買40年公寓的購房者要哭暈！商住房土地產權到期後房子或被國家無償收回

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隨著北京公布「商住房」政策全面收緊，

央視財經頻道又在一則報道中

給全國的商改住項目澆了盆冷水——在央視的報道中，

法學專家稱：

所謂的商住房，

40年或50年產權到期後無法自動續期，

若申請續期被駁回，

不僅土地收歸國有，

連房子都有可能被國家收回。

央視報道

按照北京市不動產法研究會副會長尹飛的說法：由於「商住房」本身並非住宅性質，一般是商業用地或工業用地，按照《物權法》相關規定，住宅性質的住房土地在70年產權到期後自動續期

，而商業供地或工業用地不僅土地使用期只有40年或50年，而且到期後需要主動申請續期，續期也有可能被駁回。

如果沒有主動續期或申請續期被駁回，不僅土地產權要被國家收回，連房子也可能會被國家無償收回。

注意：

無償！無償！無償！

那麼俺就來和大家聊聊

關於商住房的事情

估計在海南買了40年公寓的小夥伴們都得哭慘了

因為……

一、40年後房子產權到期

房屋建築產權的歸屬年限，包括：民用住宅建築，商用建築，工業用建築。按建築用類型有所不同，一般民用住宅建築權屬年限為70年，商用房屋建築權屬年限為40年。

目前，我們通常所說的房屋產權大致分為：

1.）住宅用地，產權年限是70年；

2.）綜合用地，產權年限是50年；

3.）商業用地，產權年限是40年。

2016年的公寓市場上，大家也應該都看到有很多很多的商住類型的公寓，也就是40年產權的公寓，有不同的類型，比如精裝修；有的開發商還可以包出租，絕對體現投資的價值；

甚至有40年商住公寓還打出了學區的概

念，簡直就是破天荒，別不信，還真的有的！

對於40年的概念，其實我們現在的糾結不過就是40年之後房子怎麼辦？

說到總理答的續約產權的問題，可是總理提到的可是70年產權的住宅呀~有提到40年的么？

李克強：中國有句古話：有恆產者有恆心。網民們實際上也是群眾，對70年住宅土地使用權到期續期問題普遍關心可以理解。國務院已經要求有關部門作了回應，就是可以續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究提出議案。

所以，40年產權的房屋會比70年產權的房屋更先面臨產權到期的問題。

二、商住房首付至少50%以上

現在人買房，除了因為自己本身就有一定的資本累積，比如年收入20萬以上，很難有人能一次性拿出很多很多的首付來吧。當然，如果你是富二代買房來隨便投資玩玩就當我沒說呀！

舉個例子，朋友屬於被限購戶口

朋友問我：「我有10萬的首付，現在能不能買房？」

我說：「朋友，我們還是考慮買輛車吧」

朋友再問：「那我買個70年的公寓行不行？」

我說：「朋友，我們還是考慮買輛車吧」

朋友不死心繼續問：「那我買個40年的公寓行不行？」

我說：「朋友，車也別買了，拜託你的錢趕緊存個銀行定期吧。千！萬！別！惦！記！」

（終於找到了我沒朋友的原因了）

40年公寓的首付是你想付就能付的？

現在俺要科普一下了，40年商業產權的公寓的首付不是跟70年住宅一樣的支付方法啊，40年產權的首付需要支付至少50%。

假如一套50平米的房子，均價都是9000元。

70年產權的的首付：50*9000*30%=13.5萬

40年產權的的首付：50*9000*50%=22.5萬

不吃不喝不買衣服不化妝攢的十萬塊錢，可是連首付的一半都不到呢，聽著就是一個多麼悲傷的故事！

三、貸款年限最多只能貸款10年

對於70年產權的住宅來說，貸款的年限越久，其實也是一個挺划算的事情，為什麼划算，說起來就遠了，和現在的通貨等等經濟學理論相關。

這裡要說的是，70年住宅產品最多可以貸款30年，但是商業住宅卻最多只能貸款10年。

大家都知道存錢在銀行不如拿來買房，因為你的錢存銀行還都是讓銀行拿出去貸款去啦！這說辭表達起來「很中介」有沒有？但其實仔細想想，沒人存錢，銀行拿什麼錢貸給你？

現在商品房70年產權住宅的貸款利率是4.9%，遇到銀行打折的時候還會順便打個折什麼的，大家經常能看到有些銀行要打個9折，9.5折，不過很多銀行從下個月開始可能就再也沒有9折以下的折扣了。

但是商業住宅的利率卻是按照基準利率來計算，並且很有可能會上浮10%。

以50平，均價9000，基準利率4.9%的住宅為例

70年產權公寓，貸款30年，月供1671.79

40年產權公寓，貸款10年，月供2375.49

簡直是要氣到爆炸！

月供就是差距！

四、商住房交房時交稅更多

交房的時候要交稅，這個大家都知道的，可是到底要交多少稅呢？

財政部官網發布《關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》，通知中對契稅政策進行了調減。

其中，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

【二套房 90平以下 1%；90平以上2%】

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。（家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。）

通知中表示，這一決定將從2月22日起正式執行。另外，北上廣深四個城市並不實施這一優惠政策。

也就是說，70年住宅的稅費最多也就是2%，但是非居住用房的契稅一律是按照3%來徵收的。

以50平，均價9000的住宅為例

70年產權公寓，50*9000*1%=4500

40年產權公寓，50*9000*3%=13500

又是一筆高額的差價。

五、商住房不能落戶

如果真的是因為受到限購的條件而急需在2017年購入一套住房，甚至是婚房的列位，請也為後代考慮一下。

至於有些樓盤所說的40年產權公寓真的有學區這回事，大家一定要多聽多看多打聽。

在二手房交易里，能不能落戶成了很多人購房的一個大條件，也就是很！增！值！

1. 
   

   不能落戶；



2. 
   

   不帶學區，部分宣傳學區實際是學位，只有1次上學機會屬借讀

   ；



3. 
   

   回字形設計，通風采光均有問題；



4. 
   

   本身屬辦公樓改造，後期居家辦公環境嘈雜；



5. 
   

   租金不高

   
   

   
   

還有以下幾點，俺就不一一列舉了……………………

如果40年產權公寓到期後真的被國家收回，

那麼也算是給地產開發商和投資客們敲了個警鐘，

「出來混早晚要還的」！

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來源：21財聞匯、理財頭條（licaitt）、地產情報站、蘇寧金融研究院、亞洲新聞周刊

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