萬科攜小米試水合作建房:沒有產權 價格是市場一半？

3月14日，初春的北京艷陽高照，在海淀區永豐產業基地大牛坊村原址上，大片叢生的雜草覆蓋土地上，幾輛小型汽車不時把一車車鐵架卸載在空地上，另一頭，幾名工作人員正在測量、標記號，用石灰粉描出一條條白線。「這是萬科的住宅項目，馬上就要動工了。」一位工作人員表示，這塊土地南側部分為萬科土地。2016年12月份，萬科在這裡獲得了18號地，並和住總聯合拿下了臨近的19號地塊，荒地北部的20號地被首創天恆中糧獲取。

有消息稱，萬科將與小米合作開發永豐自持地塊，主要供小米公司高管和員工購買。多位小米員工向經濟觀察報確認，公司內部已經開始全員自願認購，「從上個星期就開始登記了」。

對於雙方合作建房的消息，北京萬科方面表示，目前還不方便透露相關情況；小米公司負責媒體對接人士表示，其「多方打聽」，並沒有聽說此事。

沒有產權 價格是市場價一半？

小米公司一位員工透露，萬科和小米合作建房事宜從春節後就開始商談，3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經啟動認購登記工作，全體員工均可認購。

有兩種項目類型可供選擇，一種為普通住宅，以70-90平方米兩居為主，均價大約為5.5萬元/平方米；一種為疊拼，面積為178平方米，售價在950萬-1000萬元。

另一位小米員工介紹，合作項目檔次和定位甚至會高於萬科翡翠系，目前永豐產業基地周邊二手房價格普遍超過8萬元，這意味著合作項目如果做成可銷售的商品房，價格很可能會超過10萬元/平方米。

不過，按照雙方合作意向，小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房，但無法獲得產權和房本，也不能在公開市場自由交易，只能在小米公司內部交易，也不能落戶北京市戶口。

上述小米員工透露，目前公布的價格為初期預算價格，最終價格仍未確定，萬科方面負責和金融機構協調按揭，目前初步談下來的首付比例為50%。「我原來想認購一套疊拼，但物業費比較貴，而且沒有產權，也不能落戶，就放棄了。」

內部員工認購登記完成後，小米公司將根據認購數量確定與萬科的合作範圍和面積，如果認購人數超過萬科能夠提供的最大額度，可能將通過抽籤方式決定最終購房資格；相反則可能縮減合作面積。

據悉，除小米外，包括神州數碼等企業也與萬科有合作意向。萬科將根據合作方意向認購面積確定具體合作事宜。萬科和合作企業共同籌集開發和運營資金，合作方可能是一家企業，也可能是多家企業。

項目建成後，一部分交給像小米這樣的合作投資企業，一部分將以股權合作方式出售給企業，剩餘部分由萬科對外出租或出售使用權。根據自持要求，項目產權不能分割，未來萬科將和合作方共同成立合資公司持有產權。

不過，「現在僅僅是登記，其他的事還沒有落定呢。」小米員工表示。

與高精尖企業合作

其實，對房地產領域合作建房的模式，萬科早已經進行嘗試，2015年底，北京萬科出資3.21億元與神舟數碼共同開發海淀區唐家嶺一幅商業用地，該幅土地由神舟數碼獲得，要求50%自持。

2016年12月1日，萬科獲得永豐兩個自持項目地塊，根據土地出讓要求，兩幅土地的住宅限價53400元/平方米，項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。

拿下兩幅土地不久後，針對外界「算不過賬」等質疑，萬科高級副總裁、北京區域首席執行官劉肖曾表示，兩幅土地將通過眾籌方式破題，從傳統開發銷售模式轉變到經營服務模式，由政府、眾籌企業和開發商協同聯動。

劉肖還透露，拿到土地的第一時間，他給海淀區幾個大型企業打電話商談眾籌合作想法，「70%接到電話的企業都表示有興趣參與。」上述北京房地產界人士也表示，拿到土地不久後，萬科大客戶部對永豐周邊企業做過調研。

按照劉肖的表述，合作企業產業定位必須與《京津冀協同發展規劃綱要》對北京功能定位相符，必須為符合海淀區產業規劃的信息服務、科技金融、智能硬體、知識產權服務業等為代表的高精尖企業。

對於具體合作模式，萬科以兩個地塊為基礎建立相應眾籌平台，根據合作對象數量確定眾籌份額，邀請眾籌企業共同來開發這塊土地，然後把開發的項目交給企業，再由企業租給他們的核心員工。

根據規定，眾籌單位不能以戶進行分割，但眾籌單位可能是一個住房單元，也可能是一棟樓，還可能是幾棟樓。具體根據眾籌方實際需要進行配置。

在這一模式中，萬科和合作方分工明確，萬科主要負責項目建設和配套引進，並提供相應的物業等服務；合作方進行眾籌投資、向萬科交納項目開發和運營費用，項目建成後員工租賃或購買房源，租金或銷售金通過眾籌平台返還給合作企業。

一位北京房地產人士透露，因為擔憂房價上漲可能帶來的人才和產業流失，未來北京市政府可能將大力支持開發商自持土地建設和經營，並引進優質學校形成學區房。「政府希望這種模式能夠佔據一定比例，來完善租賃市場。」

當時，劉肖還透露，小米、神州數碼和華為均有合作意向。

房價緩衝帶

對開發商萬科而言，通過合作可以快速回籠土地支出成本，而且可以通過為項目提供物業服務、商業等配套服務獲得穩定的收益。不僅可以提高企業周轉率和開發效率，也為房地產開發企業開闢一條理想的輕資產運營之路。

對政府而言，通過這一模式，避免了地王、高房價等標籤的困擾。

對於房地產市場而言，雖然這一合作方式整體上減少了投放到公開市場的房源數量，但是由於自持租賃項目不能自由流通，投機性資金難以進入，減輕了部分城市建設人才的住房壓力，對房價過快上漲形成市場過熱局面形成緩衝效果。

上述北京房地產人士認為，「政府也希望通過這一模式留住和吸引高精尖企業，為調整經濟結構和促進實體經濟發展創造環境。」

上述人士表示，如果這一模式可行，未來北京市政府或將把更多政策、土地等資源向自持合作建房方面傾斜，「據說北京市很堅決，即便犧牲了土地出讓金收入，也要保證房地產市場健康發展」。

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