凌嵐：租川普的房子是種怎樣的體驗

文 | 凌嵐

最近《大家》集了幾十個作者們的買房血淚史，國內媒體人含淚逃離北京的故事，我在海外好山好水好寂寞里隔岸觀花，感受並不真切。

逃離紐約很容易，只要過河即可。《舊約》摩西領亞伯拉罕的子孫出埃及，過紅海， 從奴隸變成自由的以色列民。現在我等新移民逃離紐約，過哈德遜河，往北是康州，往南是新澤西，往東是皇后區和布魯克林。過了河在郊區按揭買一獨立房，生倆孩子養一隻貓一條狗，基本就是小中產了，回國以後被同學笑話 「花錢小氣， 說話土氣」，在紐約大都市的邊緣，我們是有產業者，被近年來被擠壓的中產階級， 被新總統立志要救於出奧巴馬經濟深淵的一群人。

各朝各代，世界各地的大城市居大不易是普遍規律，自羅馬帝國開始，盛唐長安，倫敦巴黎紐約東京里約，現在一直到北京的蟻民北漂，「居大不易」比人長久， 不分國度。安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，逃離之苦，居不易之罪，背後的原因各種各樣，有的是城市人口管理有意為之， 有的歸咎於土地資源買賣政策（比如香港），而我身邊這個世界之都紐約，廉租公寓市場之所以幾十年如一日地供應稀缺，有一個主要原是紐約市的福利租金政策。

福利租金政策，在紐約有兩種，一個叫「房租控制」，rent-control， 一個叫「房租穩定」， rent-stablized。 「房租控制」最嚴格，幾十年房租不漲， 如果輕微上漲要向市政府申請特許。「房租穩定」稍微好一點，雖遠低於市場價格， 但不會像前者那樣低那麼多， 「房租控制」下的租金常常是市場價的零頭。

這種最早起源於蘇格蘭和愛爾蘭的福利房租政策，旨在通過政府出手，限制一部分的廉價公寓租金上漲來達到幫窮的福利。房地產商在開發豪華房地產的時候，如果願意配置一些公寓作「房租控制」或者「房租穩定」的廉租房，他們的項目審批可以走綠色通道。

根據《紐約郵報》2012年3月的報道，紐約這種福利公寓的數量巨大，佔了房屋租賃市場的47%。整個紐約市有217萬個可租公寓，近一半是這種福利房。最便宜的「房租控制」房是蘇荷區的一個一卧室公寓，從1940年開始沒有漲過價，每月租金55美金，等於吃一頓好牛排的午飯的價格。同樓的另外一家，1967年開始入住，面積500平方英尺（約等於47平米）的公寓，每月租金71塊美金。而這整棟公寓樓，15套公寓（包括這兩套福利房），在房價低迷的2011年以三百九十萬美元賣出。當時那個藝術家和畫廊雲集的時髦地段，一卧室市價租金平均是2500美元， 所以說福利房的租金是市價的零頭都不到。

蘇荷區的公寓

這兩個廉租房的住戶，一個是退休空軍，一個是詩人，都有自己的退休金收入。他們是紐約福利房的典型住戶。紐約這種福利房的規則是，以1971年為界，福利房的租戶只要是在1971年7月1日前入住的，只要自己不搬出，就可以永遠租住下去，承租人過世後還可以把福利房租約轉給配偶和家庭成員， 子子孫孫無窮已， 保持百年超低租金。

正因為這個轉讓規則，加上紐約州通過法律准許同性婚姻，享受月租71美金的87歲的詩人，準備跟尼泊爾來的同性戀人結婚，尼泊爾人正在申請政治避難，肥水不流外人田，把「房租控制」的制度福利用足了。「房租控制項目」下的房租每兩年可以上漲7%，但必須到市政府申請書面特許。而蘇荷這兩家的房東，過去20年都沒有去申請過漲價， 等於白住。

這倆是福利房的最奇葩的超低租金，在紐約市也是創紀錄了。在紐約租房市場上，1.8%的出租公寓是這類「租金控制」，平均租金是800美元一月。另一類「租金穩定」廉租房占出租單元數量的45.4%， 平均租金每月1000美元，每年可以漲率3.75%。

我見過的福利房制度的享受者，沒有一個算得上窮人，他們能通過各種手段和關係，鑽這項制度的空子。而我們這些新來紐約的小青年，找不到公寓的時候差不多快睡大街上，我剛剛工作的時候每月工資的一半都交了房租，年底過節給樓里的管理員送1000美金的禮包，人家還嫌少（1997年啊！）。

最不能算窮人的福利房租戶，是我工作過的一個對沖基金的合伙人的老爸，公司當時在曼哈頓， 中城萊克辛頓大道，他老爺子隔一條街住，第三大道，兩卧室雙廁，客廳窗戶自己裝修後加大，落地窗可以看到東河。 客廳里掛著畢加索的素描， 是他家五十年代從東歐移民過來時一起帶過來的傳家寶。

我當時並不明白這其中的制度不公平，只知道仇富，其實人家還真不富， 人家屬於福利制度上的「窮人」。情景劇《宋飛正傳》（The Seinfeld）里有一集專門說福利房，為了能承租病入膏肓的97歲老太太的福利房，女主角打算跟親生父母斷絕關係，把自己過繼給老人作養女。賣身算什麼？ 月租200美金的福利公寓是百年不遇，（結果竹籃子打水，被老太太一個從皇后區來的遠親搶了先。）

被福利房佔領的出租市場，是紐約這個大都市的房市毒瘤。因為這種大面積，大數量的福利租房，把一半以上本來可以出租的公寓固定化，減少了公寓出租市場的自然波動，大幅度減少了出租房的供應數量———你想啊，一旦把福利房搶到手裡，在白熱化的租房市場上等於白住，誰還願意搬出來呢？這項福利制度惠澤了極少數的居民，卻把像我這樣掙薪水的普通租戶拒之門外。

另一方面，高端公寓市場的租戶，房東以及開發商並不受福利房制度的影響，在他們能承受的價格區間里，福利房並不在其中造成競爭。所以最終受擠壓的，還是普通的打工者，紐約「房租控制」最後禍害的是紐約大部分中下層。房租不漲，平價公寓市場的利潤畸形，薄利，導致房地產開發商沒有動力去建廉價公寓，而是喜歡蓋豪華公寓，因為這樣更賺錢。有一個說法，每一棟新建的豪華公寓，代價是幾座沒有蓋的平價公寓。

但是法律就是法律。 福利房制度一旦立法，租戶享受充分的法律保護，房東想攆走他們， 真是比登天還難。

1981年，還是地產開發商的川普入了曼哈頓中央公園南100號的舊樓，想在這個黃金地址建豪華公寓。舊樓里一小撮福利房住戶卻不肯搬走。川普跟想盡辦法跟這些釘子戶鬥爭，現在光公開的官司文件就有2895頁。

曼哈頓中央公園南100號

川普想出的驅趕招數有：斷暖氣，電梯里堆垃圾，拒絕維修，打官司騷擾，離間計讓租戶互相揭發，力圖讓這些每月只付幾百美金租金，住著幾室大屋的雅皮窮人搬走。其中一個福利房租戶是牙醫，這川普忿忿不己，一個牙醫怎麼能算窮人住租金控制的大屋呢？ 還在其中開業行醫掙錢。 川普在電梯里堆滿垃圾，讓來看牙的客戶藍瘦。另外一個福利公寓有六間房間，房主是一個畫廊老闆，家裡掛了幾張價值連城的莫奈和畢加索。水管爆了以後川普就是不來修理， 直到地毯上長出蘑菇。

最損的一招，是1982年到1983年兩年里在報紙上公開做廣告，邀請流浪漢前來入住，還假惺惺地提供醫療和戒毒設備。紐約大部分無家可歸的流浪漢都有精神疾病，絕大部分是癮君子。請這些人入住樓里，其他的安順良民真可謂日無寧日。

到1986年為止的四年里，川普花了一百萬美元跟租客打官司，卻只花了16萬美元作建築維修。「我知道這些富人的德行，嬌氣得不得了，住著大房子，不付租金，生活里小小不適就唧唧歪歪打官司。」 這是川普在他的勵志書《交易藝術》里的話。在近十年的跟租戶鬥爭後，最後庭外和解，川普賠償租戶五十萬元，川普覺得自己還是挺友善的。吃盡租房苦頭最後逃離紐約的我，說實話讀這段報道還挺同情川普的。

本文原標題：《過河即逃離紐約》

【作者簡介】

凌嵐 | 騰訊·大家專欄作者，在美華人。

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