聽「老司機」講講，中國人在日本的「房事」……

給打算在日本買房的中國人的幾點建議。

只要有匹馬，馬背上便是生涯。——那說的是蒙古人，可不是我們中國人。

我們中國人對擁有一個可以棲身的地方有著非常執著的感情，幾乎從懂事起就要面臨「房事」這一大人生課題。

由於房價穩定以及2020年東京奧運會的到來，近年來，東京繼北上廣大（理）外，成為中國人購房的第五大候選地盤。尤其是在2015年有499萬中國遊客到日本實地觀光、觀察後，在日本購房的中國人就呈現出了井噴式增長。

但作為一名在日本買房、購房的「老司機」，我在這裡統一帶一帶大家好啦。

由於日本人口密度超過中國，又經歷過上世紀90年代房地產泡沫破滅的慘痛教訓，所以現在日本的住房基本回歸了「居住」的本來功能。大多數日本人結婚，是不以房子車子為基礎的，所以很少在35歲前買房。因為他們沒有對房價飆升的焦慮感，而且日本非常重視住房的保有稅，規定「敷地面積」（近似中國的建築面積）120平米以下的自用住宅，適用年0.7%以下的優惠持有稅率，對超過120平米以上的部分及多套房實行1.4%的稅率，各地政府還可根據財政狀況上調稅率最高至2.1%。

在這種制度安排下，如果是擁有幾十套住房的「房叔」、「房姐」，不動產持有稅就能讓他們每年損失一套。因此，日本房地產市場的投機及鋪張奢華型需求受到極大壓制，使住房資源較為均等地分布在廣大民眾中間。而且，日本高額的遺產稅，還引導繼承房產者賣掉多餘住房，以避免繼承和保有多餘房產時的高額稅收，這就更加釋放了住房資源。

儘管2011年日本發生過311東日本大地震，但同年日本住宅產業協會開展的大規模調查結果顯示，在受訪者當中，有38%的人對住房質量「非常滿意」，有45%的人「一般滿意」，也就是說，八成以上的受訪者都認為自己的房子不存在質量問題。

日本的住宅完工後，交房前要接受購房者長達數周的檢查。確認沒有任何問題後，開發商、建築商需要與客戶簽下數十項條款的保證承諾，才能拿到購房款。另外，開放商還要在購房者入住的2年內免費提供多次補修服務。以及10年樓體構造保護以及防水保證。

但這是不是就代表我們中國人可以放心大膽地在日本購房了呢？

其實不然，畢竟日本是個多地震國家。我的一位朋友在日本購房，事前就沒有考慮過地震的問題。後來不幸有大地震讓他趕上，整個大樓的一層都陷入了地下，最後商議結果是由大樓里的幾百家住戶每家出90萬日元，請重工機械出場，重新修復地基，把大樓又「墊高」了起來了。

日本處在地震帶上

為了避免這種煩惱，我在此要提醒大家，在日本買房，首先要去當地政府的辦公窗口索要一份「土地利用履曆書」。憑藉這份履曆書，可以確認出自己要購買、居住的這片土地長久以來的使用情況，有沒有什麼「黑歷史」。比如從前附近有個印刷廠，印刷廠的廢水排泄做得怎麼樣，土壤有沒有被污染過，污染後有沒有換土等。

另外，再告訴大家一個新知識、好消息，日本一家地盤檢測公司還出了一款免費的手機軟體，下載該軟體就可以清楚地知道所在位置的地盤抗震度，100分滿分，50分以下就要注意啦，該軟體里的地盤狀況能覆蓋整個日本。

最後還要告訴大家的是，中國人在日本買房、購房，還可能遇到這樣一種情況，就是中介公司會問你：「你有在政府里擔任過重要職務嗎？你的家屬有嗎？」那麼什麼是「重要職務」呢？所謂的「重要職務」在日本指的是內閣總理大臣、國務大臣和副大臣、眾參兩院議長和副議長、最高法院院長、駐外大使、自衛隊參謀長和副參謀長、中央銀行的負責人等等。

「老司機」言盡於此，信息時代，多了解一些信息就會多一份收益，希望大家的「房事」俱歡顏。

（本文作者蔣豐，系旅日著名社評作家，現任《日本新華僑報》主編）