曾經有六七十套房，如今妻離子散，一無所有！深圳億萬富豪炒房破產的血淚教訓

最近又有一篇關於炒房的文章火爆朋友圈，沒有人會相信，2007年之前手裡就有六七十套房的一個資深投資客，現在卻成了個窮光蛋。他死於高槓桿，倒在了黎明前的深夜裡。

以下是網傳原文 ：

對於這種情況，有人痛罵「活該」，也有人感慨「世事難料」。其中也不難看出來，炒房跟辦企業/做生意一樣的，現金流不斷裂是關鍵。

上海爆發搶房大戰

近日，幾張上海中介連夜排隊購房的圖片在朋友圈中流傳，照片里幾百人從前一天就開始排隊購房。

很多中介帶著客戶在開盤前一天就已經趕過來排隊，而朋友圈中流傳的視頻和照片正是25號這裡排隊時的景象。在那段視頻中，排隊購房的人群擠滿了整個售樓處的大門。

經過調查，排隊買房在目前的上海房地產市場仍屬於偶發現象。上海多家大型房地產開發商營銷負責人都表示，整體而言，市場上的項目還都處於「未開盤」和「無房可售」狀態。目前上海的房地產市場仍然處於一個比較冷的狀態。

合肥業主要求政府救市

有一篇網帖稱「合肥房價暴跌！業主要求政府救市」，這一消息隨即引發熱議。大致意思就是合肥房價跌的太快，而業主在房價高的時候買的房子，這心疼的啊，於是紛紛出來向有關部門投訴。

2月27日，人民日報發文評論，所謂「暴跌」其實是人為營造出的假象，降價合乎常理，無需大驚小怪。文章還指出，那些前期上漲過快城市，也應預估到房價鬆動下跌帶來的後果。

人民日報評論稱，仔細觀察此輪合肥樓市降溫，無論從程度上去判斷，還是從原理上分析，都實難發現政府出手的理由。

首先，降價合乎常理，無需大驚小怪。合肥房價從高位上下跌，是在前期上漲過快基礎上出現的正常回歸。更何況，政府踩了急剎車，讓投機投資者退場，房價也僅僅是略微回調，既沒有造成樓市暴跌，又能有效滿足更多人住有所居的基本需求，還防止了系統性風險，可謂一舉多得。

再者，真正剛需無虞，不必過分擔心。既然是「剛需」，若業主是在去年高位時買了房用於自住，今年不可能轉手就賣；如果住個五年、十年再賣掉，屆時房價水平未定，也不用眼下就著急。

評論還指出，對二手房價格下跌最敏感、最「痛心」的群體很可能是在去年高位時買進、今後幾年就打算「倒手轉賣」的業主。而他們，往往並不屬於「剛需」，因為短期內的買入、賣出其實就是「炒房」。既然這些人主要是投資投機，那就和其他市場交易一樣，請理性對待價格的正常波動。

文章最後表示，合肥恐怕不會是今年樓市調整的唯一城市，並提出那些房價前期上漲過快城市，也應預估到房價鬆動下跌帶來的後果。

炒房的金融邏輯

通過總結成敗得失，炒房關鍵就三點，也可以此對照自己會否成為一個合格的炒房客：

1、尋找到價格上漲的房產（漲幅最低不低於債務費用）；

2、儘可能多的借到低成本資金（也就是加槓桿），而成本最低的就是銀行資金；

3、維持現金流的持續穩定而不斷裂。

通過比較，你會發現所有的房產投資課程無外乎在哪個城市/哪個板塊買房漲幅最大，如何籌措到投資的資金（親友借貸是一方面，更多的是了解到銀行的貸款條件/規則/流程），偶爾也會講到如何維持房產持有期的現金流。

以上三點做得好不好直接關係到投資收益，及是否能安全的存活下來。

炒房當中還牽涉到現代貨幣體系及信用證明的原理。現在是純信用主權貨幣時代，貨幣理論上可以隨意增加，在繁榮期為了應對增加的商品/服務交易要增加貨幣，在蕭條期為了刺激經濟擴大需求也要增加貨幣。是的，貨幣貶值、錢越來越多是必然的，而房產就大概率的成為吸附超發貨幣的媒介。

現有的徵信體系下，個人的信用證明就是資產，而資產主要指房產。現代銀行金融體系的發展，使得一二線城市的優質房產等同於現金（抵押貸款很容易），這樣就方便讓房產和現金之間無縫轉換。

不少炒房客因炒房財富暴增，就飄飄然的自信心爆棚，認為自己參透了財富的玄機，並以此為傲，其實原理也就以上幾點。不是他們本身很牛，是大時代給予的機遇好（人口紅利/貨幣紅利/經濟紅利等），當然也有他們運氣/鑽研/思索/行動力/自控力的相助。

債務是糖，也是砒霜

如果了解了炒房的金融貨幣原理，就可以推而廣之，其他的任何投資幾乎一樣：負債加槓桿，尋找到一個高回報的項目，其收益率要高於債務的費用支出，再維持住現金流，常年累月的經營後，假以時日財富不增長都難。

以前的批發零售業、生產製造業、房地產行業……莫非如此，我們一生追逐財富的過程就是如何解決/匹配好資金、項目、現金流三者的關係。

如果我們再仔細分析，就會發現其中的關鍵點是債務。債務如同一塊硬石頭，收益可以簡單的理解為泡沫，泡沫可以無限膨脹或急劇收縮，而石頭則不會，其收益/虧損部分就是泡沫與石頭之間的差額。債務越大其投資額就越大，理論上獲得的收益就越多(泡沫越大)，當收益沒有達到預期或收益很少甚至為負數時，不變的債務就會壓垮借貸人。

債務是一把雙刃劍——既可以協助你讓財富成倍（倍數即為槓桿率，買房20%首付即是1：5的槓桿，40%首付即是1:2.5的槓桿 ）增長，也可以讓財富加速毀滅。債務違約對一個國家/經濟體來說就是經濟危機（現在主要表現為金融危機），對個體來說就是企業/個人經濟破產。

炒房客的破產多是槓桿太高，負債太重，一旦遇到房產調控，房價不漲或下跌都會增加利息負擔，若後續融資不暢，現金流斷裂即前功盡棄、經濟破產。由此推及其他，企業經營/個人生意都是如此，控制好債務，籌備好現金流，讓自己活得時間足夠長，才有機會翻身直至等到下一個泡沫的來臨。

債務運作好了是蜜糖，運作差了就是砒霜。

去年十一後，中央統一部署嚴控房價打擊炒房，而在此前遊走於各一二線城市的房產投資人暫時性的接盤在高位，能否安然度過這波樓市小周期，比拼的就是它們的現金流籌劃能力了，看誰能熬到最後。

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