看，這是宋朝的廉租房制度

史 太 Long

人們一般都認為廉租房誕生於西歐國家的近代化過程，但許多人未必知道中國宋代已被海外漢學家稱為「現代的拂曉時辰」，而且，也恰恰在宋代，已經出現了比較完備的廉租房制度。

文吳鉤

低廉的公屋租金

說起廉租房的制度，人們一般都認為廉租房誕生於西歐國家的近代化過程，比如說，英國早在1844年就成立了住房協會，為工資收入最低的工人租賃廉價住房。沒錯，廉租房的確是近代化的產物，因為近代化產生了一個龐大的城市貧民階層，住房問題的嚴重性前所未有地突顯出來，迫切要求政府供應廉價租房。

但許多人未必知道中國宋代已被海外漢學家稱為「現代的拂曉時辰」，而且，也恰恰在宋代，已經出現了比較完備的廉租房制度，即政府長期性、規模化向城市的中下層居民提供廉價的公租房。

我們要說的宋朝廉租房便是宋政府「店宅務」轄下的公屋。店宅務，宋初又稱「樓店務」， 太平興國初年改名「店宅務」。宋朝的京城及各州縣均設有店宅務，負責政府公屋的租賃、管理與維修。店宅務名下的公租房規模相當大，宋真宗天禧年間，汴京左右廂店宅務共有公租房23300間，宋仁宗天聖年間是26100間，宋神宗熙寧年間有平房14626間、宅子（別墅）164所。以汴京常住人口一百多萬人、每口需住房一間計算，這批公租房至少可供1%～2%的汴京人口居住。

北宋開封府地圖

問題是，你怎麼斷定店宅務提供的公租房就是廉租房？只要我們找出店宅務公屋的租賃價，並與當時同一城市的私房租賃價、當地中下層市民的收入相比，這個問題便可迎刃而解。恰好《宋會要輯稿》收錄有天禧元年與天聖三年汴京店宅務的出租屋間數及租金收入總數，不難計算出北宋京城的公租房租金。

天禧元年（1017），汴京左右廂店宅務名下共有23300間公租房，當年收到租金共140093 貫，平均每間房的年租金約6貫，月租金為500文錢；天聖三年（1025），京城店宅務轄下的公租房增加到26100間，當年的租金收入為134629 貫，平均每間房屋的年租金約5貫多一點，月租為400多文錢。程民生先生的《宋代物價研究》將開封店宅務公屋的賃錢算為「每間每天平均164文」，賃價相當昂貴，但這應該是程先生的計算出錯了。

大中祥符八年（1015）的一道減租法令也透露了店宅務公屋的租金水平並不高：

八年正月詔，市中延燔官舍，其修益訖移居者，免僦居二十日；應僦官舍居，賦直十五錢者，每正至寒食免三日之直。

當時，由於店宅務有一批公屋發生了火災，朝廷決定，凡房屋被燒、需要搬遷整修的人家，可以安排在政府公屋免費居住二十天；凡租住店宅務公屋、日租金15文錢以下的貧困住戶，逢正至寒食節，可免收三日房租。日租15文錢，月租即450文，跟我們上面的計算結果差不多。

每個月400～500文錢的房租，只是汴京公租房月租金的平均值。實際上店宅務放租的房屋各個檔次的都有，既有尋常平房，也有比較高檔的宅子，還有一些簡陋的破屋。向店宅務租房子的住戶也是各個階層的都有，既有政府高官（北宋前期，連宰相也是租房族），有做小生意的商人，當然也有生活於城市底層的貧民。面向高收入階層的高檔公屋，月租肯定不止500文錢；而簡陋的公屋，一般來說，只有低收入者才會租住，月租應該在500文以下。

宋本《清明上河圖》上的城市民宅。

那麼月均500文以下的租金水平，放在11世紀的開封府、國家首善之地，究竟是高了還是低了？我們先跟當時開封府的私人房產租賃價格相比較。大中祥符年間，「衛國長公主嘗請市比鄰張氏舍，以廣其居。……及詢張氏，但云日僦錢五百，方所仰給。」張氏的宅第每日租金為500文，月租即為15貫。

元祐年間，御史中丞胡宗愈租住「周氏居第，每月僦直一十八千」，月租18貫。可見汴京的高檔住宅月租金當在十幾、二十貫上下。而一般的住宅賃價，每月少說也要幾貫錢，皇祐年間，蘇頌擔任大理寺丞、館閣校勘，「月俸共十七千，賃宅養馬已費三之一」，17貫錢的三分之一即五六貫，當時養一匹馬的費用大約每月2貫錢，扣除了養馬成本，可知蘇頌當時租住的房子月租金需要三四貫錢。而店宅務的月均租金才四五百文錢，可謂低廉。

對於汴京的中低收入市民來，每個月四五百文錢的房租又是否承受得起？這得參照他們的收入水平與當時的生活消費成本。

那麼一名生活在汴京的小市民，每天能賺到多少錢呢？據蘇轍《論雇河夫不便札子》，「民間出雇夫錢，不論遠近，一例只出二百三十文省」，即元祐年間，京師僱傭夫役的勞動力價格為每人每日230文；又據朱彧《萍洲可談》，官員上任，僱人搬家，「日給雇錢人二百（文），往往遠指程驛，務多得雇錢」，搬運工的日工價是200文以上；崇寧年間，校書省雇請人抄書，「每月各人支錢三貫五百文，每日寫字二千五百」，每日工價約116文；程民生先生的研究也表明：不管是當傭工，還是在城市做點小生意，一名宋代城市中下層人的日收入約100～300文錢。我們按日均200文計算，月收入即有6貫錢。四五百文錢的房租額，在其收入中所佔的比例不到10%，相當於今天一名月收入3000元的市民每月交300元房租。應當說，這個居住成本是可以承受的。

在宋代汴京，一戶尋常市民的生活成本一般又是多少文錢呢？北宋政府對城市貧民的救濟標準是每人「日給錢二十」。每日二十文錢，應該就是一名城市底層人的最低生活費用了。換言之，當時維持一個五口之家的基本生活開銷，每月至少要3貫錢。生活在汴京的中下層市民家庭，如果家中有一名勞動力每日能賺200文錢，或者家中有兩名勞動力，每人每日賺100文錢，那麼在刨掉衣食方面的必要開支之後，每月四五百文的房租，還是支付得起的。如果家庭日收入不足100文，則溫飽堪憂，屬於需要政府救濟的「不能自存者」。

通過考察汴京公私房屋的租金水平、城市居民的收入水準與生活成本，我們可以肯定地說，店宅務轄下的公屋，是具有廉租房性質的，至少那部分月租金在500元以下的公屋屬於廉租房無疑。

宋畫《茗園賭市圖》中的小商販

店宅務公屋除了租金相對低廉之外，住戶還可以享受到其他方面的優恤：

其一，店宅務不得隨意增加房租。景德年間，

有司言，京師民僦官舍，居人獲利多而輸官少，乞增所輸，許奪賃。若人重遷，必自增其數。

店宅務向朝廷報告說，京城市民租賃公屋，由於所納租金低廉，導致店宅務收入過少。請求政府批准提高賃價，如果住戶不同意增租，店宅務有權中止跟他們的租賃合約。這樣，住戶如果嫌搬家太麻煩，必會同意增加租金。但宋真宗拒絕了店宅務的這一請求：「豈不太刻耶？先帝屢常止絕，其申戒之。」大中祥符三年，朝廷乾脆立下一條法令：

在京店宅，自今止以元額為定，不得輒增數剗奪。違者，罪在官吏。

到了宋仁宗天聖年間，由於「店宅務積年虧少課利」，以致「失陷舍屋」，無力修葺，宋政府決定對「侵佔官地、修蓋屋舍、收掠房錢」的形勢戶增收房租，而對廉租房住戶，則「慮其中有貧民供納不易，宜特與免添長房錢」。

其二，開封市民租住店宅務公屋，房租從簽約生效的第六日起算，前五日免租金，作為給住戶搬家、收拾物件的期限：「每人戶賃屋，免五日，為修移之限，以第六日起掠。」我覺得這是很人性化的規定。

其三，政府經常會宣布減免房租，如大中祥符四年（1011）九月，因陰雨連綿，宋真宗詔：「京城民僦官舍者，免其直三日」；次年（1012年）正月，又「以雪寒，店宅務賃屋者，免僦錢三日」；大中祥符七年（1014年）二月，又詔：「貧民住官舍者，遇冬至、寒食，免僦值三日」。這裡的「官舍」，即店宅務經營的廉租房。

這些優恤舉措表明，宋政府設立店宅務經營公租房，儘管也有圖利的考慮（店宅務就如一個國營的房地產公司。每年10多萬貫的租金收入，對財政不無小補），但向城市中下層市民提供基本住房，使「居者有其屋」，也應該是宋政府實行公租房制度的初衷，否則，店宅務便不可能將租金維持在低水平線上，政府也不可能禁止店宅務動輒增加房租。

完備的廉租房制度

說到這裡，我們可以確認，宋代中國已經出現了由政府規模化提供的廉租房。而且，考之諸史，我們還會發現，似乎只有宋朝才出現了完備的廉租房制度。其他王朝儘管也可能會建造若干廉租房性質的政府公屋，卻遠未形成制度。

明朝初葉，朱棣遷都北京之後，為招攬住戶，也曾興建了一批廉租房。據成書於萬曆年間的《宛署雜記》記載，

洪武初，北平兵火之後，人民甫定。至永樂，改建都城，猶稱行在，商賈未集，市廛尚疏。奉旨，皇城四門、鐘鼓樓等處，各蓋鋪房，除大興縣外，本縣地方共蓋廊房八百一間半，召民居住，店房十六間半，召商居貨，總謂之『廊房』雲。房視沖僻分三等，內大房四百四十三間，每間每季納鈔四十五貫，錢九十文；中房二十九間，每間每季納鈔三十一貫，錢六十二文；小房三百二十九間半，每間每季納鈔三十貫，錢六十文。

朱棣建造的這批「廊房」，共800餘間，按所處地段為繁華還是偏僻分為三等，其中大房每間每個季度納租金49貫寶鈔、90文錢；中房納31貫寶鈔、62文錢；小房納30貫寶鈔、60文錢。永樂年間，大明寶鈔已嚴重貶值，一貫鈔只值10多文錢。因此，這批「廊房」的租金還是比較低廉的（否則也吸引不了市民），說它們是廉租房也沒有問題。

然而，明初雖有小規模、臨時性供應的廉租房，卻無廉租房制度。朱棣只是看到新都「商賈未集，市廛尚疏」，才興建幾百間「廊房」招徠商民，是權宜之策而已。而且，在召民居住之後，這批「廊房」的日常管理非常粗疏，並無一個專門的機構負責管理，亦不見出台相關規章，連每季收租，也是「選之廊房內住民之有力者一人」，指定為「廊頭」，負責某一片區的房租。「行之歲久，內外勢隔，交納為難」，凡被指定為「廊頭」的，往往因為收不到房租、須自掏腰包倒賠租金，「率至破家」。明政府如此粗放之管理，令人目瞪口呆。

相較之下，宋朝的廉租房制度堪稱完備。首先，政府設置了一個專門的機構來管理廉租房，那便是店宅務。京師的左右廂店宅務，各設「勾當店宅務」一員，相當於總經理；「勾押官」各三四員，相當於副總經理；「掠房錢親事官」各四五十名，相當於業務經理，負責招租、收租；另有「修造指揮」（維修工）各五百人。店宅務有執勤制度，每晚必須安排一名負責人在務值班。凡尚未租出去的空屋，每天都派專人看守，並由「掠房錢親事官」貼出「賃貼子」（招租廣告），召人承賃。

店宅務的賬目管理也非常周密、嚴格。天聖五年（1027），「勾當店宅務」朱昌符提議在店宅務中推行一套極詳盡的賬簿管理：

本務全少簿歷拘管官物，以致作弊，有失關防。近創置簿歷拘轄，甚得齊整。慮久遠不切從稟，別緻隳壞，乞傳宣下務，常切遵守。

獲批准。按照這一簿歷制度，店宅務每日需要登記的帳簿多達二十八種，包括舊管入庫簿、月納簿、退賃簿、賃簿、欠錢簿、納錢歷、場子歷、親事官曆、卯歷、宿歷（值日表）、減價簿、輟借物簿、出入物料簿、欠官物簿、新舊界倒塌屋簿，等等。管理之細，即使在今天看來，也足讓人驚嘆。

由於店宅務公屋具有廉租房性質，宋政府對租賃店宅務公屋之人有一道資格審查程序。店宅務的管理者、工作人員是不準承租本務公屋的：

應監官、典押公文人員、作匠之類，若在京應管轄兩務去處人吏，並不得承賃官宅、舍屋、地段，違者杖一百以上。

這麼規定自然是為了防範店宅務舞弊營私。

在京城擁有房產的市民，也不得承租汴京店宅務的公屋。宋政府還禁止租賃店宅務公屋的住戶轉租房屋：

應宣借舍屋，須的是正身居止。如已有產業，卻將轉賃，委店宅務常切覺察，收管入官。自今悉如此例。

這個規定也是合理的，因為政府提供的廉租房應該向無處棲身的低收入者開放。你已有房產，卻想承賃一間廉租房來轉租賺取差價，肯定不能允許。為防止有人當「二房東」，凡租住店宅務公屋的住戶，要填寫「賃歷」；退賃之時，「令監官躬往檢覆」，又「令先納舊曆，方得起移」。

另外，店宅務公屋的租戶是否可以自行改建房屋、租戶添修的那部分建築物產權歸誰，這些細節性的問題宋政府亦有立法加以規範。如景德二年（1005）的一道法令稱，

店宅務舍屋欹墊人戶欲備材添修者，須約退賃時潤官不折動，即委監官相度。如不虧官，亦聽。

大中祥符三年（1010）的一道法令說，「賃官屋者如自備添修，店宅務無得旋添漱錢，如徙居者並聽拆隨。」啥意思？意思是說，租住公屋者如果自己添修房屋，店宅務不能借故增加房租；退賃之時，如果租戶添修之物無礙於房屋主結構，允許租戶拆走；如果拆動後影響房屋質量，則該添修物不準拆走，而歸屬於官。如此規定，也算公道。

從這麼完備、細緻的公租房制度也可以看出，宋朝政府的治理體系與治理能力是相當「現代化」的，其先進性是明代的「洪武型政府」望塵莫及的。

END

史太long（微信號：shitlong），南都周刊歷史欄目。中國的歷史很長很長，世界的歷史很長很長，我們負責打撈最生動火辣的歷史故事，提供你所不知道的歷史新知。