我把房子賣了，租房住！這才是中國樓市的真相

天下 03-06

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綜合自齊俊傑（ID：qijunjie82）、中國經濟網（ID：ourcecn）、上海頭條

聽過很多大道理，卻依舊過不好這一生。本想跟你來日方長，你卻問我有房沒房……如今有房、沒房，已成為區別人與人之間的標籤。如今的房價高漲不降，讓不少人飄在外地的人只能選擇去租房。你願意一輩子都租房住嗎，留言說說你的理由！

1、北京租房負擔全球第一

英國《金融時報》調查顯示，北京房租負擔在全球居第1位，上海居第5位。北京平均房租約為每月5000元人民幣，是北京居民平均工資的1.2倍以上。普通工人根本負擔不起標準的住房，因為租金已經超出了他們的工資。

而北京之後的是阿布扎比和香港，租金占收入的比例分別為70%和64%。而以高房價聞名的紐約和舊金山的租金，平均分別佔到收入的63%與51%。另外，報告還顯示，雖然北京租房付出了巨大的負擔，但並沒有獲得更好的生活，霧霾、擁堵問題非常嚴重，據該組織統計，

北京工作人口平均往返通勤時間為104分鐘，在通勤時間最長的城市統計中，北京僅次於墨西哥城位居第二位。

墨西哥城的員工通勤時間為113分鐘。

2、我把房賣了，租房住！為什麼？

去年底，我就把自住的房子賣了（北京東四環 2000年的老樓），本想著在更好的地段（北京建國門長安街沿線，二環邊，2007年的某樓盤，70年產權住宅房）換一套大一點的，這樣調整位置，主要還是為了防範房地產的暴跌風險。一旦樓市出現下跌，唯一抗風險的利器，只有地段。

但後來，我改變了想法，這個樓盤總價並不高，屬於那種400多萬就能買100多平米的，而且對外租金很高，基本上400萬的房子，月租金能上萬。租售比能達到3%左右，按說這個價格跟四環外的同類型的房子已經沒什麼太大區別（四環外的租售比只有2%）。

換句話說我如果新買了這套房，把他租出去，再在四環外租房住，每個月我是賺錢的。

這就引出一個巨大的問題，為什麼？我的判斷原因有幾個方面。

第一，這種好地段的房子，和一般地段的房子，價格差不多，說明了如今市場是一個普漲局面，

漲得已經不分地段了

，只要是房子都會漲，只要有人賣，什麼高價都敢買。

第二，這棟樓的建築質量還是很好的，但賣不上價的一個原因就是出貨量很大，經常30-40套房在出售，可選空間很大。絕大多數都是不滿2也不唯一，這

說明了當初買這房子的投機客正在離場。

而且持有房產的時間大多都不長，是資金出現問題，還是他們嗅到了什麼東西，暫時不得而知。

另外，樓里還有很多是抵押房，和公司持有的房產，這更印證了我的判斷，這種地段的房產，當時一定是被用來炒作的。而我不願意當接盤俠。

其實，如果我選擇換房，並不用額外多拿出錢來，只需要把賣房的錢扔進去，在把公積金拿出來還貸款就可以了。所以不但沒有壓力，反而每月都能有房租差可以收入好幾千，所以這只是個選擇問題，並沒有任何買得起還是買不起的問題。不買房了，我可以把資金投入到其他的投資品種當中去（比如股票和債權，貨幣基金也好）一年的收益跑過租金，一點問題都沒有。

甚至如果做得穩一點，一年10%的收益率也不是什麼太大問題。那麼按照這個比例算下來，完全可以7年翻一倍，而樓市還能再翻倍嗎？恐怕很難了吧？（如今的房價收入比已經接近40，一對夫妻不吃不喝40年才能買的起房子，要再漲一倍，恐怕就要80年才能買的起了，到時候恐怕爹都不夠坑了吧！）

（去年底的房價收入比，今年北京估計已經接近40倍，深圳已經接近50倍）

再來說說，我為什麼租房？

一開始我也覺得租房很不好，感覺很漂泊，但後來細算算帳發現，

租房完全是賺錢的。

因為現在租售比普遍都在2%左右，換句話說

你把買房的錢存在銀行吃定期，一年的利息足以支付房租了。

而如果你去買房，每月貸款的利息大約在5%左右，

相當於支出2倍的房租

。再說的細一點，你買一套房，每月付出的錢，可以租一套2-3倍面積的同樣的房子。所以這個帳算下來，很顯然租房是十分划算的。

但是租房有兩個痛點，第一是周期短，房東可能會趕你走，第二是不斷漲租。我們其實完全可以克服的。比如我，選擇北京東四環租一套130平米的房子（沒有傢具家電），租金只有6000元。為什麼這麼便宜，因為我按年付，而且跟房東講，我長租十年，給你刷牆給你配家電傢具，房東很高興。我自己住著也很舒服，畢竟東西都是自己的。

這樣算下來，一共也就支出10萬塊錢左右。如果我要反悔，年付的房租不要了，家電傢具也不要了。如果他要反悔，則賠償我的房租和家電傢具支出。雙方就這麼談妥了。所以我覺得10年的租約還是有保證的，即使真的走到毀約那天，損失也並不大。而且一套裝修和傢具的周期也就是7-8年，所以10年之後傢具家電基本也就都該換了。

至於漲房租，你可以跟房租商量不漲價。如果要真的漲，其實也不要緊。按照每年漲租5%計算，到第10個年頭的時候大概房租是現在的1.55倍，算下來也就9300塊錢而已。現在你覺得挺多，但其實完全可以接受。

因為你的購房款總數也同樣以每年5%的速度在增加，假如是400萬的購房款，10年後已經變成了600萬。而600萬即使按照定期存款利息2%計算，至少有12000元。利息付房租完全是沒有問題的。至於10年以後怎麼辦，可以找地方再租十年，越是高檔住宅，租金越貴的住宅，房東越愛長租。反而是那些低端的或者合租房，這麼談長租很難。

所以算明白了這些，你就會發現，

租房已經越來越合適了，甚至完全不用出錢，可以白住。

有些人心裡擔心的其實是，未來房價越來越高，那不就虧了。但房地產已經暴漲了15年，還能再繼續暴漲十年嗎？

其實算算賬就明白了，房地產已經沒有任何內生價值，你買房只是希望有個傻子從你手上以更高的價格接走而已。這已經是徹徹底底的博傻階段。既然是博傻，8賠1平1賺，就變成了必然，那麼到底誰會賺呢？反正我已經把房子賣了，不再買了，這賺錢的裡面，肯定有我一個了。

3、買房值or租房值？史上最大難題終於清楚了

其實買房是一個長遠的問題，如果你還不太能體會到買房跟租房的區別，不妨想想30年後，不同的選擇會帶給你怎樣的生活。我們以投資者手上有共同的收入資金來大致核算。

買房：30年後擁有房產

以一套面積為70平方米、總價290萬元的房子為例。假定手上有90萬元現金，如果直接向開發商買房的話，購房者需首付87.6萬元，並辦理商業性貸款 202.4萬，分30年還清。如果使用組合貸，每月月供為1.01萬元，30年利息總額為 365.31萬元。那麼該購房者每個月至少需要可以自由支配的1萬元。

換言之，30年後，購房者花了365.31萬元擁有了一套住宅。

租房：30年後可擁資金371.5萬

如果用同樣的資金來租同一套房的話，為了便於計算，將租房人手上的90萬元用作儲蓄，並將每月1萬元閑錢拆開，假設月租金為5000元，剩下的5000元仍然用作儲蓄。其中，90萬元用於10次3年期的定期存款，每三年的利息約為10萬，那30年的利息約為100萬。

此外，每月5000元按銀行零存整取存款，一年的大概利息是500元，30年下來，實際上存款利息約為1.5萬元左右。那麼，存款總額約為181.5萬元。

歸結起來，租房者花費實際支出為每月房租5000元，30年後租金總額為180萬元，總存款約為190+181.5=371.5萬元。

換言之，租房者在30年後的資產約為：371.5萬元。

比較：房價大漲買房才划算

在這個例子當中，買房與租房的區別在於：

當投入同樣的資金，30年後買房者擁有了一套總花費365.31萬元的住房，而租房者則手握371.5萬元現金。

30年後，總花費365.31萬元買來的住房市值多少，我們目前暫未可知。但我們可以簡單看出，在房價增長速度較快的情況下，買房是個較好的選擇；否則，租房更合算。

有人算了一筆賬，得出驚人結論：我們根本就不需要買房！！

房價這麼高，在一線城市購房甚至要舉三代之力。不知你是否想過其實廚房、浴室、衛生間這些都可以不要，為什麼這麼說？下面就讓我們一起來算算這筆賬！

廚房為什麼可以不要？因為是房價太高了！好多房子，已經8萬多一平米了，而且還在繼續漲，正常人，每人每天吃30塊錢，一個廚房十平米，那就是80萬，可以吃26700天，差不多就是73年。還要啥廚房啊？

出去洗澡就算一次20塊錢。如果一個衛生間五平米，家裡主衛加客衛就是十平米，80萬，你可以去公共浴室洗26700天，差不多就是73年。還要啥兩個衛生間啊？

而且健身會館都可以洗澡的，去小區附近的健身會館辦年卡，一年才幾千塊，就算4000元一年，80萬可以去健身館200年，又可以健身又可以洗澡，有些還提供沐浴露洗髮乳，冬天有空調，更衣室有暖氣，夏天有游泳池，游泳洗澡一條龍……還要啥衛生間啊？

現在網上團購一些四星級的酒店，都有250一晚的，如果買套房子100平，就是800萬，夠你住32000天，差不多就是88年，你想住哪個區就住哪個區，想住幾樓就幾樓，想住什麼風格住什麼風格，還沒有物業費、還不用考慮停車車位問題『』還不用裝修拎包入住、還不用考慮中介費，算什麼稅、還不用交水電費寬頻費、還不用你自己打掃衛生疊被子……還買啥房啊？

知道有人會說：你這麼算，不合理。你沒算房子保值升值，住酒店錢就花光了。你沒算學區房，住酒店我孩子上哪讀書去？

花四百萬買的房子沒貸款？如果按照最新政策首付兩成就是160萬，剩下640萬需要貸款以基準利率貸30年。用最新的房貸計算器算了一下

結果是：嗯，本息合計12227943元

利息就要582萬，100平800萬的房子，按照中介費1.5%計算，中介費就要12萬，按照契稅1.5%計算，契稅也要12萬，利息+契稅+中介費，600萬妥妥的600萬，孩子都可以讀24年貴族學校了。還買啥學區房啊？

有人說，你這是瘋了。確實，我有點離經叛道。但有一點可以肯定：我沒瘋，是房價瘋了！你覺得呢？