟報道記者評論到：「其實在實際操作中，很多樓盤都會把套內面積價格和建築面積價格都寫明，用建築面積計價確實有利於與全國進行比較和統計。不過，在黃奇帆剛卸任就立馬出台這樣的建議也可以看得出本地房地產商已經壓抑了很久了。」

這項政策彷彿某種暗號，影響了各地買家對於重慶房市未來的預期。

一方面，重慶樓市升溫跟熱點城市限購後的資金外溢有關。在一二線城市普遍限購限貸的情況下，人們手裡的錢總要找到出處。而重慶的房價也提供了便利，買家只要掏二三十萬就能「上車」。

但另一方面，人們似乎也認為，重慶的低房價是不可持續的。一直以來，在媒體的報道中，黃奇帆是「最懂市場經濟」的市長，因為他「管住」了開發商，「管住」了房價，所以重慶樓市才成為例外。而一旦他離開，重慶房市將往何處去就產生了極大的變數。這背後的看漲，頗有中國特色。一些購房者通常不願仔細考慮一時一地供需關係的不同，只想生搬硬套過去的成功經驗，卻忘了價格只是一個結果，它不只受某個單一因素影響，是一系列因素最終的合力導致了價格的生成。

結語

主政者風格如何影響市場的預期，是值得研究的話題。

行政調控與市場規律的博弈，值得我們深入思考。喜歡本文，歡迎轉發。

本期責編

王月兵晴耕雨讀

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