重磅：北京炒房者全部被套！深圳房價六連跌！炒房者被套牢！

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一、關於房子，住建部釋放了兩個大信號，很多人沒看懂

來源：解局北京

　　今天住建部和國土部聯合發布的一份文件沒有引起太多人注意，不過解局君仔細讀了之後發現，這份文件出台具有重大意義。

　　怎麼說，我們先來看看文件內容。

　　僅從發文部門來看，住建部和國土部：一個穩房價，一個負責供地。從地出發，就解決了多年來房地產調控「越調越高」的怪圈。之所以陷入怪圈，根本原因就是因為土地供給跟不上。

　　當然大家會質疑，之前國土部不是一直都說要加大土地供給嗎？這次就能起作用了？

　　是的，關鍵是這幾個指標，簡單來說就是下圖。

原文是這樣的：

各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；

6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

　

　首次提出了定量指標，以前沒有的。也就是說，以前多少庫存下加快供地或者增加供地都沒有一個標準，比較隨便，但是有這個指標以後就不一樣了。

　　當然，解局君也要提一個建議：加快、增加……。這些不確定的詞語是不是也應該儘快定量一下。

　　住建部還直接提出，要堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

　　在19大即將召開的大背景下，毋庸置疑，房價調控力度只會收緊不可能放鬆。

　　此外一個有力的措施就是貨幣化安置。

住建部表示，統籌做好2018-2020年棚戶區改造三年計劃。商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區改造要以貨幣化安置為主，避免重複建設。

　　這也是

住建部首次表明，所謂棚戶區改造，其實就是為了三四線城市去庫存服務的。

以下是70個城市最新的存銷比數據，以及對應的土地供應舉措。

二、重磅：北京炒房者全部被套！深圳房價六連跌！炒房者被套牢！

來源：牛爺財經、暴財經（ID：icaijing123）等

　

　一、雄安之後，北京炒房者將全部被套

　　雄安來了，北京房價的轉折點也就到了。

　

　而且

來得正是時候，把大量的流動性都鎖住了。北京的老破小都搶光了，甚至漲到了10多萬一平米，眼看著要衝20萬了，沉澱了大量資金。

　　

這個時候，雄安來了。

2016年衝進去的買房者和炒房者，將大部分被套進去。因為接盤俠要離開北京去雄安了，因為資金要轉移到雄安了。

　

　有網友編段子說，年度最悲催故事已經出台：

　　雄縣一中高考狀元考上北京大學，畢業進入央企，經過多年奮鬥加上借親戚的錢賣掉老家的住宅於3月26日付了北京商住的首付，昨天接到單位通知：企業整體遷入雄安新區。

　　儘管是段子，但可以預期，作為一座離北京直線距離只有100公里，承載大部分北京非首都功能的千年大計。

雄安的經濟地位也是相當高，號稱「南深圳，東浦東，北雄安」。

浦東新區的佔地是1200平方公里，深圳是1990平方公里，而雄安新區的建設佔地未來將達到2000平方公里。

　

　也就是說將來在北京南100公里的地方，未來10-20年要有一個人口在1000萬以上的超大型經濟特區。未來至少將轉移1000萬左右的人口過去。

　　

這1000萬不可能全部來自北京，但可以確信，大部分是來自北京、天津、石家莊、山西等北方的人。這些人本來都打算在北京立足發展，現在多出一個雄安，大量資金將追隨而去。

　　你想想看，如果你是投資者，有5000萬現金，是選擇10萬一平米的北京房產，還是選擇1萬左右的雄安？儘管雄安的樓盤都被封盤，但未來仍可期待。投資，投的只不過是一個預期。

　

　雄安的定位，甚至高過深圳和浦東，能配得上「千年大計」的地方，恐怕不多了。

　

　正如某二秘所說：雄安絕不會按照現在模式搞房地產，經濟不是重點。

千年大計不是錢，也不是產業，也不是技術。從國家發展示範角度看，應該是制度、模式、文化。從城鄉建設角度是未來城市樣式。從國際角度，是未來幾百年全球

老大的窗口，也可以是國際中心。

　　古有長安，再造雄安。

在決策者眼中，雄安承載著制度改革與模式創新，代表人類命運共同體的新華夏文明「樣板間」。「千年大計」，從歷史看，對照古長安，從地球命運看，對照的是古希臘、牛津劍橋、巴黎左岸以及矽谷級別的世界性文明策源地與聖地。

　　

目前北京人口大約是2200萬左右，假如高校、央企國企總部、科研院所等單位都遷移，至少有500萬人要離開。

　

　而且，很顯然，這部分人中，大多數會是那些在北京沒有買房者的人。

這些人一走，北京的高房價基本就沒有接盤的人了。

　

　　更關鍵的是，如果大部分高校遷移過去，意味著很多潛在購房者也將離開北京。因為未來的雄安，在宜居性和創業性方面，將比北京強多了。

　

　有報道說，雄縣的房價已經從6000元飆升到2.5萬。一位內蒙古大老闆，一口氣花7200萬買下8層樓。連周邊保定、涿州的房價也跟著上漲。

　　你想想看，資金是有限的。未來20年，財富的奇蹟肯定將在雄安發生，當大量的資金投向這裡的時候，其他地方的資金必定減少。加微信wnel2011看猛料

　　不只是北京，可以預期，未來5年，全國其他大城市的房價也將迎來平穩下破之路。雄安只是一根稻草，沒有雄安，也會以其他因素引發泡沫破滅。

二、深圳房價六連跌！下一個連跌城市會是誰？

　　剛剛，深圳樓市傳來大消息！

據新華社深圳，深圳房價已出現環比「六連跌」。

市規土委昨日發布的數據顯示，3月深圳新房成交803套，成交面積80302平方米，成交均價54730元/平方米。環比2月，成交套數下跌0.1%，成交面積下跌1.89%，成交均價與2月相比下跌0.1%，呈現平穩態勢。

　　作為全國樓市的先行指標，深圳用一番六連跌「暗示」樓市拐點已至！

　　

在全國熱點城市紛紛不斷加碼限購限貸限賣措施的當下，有哪些城市後續會跟隨深圳的腳步，進入到下跌的行列來呢？

短期來說，判斷樓市下跌的前景看人口、土地供應變化等指標是比較不切實際的，因為這些指標往往是衡量一個城市中長期樓市變化的，短期效用比較鈍化，作用不大。那麼短期樓價下跌我們究竟看什麼呢？

一看錢，二看炒作投機氛圍，且這兩者常常是互為指向的，難分彼此的。

以錢和炒作氛圍為主線，結合16個熱點城市的相關數據，為大家精心製作出了熱點城市房價未來下跌潛力排行榜！

　　五大衡量指標

　　在揭曉下跌潛力排行榜之前，先來把主要的依據解釋下：

　　

房地產市值/GDP

　　GDP是一個城市基本面的核心，是該城市創造價值的多少，而房地產市值則是應該是以GDP為基礎構築起來的，兩者之間的比較不應該過於疏離，如果二者比值差距較大，就可以大致認為短期之內，GDP是無法支持房價的，也就說房價存在高估！

　　再統計分析中，GDP的數據獲取容易，而房地產市值的計算則比較困難。為了統一口徑，房地產市值的計算，統一根據各地城市年鑒和公開資料，常住人口X人均住房面積X住房均（

房天下住房均價

）價計算得出。

　　可以看到在四個一線城市中，北京、上海的房地產市值/GDP明顯高於深圳和廣州。

　　（深圳比較特殊，由於存在大量的違法非商建築，這部分大概占深圳所有居住面積的一半；且深圳官方常住人口為1000萬，但實際管理人口為2000萬。那麼房地產市值如果按照年鑒中的計算或許會被低估一半，也就是說實際上房地產/GDP的比值可能為10左右。）

　　而在非一線城市中，福建的兩個城市，廈門和福州明顯高於其他熱點城市，其次是合肥、南京，剩餘城市房地產市值/GDP則都在7以下，最低的無錫則僅僅3.3。

　

　住戶中長期貸款餘額/金融機構本外幣存款

　　一個城市資金量的多寡或者說資金實力的強弱可以用金融機構本外幣存款來衡量，這一指標其實也可以看作是一個城市資金安全墊的薄厚，越厚城市相對越安全，短期抵禦資金流動變化的能力也相對強一些。

　　住戶中長期貸款則主要是針對房貸，由於房貸數據並不是每一個城市都有，所以為了統一口徑，只好退而求其次以住戶中長期貸款餘額來來替代。

　

　住戶中長期貸款餘額/金融機構本外幣存款可以理解為住房貸款佔據一個城市資金蓄水池的多少，從而說明住房市場的過熱程度，以及一旦樓市變化潛在的波動性。

這一數值相對越高，意味著樓市泡沫越嚴重，下跌得可能性越大！

　　就一線城市而言，可以看到和房地產市值/GDP略有不同，北京和上海相對穩健。

　　就二線城市而言，福州和廈門、合肥、南京、蘇州仍然排名靠前，無錫仍然墊底。

　　

中介或房企炒作案例

　　中介和房企等住房市場的重要參與者對於樓價高漲起到了不可或缺得作用，尤其如果其存在哄抬樓價，宣傳虛假信息的行為。從某種意義上，如果一個城市中存在大量的中介或房企炒作行為，也暗示者當地樓市整體的投機氛圍比較濃重。

　　暴哥統計了從2016年以來，住建部公示的主要違規房企或者中介名單，具體根據16個熱點城市歸納劃分，整理出了下面的圖表，用以說明炒作氛圍。

　　不難發現，就一線城市而言，深圳是投機氛圍最強的，這和深圳房價波動性最強也匹配。

　　在非一線城市中，各地炒作氛圍都差不多，沒有明顯高於平均水平的情況發生。

　

　除了上述三個指標以外，實際上

房貸佔中長期貸款的比重

也是十分重要的。目前全國的平均水平是55.7%，而福建則為69%，武漢為77.4%，深圳更是超過了80%。

　　(2016年武漢個人住房貸款餘額為3999億，同期住戶中長期貸款為5166億，房貸佔中長期貸款比為77.4%；

　　深圳2015年個人住房貸款餘額為7420億，當年的住戶中長期貸款為9278億，房貸佔中長期貸款比為80%。2016年樓市火爆，可想而知，深圳住房貸款比例會進一步提高。)

　

　此外，住房按揭平均乘數也是衡量短期住房投機的重要數據。

　　據公開資料來說，暴哥只查到了深圳的。

據深圳鏈家指出，更值得關注的是，深圳按揭平均成數高，2015年12月份達到65％，遠高於「北上廣」三市。

　

　依據說完之後，我們來具體排榜，榜單分兩部分，一線城市為一部分，非一線城市一部分。具體的排名根據開頭三個主要指標的名次之和計算（其中非一線城市中中介或房企炒作項目為名次X0.5），後面房貸佔中長期貸款、住房按揭平均乘數則是減分項，

結果分數越低，下跌潛力越大。

　

　舉例來說，

深圳在房地產市值/GDP、住戶中長期貸款餘額/金融機構本外幣存款、中介或房企炒作三項指標中，分別名列3、2、1，共得6分，而房貸佔中長期貸款、住房按揭平均乘數則存在明顯的泡沫化，因此在減兩分，共4分。

　　廈門在房地產市值/GDP、住戶中長期貸款餘額/金融機構本外幣存款排名最高各計1分；中介或房企炒作中並列第四，計2分（4X0.5）；房貸佔中長期貸款的比重由於在福建省遠高於全國在減記1分；結果共3分。

　　熱點城市下跌潛力排行榜

　

　對於一線城市，除了上面的說明以外，最近剛剛出現的雄安新區對於兩個一線城市的短期樓價也會有比較負面的影響。一個是北京，另一個是深圳。對北京而言，雄安新區起到承接北京部分首都功能和人口的作用，且由於在100公里附近，根據暴哥150公里大城市通勤經濟圈的估計，也等於加速了大北京範圍內的住房和土地供應面積，那麼在人口和產業遷移，土地供應增加的情況下，北京的房價有望加速回落！

　　對深圳而言，由於雄安新區從定位上來說堪比深圳，甚至高於深圳，且在產業結構上兩者很可能具有很大的重疊性，尤其在創新產業方面。考慮到北京在中高端人才儲備和獨角獸企業的數量等等多層面遠遠領先深圳，這些優勢如果直接嫁接到雄安新區，再結合雄安新區現階段土地和房價成本低等優勢，以及國家政策層面的全力支持，深圳

未來的處境可能會十分尷尬。

　

　因此最終一線城市下跌潛力榜為：深圳、北京、上海、廣州

　　非一線城市房價下跌潛力最終排名為：廈門、福州、合肥、蘇州、南京、杭州、天津、（武漢、鄭州、濟南並列）、成都、無錫。

　　4月3日，北京又對樓市出手：連平房也限購了。這彷彿一記絕殺，徹底封上投資客最後一點炒作的空隙。

　

　2017年樓市調控力度之大，範圍之廣，時間跨度之長令投資者望而生畏。據統計，截至目前，全國已有超過40個城市出台了房地產調控政策。

　

　除了限購，甚至，此輪樓市還出現了一個具有新意的「殺手鐧」：限售。

　　水木然早就說過一個觀點：

中國房價的最好歸宿就是讓它有價無市，漲到某個階段封存起來，讓那些財富看起來還在，變成紙面財富！

北京：

開發商和中介不得炒作學區房、高價房，嚴禁房地產經紀從業人員一年內買入賣出同一套房屋。

廣州：

家庭新買住房後房產證需滿2年，才能轉讓；法人新買住房證滿3年，才能轉讓；住房贈與，滿2年後才能再買房。

成都：

所購商品住房自合同備案之日起、二手住房自載入不動產登記簿之日起5年內不得上市轉讓。

杭州：

杭州市戶籍單身（含離異）人士在限購區域內限購一套住房，即在市區範圍內暫停對擁有一套及以上住房的本市戶籍成年單身（含離異）人士出售新建商品住房和二手住房。

廈門：

新購買住房的，需取得產權證後滿2年方可上市交易。

福州：

非本市五城區戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動產權證未滿2年的不得上市交易。

　　

在很多房地產業內人士看來，

限售的出現，顛覆了過去房地產調控的邏輯，提高了房產交易的時間成本，調控開始從交易環節向持有環節轉向。

　　

「房子是用來住的，不是用來炒的」——若干年後歷史學家回過頭來看，也會指出這句話是本輪房地產市場由盛轉衰的分水嶺。

　　在北京，房地產中介成為此輪樓市調控的重災區，門店關停的數量逐漸增加。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，北京二手房中介行業關店潮已開始出現。

北京樓市成交量已開始大跌

數據來源：網易房產數據中心

　

　如今「防風險」提得比「穩增長」還重要，這在中華人民共和國歷史上是前所未有的，房地產的好日子可能也因此過得差不多了。

環雄安新區限購圈正式閉合形成

　　

那些投資客們，欲炒北京冰塞川，將炒雄安雪滿山；只能是停杯投箸不能食，捧錢四顧心茫然！

　　現在，國家一頭封死了資金出境的渠道，一頭限住投資樓市的可能，大量無處可去的流動性，最終很可能將來到股市這一最大的蓄水池。

大刀闊斧，機遇在眼前

　　

現在，虛擬經濟和樓市狂飆突進，實體經濟卻仍然處在資金饑渴之中。前段時間，山東辱母殺人案，一定程度上，反映出了實體經濟融資之困。

　　但從2017年開始，國家一方面讓房地產回歸本質，一方面向國企出手，向那些被長久壟斷的領域出手。

　　從這一角度來看，國家樂見股市慢牛的到來，以推動緩解中小企業融資成本高的難題，振興實體經濟。

　

　雄安新區的出現，並不是一個孤立事件，這是一種決心和方向的宣示，昭告了中國經濟結構大調整的開始：貨幣政策穩下來，盤活存量資金，引導資金從地產到股市，房價泡沫已到頂部之後是泄洪，資本市場是未來幾年的大機遇所在。

　　

有段子言，人生有三大幻覺：「國足會贏，房價會跌，股市會漲」。

　　3月23日，世界盃預選賽，國足以1:0贏了韓國足球隊；

　　房價下跌，看來很有可能要實現；

　　隨著樓市資金的擠出、資金出逃的遏制以及央企提高分紅比例等一系列政策的出台，股市會漲，似乎也並非不可能。

　

　過一段時間之後，我們或將發現，雄安出世或將是中國樓市和股市的一個歷史性轉折點！

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