次貸才是加拿大炒房者的命門 業內人卻故意不提

加拿大最大城市多倫多和太平洋沿岸的溫哥華及其周邊城市房價猛升到高不可攀的程度，有人說是海外炒家在興風作浪、有的說是房屋供應太少、有的說是央行長期的超低利率政策，但有一個更重要的原因卻很少有人願意提及，而且這是一個10年前曾經引爆美國金融危機的主因，這就是信用等級低劣的房屋貸款，也就是「次貸」。

根據投資市場專家卡爾克哈尼奇Soheil Karkhanechi為加拿大廣播公司撰寫的分析文章，這個業內人士都知道，但卻都不願意提及的為房地產投機炒作推波助瀾的因素就是不符合標準的房屋貸款。

故意不提的問題

業內人士不願意提及這個問題，是因為不論是房地產經紀還是房地產開發商，他們的利益是多賣房；所以他們反對用增稅的方式冷卻房地產市場，他們給房地產市場過熱開出的藥方是增加土地供應、蓋更多的房子。

飽受公眾壓力的省、市政府為了回應民意，想推出一些治標不治本的措施緩解民怨。比如，不列顛哥倫比亞省政府在大溫哥華地區推出了15%的外國人購房稅，安大略省政府建議聯邦政府對非主要住宅的出售增收資本增值稅就是明顯的例子。

而加拿大聯邦政府主要關心的是一旦發生房地產市場的重大調整、房價猛跌，不讓自己，也就是加拿大納稅人，承擔太多的財政壓力；所以聯邦政府在其下屬的國營公司加拿大房貸和住房公司已經提高了房貸保險費之後，準備要該公司再度提高房貸保險費。

房貸與房貸保險的脫節

加拿大人購房所需要的房屋貸款由銀行等金融機構提供，銀行提供的房屋貸款的絕大部分由加拿大政府經營的房貸和住房公司承擔保險。換句話說，提供房貸的銀行等金融機構並不承擔過度發放房貸的風險，這個風險表面上是由國營公司加拿大房貸和住房公司承擔，但實際上是由全體納稅人承擔。

在加拿大聯邦政府出台要求銀行和信託公司等金融機構嚴格房貸發放的措施後，雖然表面上看申請房屋貸款的標準被提高了，但上有政策下有對策，想申請房屋貸款但又通不過銀行壓力測試標準的人仍然可以通過其他方式得到房貸。

上有政策下有對策

比如，外國購房者由於在加拿大沒有或者是缺乏收入和信貸歷史，他們無法通過商業銀行房屋貸款壓力測試。再比如，在多倫多已經有一套房的打工族夫婦憑自己的工資買不起第二套房，但他們又想買第二套房子以在發瘋的多倫多房地產市場賺上一筆，憑他們的打工收入和信貸情況從銀行是貸不出多少錢的。

於是這些人就去尋求房屋貸款經紀人的幫助。房貸經紀人會告訴他們，只要能拿出35%的首付和承受的起比銀行正常房貸利率高出兩個百分點的房貸利率，就可以避開聯邦政府要銀行實行的嚴格審批標準的要求。

由於信貸經紀人的收入靠傭金，他們的利益與尋求房貸人的利益就綁在了一起；所以有的房貸經紀人或者是暗示申請房貸的人虛報自己的收入、或者是直接幫助房貸申請人在房貸申請表上填報虛假信息。

知道了問題所在，就用不著採取讓中央銀行提高利息率這樣會影響加拿大所有行業和所有地區的手段，而只需要採取有針對性的措施堵住次貸的發放即可。

一招制敵的辦法

這是一個很容易啟用、很簡單的措施；政府決策者只要願意，今天做出決定明天就可以全面實行。

這個措施的中心點就是讓申請和獲得不符合標準的房屋貸款變得困難和昂貴：金融監管局可以要求提供不符合標準房屋貸款的銀行和信託公司拿出更多的儲備金，這會明顯提高這些金融機構的經營成本；金管局可以要求申請不符合標準房貸的人交付更高比例的購房首付；可以嚴格對房貸申請人年收入的審核，等等。

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