「別看現在大家對高房價怨聲載道 真跌下來罵街的更多」

凡事總有盡頭

房價不會漲到天上去

近日，北京出台「史上最嚴」政策調控房市。泡沫正被擠出，房市寒冬已至。

這輪調控後，房價會漲還是跌，還能不能買房……系列問題再次成為公眾聚焦。

房市乍暖還寒之際，就政策調控及房價走向問題，周刊君專訪財經專欄作家、知名投資人齊俊傑先生。

這輪調控下來，房價會暴跌嗎？

房地產還有最後 3 到 5 年的高位周期，然後樓市就會進入下跌周期。

2019 年加息完成之後，樓市的大限基本就到了。屆時房產稅、利率，甚至土地供應，大城市人口調控，都會同時共振。對於房價必然是毀滅性打擊，泡沫將徹底破裂。凡事總有盡頭，房價不會漲到天上去。

遠遠超出購買力的房價，基本上已經全面金融化，而金融市場的運行規律就是暴漲之後必有暴跌。2015 年的股市，是因為證監會查場外配資，引發資金撤離，進而市場崩潰。2017 年的樓市我們也在竭儘可能地打擊流動性，嚇退炒房資金。

要想房價不跌，除非全世界能在 3 年內重回寬鬆環境，人民幣重新回到對外升值的軌道上，中國經濟恢復強勁增長，人口紅利重新出現，但這基本上不可能。

這輪樓市調控的目的是什麼？

調控就是為了限制流動性，限制交易。

說白了這就是在控制賣盤。樓市沒有賣盤，就不會很快崩盤。從而為長效政策的出台贏得時間。

這輪調控的預期結果怎麼樣？

這次調控的最後效果，將徹底讓房地產回歸居住屬性，很可能徹底廢除房地產的金融屬性。

也就意味著多套房持有者手上的房子，不再是資產，而徹底淪為負債。

比如在交易環節收重稅，或者乾脆限制幾年不允許交易。然後在持有環節徵收房產稅，不怕你不交，只要轉讓必須補齊稅費，並且設置懲罰性滯納金。

這輪調控下來，

是不是把北京買房的門檻提得過高？

由於大量炒房的存在，所以特大城市買房的門檻逐漸在提高。

沒辦法，如果不提高門檻，全國各地的熱錢都會往特大城市流動，提高門檻也是為了限制熱錢流入。

這輪調控後，房租會大幅上漲嗎？

大可不必擔心房租上漲。因為房租不是以房東意識為轉移的，房租漲幅只與當地的收入水平相關。

換句話說，房租漲幅遠落後於房價，不是因為房東仁慈，而是因為租房客太窮。

當前政府控制房價的邏輯是什麼？

選擇副作用最小的手段先用 ——

先把金融槓桿打掉，把流動性控制住，對炒房者進行懲罰，最好能嚇退他們。

然後逐漸增加供給，讓房子在高位先減速甚至挺住，價格先穩定下來。

再然後為持有成本，也就是房地產稅的改革贏得時間。

控制房價最有效的手段是增加供給，但強力葯肯定是副作用最大的。而慢性葯副作用最小，但看起來似乎沒什麼作用。這是因為調控晚了，民眾的情緒已經被調動起來了。

所以現在政策也在平衡，在慢性葯之中可能也加一些強力葯打擊一下。比如北京督促 20 萬套未買房入市，而且今年土地利用效率大幅提升。這些都說明了這一考慮。

北京和紐約，哪裡房價更高？

無論怎麼比，北上深的房價都已經奇高無比了。

之前我們還用房貸收入比來對比中美房價，現在已經不用了，北京的房價，特別是中等居民的公寓房的房價，已經完勝紐約；低端的城市郊區房價更是比紐約貴得多；只有最高端的住宅，獨棟豪宅別墅，還跟紐約差一點。

要知道美國人的收入是我們的 8 倍，而我們的房價絕對值高於美國最貴的城市，這根本就不需要解釋了。

北京的土地供給不足還是過剩？

北京的土地供需矛盾，存在供給不足，更是捂盤惜售。

之前北京的土地供給都是按照 1800 萬人做的，和當前逾 2000 萬常住人口比，肯定是不夠的。但也不至於差到哪裡去，更多的是中間環節出了問題。

從流程上看，國土部批地後，市政府留下 2 成，開發商拍地後，自己又留下 2 成不開發，比如李嘉誠們。建成房子後又捂盤惜售，再扣下 2 成。最後還有人炒房，房子被民間金融和非法集資拿走了 2 成，所以算下來真正流向市場的房子非常少。

但其實房子肯定是夠住了。前幾年電錶改造的數據顯示，北京至少有 1000 萬套房子，住 2000 萬人怎麼可能不夠住。

推高房價的主力是什麼？

推高房價主要是由於金融炒作，樓市完全金融化。有賺錢效應，所以才會越漲越買、越買越漲。

2015 年，我去河北、河南和山東調研，當時大量的房子根本賣不動。大量爛尾房存在，很多開發商已經資不抵債。如果是真實需求，為何當時不釋放，而2年後就集中釋放了？

很明顯就是炒出來的。受益者肯定就是資本，或者是資本的掌管者，讓富者更富。貧富分化進一步加大。這是在獎勵投機，獎勵金融炒作。所以就會越炒越凶。

抑制房價，最簡單的辦法是什麼？

抑制房價最簡單的辦法是增加土地供給，削減金融槓桿，並在持有環節增加成本。但目前樓市已經不是簡單的問題，必須用組合拳。現實中不可能無限增加供給。

當前本來就是土地供應過剩、庫存過剩，再玩命供應土地，最後當炒房退去必然一地雞毛。到時候怎麼收場，再來一輪去庫存嗎？到時候房價肯定再次飆升。

政府的樓市調控，

是壓抑房價還是穩定房價？

肯定是為了穩定房價。

當前政府希望房價先不漲，然後再想辦法讓它回歸正常。

好比不能因為一個人得了重病，你就把他弄死吧。那樣顯然麻煩更大。

輿論一直呼籲樓市降溫，

老百姓真希望房價下跌嗎？

老百姓的財富全都在房子上。別看現在大家對高房價怨聲載道，真跌下來，罵街的更多。

比如當年香港特首董建華提出 8 萬 5 建屋計劃，疊加亞洲金融危機，房價跌了 7 成，結果民怨沸騰，香港人民一致認為董建華失職。

房地產市場是」囤金池「嗎，

用來沉澱資金？

這是胡說八道，是雞生蛋、蛋生雞的問題。

是因為房子不斷上漲，更多貨幣才集中在了房地產領域，而炒房的多了，貸款還不限制槓桿，那就變得貨幣更多。

這些事（銀行收緊信貸）本來2016年就該做，但一季度我們放任了這種房價上漲的去庫存方式，結果釀成了惡果。

此後銀行貸款會持續收緊嗎？

除非閉關鎖國，否則必然加息。

現在貨幣必然回歸中性，甚至偏緊。因為全世界的貨幣寬鬆已經轉向。

今年開始美聯儲的加息步伐明顯加快，而且給出預期：2019年把利率加到3%。這也就意味著3年加息9次，而如果我們不跟隨加息，明年利率就會出現倒掛，那麼屆時大量正規途徑的投資，都會流出中國。這些錢都是合法進來投資的，所以有指標可以順利退出，到時候會對外匯儲備造成巨大衝擊。

除非你閉關鎖國，否則必然跟隨加息，保持利率優勢。那麼對於資產價格、特別是房價，將造成巨大的壓力。如果中國2年升息1.5%，對於大部分購房人來說，每月的房貸壓力將增加5000塊，很多人是無法承受的。

每次加息周期中，中國的房地產市場都是蕭條期，比如1993年、2007年以及2012年。加息之後樓市都陷入了低迷。降息之後，樓市才重新開始瘋狂。

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