八百萬在美國能買啥樣學區房？

編者按：「學區房」又被熱議，800萬人民幣買不到北京金融街學區的一個地下室？這些錢在國外能買到啥樣的房子？我們邀請世界說專員問了問所在國的房產中介以及在海外買房的朋友。本期是——美國篇。

「一百多萬美金可買兩百平米帶後院的別墅」

位於美國西海岸，毗鄰太平洋的大洛杉磯地區（Greater Los Angeles Area)，是僅次於紐約的美國第二大都會區，約有1600餘萬常駐人口，其中華人超過100萬，是最受中國移民青睞的城市。

在洛杉磯並不難找到的中國各地風味餐廳

大洛杉磯地區共有80個公立中小學校區，根據州內統一考試成績、大學入學考試成績（SAT/ACT Scores)、 高中畢業率、教師質量、家長和學生評價等因素進行排名。據美國教育部（Depart of Education) 數據顯示，全美大約90%的學生就讀於公立中小學，好的公立學校對孩子升學起到重要作用，因此所在學區的質量，也是美國家庭買房、特別是華人置業時格外看重的因素。

根據學區排名網站Niche2017年的最新統計，洛杉磯排名前五的學區是：

第一名：Palos Verdes Peninsula Unified School District

第二名：San Marino Unified School District

第三名：Manhattan Beach Unified School District

第四名：La Canada Unified School District

第五名：Irvine Unified School District.

其中第三名San Marino聖馬利諾，和第五名Irvine爾灣學區，由於位於華人聚居區域、符合華人生活習慣的配套設施完善，而備受華人家庭的青睞，學校里亞裔學生超過其他族裔的比例，學業競爭激烈。

San Marino的一戶人家

排名前五的學區房價，由於所處地理位置（是否靠海、靠山、交通是否便利等原因）有所差異，但都在洛杉磯整體房價中位數 $520,000（約合人民幣358萬）的兩倍以上, 五個學區相對應的房價中位數約為是：

Palos Verdes Peninsula Unified School District：$1,282,500

San Marino Unified School District：$2,197,500

Manhattan Beach Unified School District： $2,200,000

La Canada Unified School District：$1,590,000

Irvine Unified School District：$840,000

需要注意的是，為了方便比較，此處引用的房價中位數是指市場上所有賣出去房屋的價格中位數。例如，一個學區如果賣出了101套房子，中位數的價格是指有50套房子比它貴，50套房子比它便宜。之所以用中位數而不是平均數做參考，是因為它更能反映市場的行情，買房者的意願。

但學區房價的中位數，不一定意味能在該學區買到房子一定需要花費的價格。一個典型美國家庭所居住的房子，通常有三個卧室、兩個以上洗手間，有庭院，面積在150平方米以上。在Palos Verdes學區和本區房價中位數持平，而在San Marino學區，由於有很多五個卧室以上的豪宅，所以房價中位數很高，但實際上比中位數少的價錢也能買到一個典型家庭夠住的房子。

在選擇學區和購買學區房時，格外重視教育、學歷的華人更看重學校的學業考試成績、升學率，特別是美國名校（如常青藤名校）的錄取率。相較之下，美國其他族裔雖然也會參考學區排名，也會根據孩子的不同需求，選擇單項更加突出（如體育、藝術、外語等），更適合孩子未來發展的學校。

隨著本地經濟的恢復，和住房市場供小於求的趨勢，洛杉磯的房價在過去幾年持續上漲。據《洛杉磯時報》報道，2016年洛杉磯的房價中位數較前一年上漲了4%，是自2008年來的最高價格。高房價迫使一些洛杉磯人決定搬去外州（如內華達，德克薩斯）生活，2016年洛杉磯在「人口流失最多的城市」榜單中位列第五。

來自中國的買家自2014年起，就成為造成洛杉磯房屋市場緊俏局面的重要力量之一。研究公司DataQuick的數據顯示，學區排名第七、華人聚居的Arcadia阿卡迪亞區，房價中位數在2014年達到$1,280,000（約合人民幣882萬元）, 較前一年上漲18.5%。在Arcadia阿卡迪亞工作的房屋經紀人Peggy Fong Chen說，她處理的買家中90%來自中國。

Arcadia 公立高中

而對於厭倦了北京上海等國內城市的高房價和空氣污染的中國家庭來說，一百多萬美金（約合人民幣689萬元），根據財新網報道，在北京可以買到德勝門學區約40平米的1居室，什剎海學區近50平米的2居室，金融街學區不足60平米的地下室；而在美國買到的是200多平方米有後院的別墅，新鮮的空氣，放心的食品和孩子的優質教育機會，這算是一筆划算的買賣。

需要指出的是，在洛杉磯要想上好學區的學校，只需要有當地居住的地址和記錄，因此租住也可以讓孩子在此學區上學，不需要提供戶口、產權證明等在國內入學需要提供的材料。

來自上海的小馮和先生都曾在美國留學，畢業後面臨要去還是留的選擇。考慮再三後，兩位準父母決定在一個洛杉磯排名前十的學區，花了將近80萬美金（約合人民幣551萬元），買到了有後院的三室兩廳。

當被問到為什麼做出這個決定時，小馮說：「我還是希望孩子能有足夠的空間，健康快樂地成長，以後也能接受好的教育。回到上海去，這些錢也買不到什麼，壓力太大了。」

紐約

「一百多萬美元買一套學區房」

美國學校按照其支持和附屬的對象分為私立學校和公立學校。公立中學和小學，美國法律規定，任何居住在這個學區內的孩子，無論是買房還是租房，都享有免費教育的權利。而私立學校則需要經過申請，考試等一系列繁複的程序，好的私立學校競爭非常激烈，且學費高昂，約為3萬至6萬美元不等。

紐約90%的學生都就讀於公立學校。對於重視教育的華人而言，不同學區的教育質量便成了買房的重要考慮因素之一。而紐約吸引了超過五十多萬華人來此定居、工作和學習。

紐約的學區房有多貴？我找了紐約的一家房產中介問了問。

紐約市根據地理位置，大體劃分為32個學區，其中公立學校超過1700所，小學715所。一位紐約市的地產負責人告訴我，以紐約華人最集中的皇后區舉例，同樣的房型在好的學區價格能貴出一倍多；在寸土寸金的曼哈頓相對較好，也要貴出20%~30%。

紐約主要有5個行政區：曼哈頓（Manhattan），布朗克斯(Bronx)，布魯克林(Brooklyn)，皇后區(Queens)和斯坦頓島（Staten Island），其中華人分布最多的是皇后區（40%），布魯克林（34%）及曼哈頓島（19%）

據顯示，在曼哈頓一個兩室房的平均成交價為300~500萬美元，而在皇后區著名的學區地段Forest Hill 的平均成交價則為80~100萬美元。

然而與私立學校不同，好的公立學校大多分布在紐約近郊區。在紐約近郊區的住戶大多會選擇購買4居室以上的花園洋房。房屋中介告訴我，華人在這些地段購買的學區房價格約為200萬美元（約合人民幣1377萬）。

根據學區排名網站Niche2017年的最新統計，紐約排名前十的學區中，有七個學區位於紐約長島地區，其中以Great Neck, Jericho和Syosset學區最受華人歡迎。位於Jericho的傑里科高中是長島第一名，在紐約州排名第13。

傑里科高中

在房屋價格上，Great Neck 四室房去年成交的中位數價格為190萬美元，比去年同比增長5%；Jericho為90萬美元，同比增長3%；Syosset為140萬美元，同比增長4.5%。

除了長島外，位於紐約上州的Westchester縣也有許多優秀的學區，其中最受華人歡迎的便是Scarsdale和Edgemont學區，兩個學區只有一個車站的距離，有超過15%的亞裔。Scarsdale房子去年成交價格的中位數為130萬美元，比去年增長1.6%。

雖然到好學區上學只需當地居住， 但是好學區的房子不僅價格高昂，地稅也令人難以負擔。目前紐約周邊地區的房產稅為2.5%左右。也就是說，一棟200萬美元的房子，每年僅地稅就需5萬美元。這也是許多美國人和華人買房時考慮的因素之一。

剛在紐約投資了一處房產的林女士表示，在中國買房只有70年的使用權，並且國內房子公攤面積較大，北京上海的房子也比紐約的很多同等公寓要貴。而另一對剛在紐約買房的上海夫妻則說，在紐約的學區一百多萬美元可以買一套房子，同等價格回上海卻什麼也買不到。為了給孩子提供更優質的教育，所以選擇留在美國。

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