鄭永年：房地產關乎中國命運 改革或「傷筋動骨」

新加坡《聯合早報》4月4日發表新加坡國立大學東亞研究所所長鄭永年的文章《房地產與中國社會命運》稱，在今天的中國，房地產決定了中國社會的命運，是進步還是退步，是幸福還是悲慘。如果要避免房地產的破滅，就必須有傷筋動骨的變化。

鄭永年稱，很多年來，房地產的變化最能牽動中國社會的神經，而今天這種情況變得更為嚴峻了。在政府調控接連失效之後，人們已經對房地產失去了信心，自私的人們都在瘋狂，希望在泡沫破滅之前進行最後的一搏。

前英格蘭銀行行長牟維·肯最近出版了題為《鍊金術的終結：貨幣、金融和全球經濟的未來》的一本書。在總結了2008年開始的經濟危機後，作者說，他從危機中學習到了兩點。第一，泡沫持續的程度遠較我們預估的要長。以前的危機是這樣，這次（2008年的金融危機）也一樣，都持續了數十年的時間才最後破滅。第二，泡沫破滅的速度也遠較我們預估的要快。

《鍊金術的終結：貨幣、金融和全球經濟的未來》封面（美國亞馬遜網站）

鄭永年稱，牟維·肯把金融經濟稱之為「鍊金術」，終究會破滅。不管從哪個角度來說，今天中國的房地產就面臨著這種情形，人們都知道泡沫總有一天會破滅，只不過不清楚哪一天；而在破滅之前，人們不僅還會繼續處於「集體無意識」的狀態，並且對此推波助瀾。

實際上也如此。近年來，中央高層多次強調：「房子是用來住的，不是用來炒的。」 但現實剛好相反，房子被用來炒，而不是用來住的。這個趨勢越來越嚴峻，在住房大量空置的同時，房價繼續快速上漲。去年年底，中央經濟工作會議討論中國經濟的幾個不平衡，其中一個就是房地產和實體經濟之間的失衡。

炒一套房的價值相當於一個不小的實體經濟公司數十年的努力。「上市公司買房救公司」、「兩個有房產的人結婚相當於兩個上市公司的合并」、「為了買房，一個老太太結婚數次」等等新聞報道，一直充斥著新聞媒體。

確切地說，住房在中國已經遠遠超出其「居住」的自然屬性，而涉及到個人、家庭、集體、道德倫理等等方面。歷史地看，世界上沒有一個國家的住房，能夠像中國那樣牽動著社會方方面面的變化。

路人遠望上海的一處樓盤。（彭博社）

避免房地產泡沫破滅需要大變化

鄭永年稱，如果要避免房地產的破滅，就必須有「傷筋動骨」的變化。一旦房地產泡沫破滅，那麼「傷筋動骨」的不僅僅是房地產市場本身了，而很可能是整個中國社會。

中國房地產今天所面臨的困境，並不是房地產本身的問題，而是城市體制問題，是城市化模式問題。有一點必須強調，那就是，房地產病只是中國城市化模式的一個反映而已。

鄭永年稱，由於中國政治和行政體制的特殊性（例如城市所具有的行政級別），優質資源高度集中在幾個大城市，尤其是一線城市。在優質資源高度集中的情況下，所有意在促進社會進步的改革顯得「違反」人性，從而變得無效，甚至失敗。

這種例子比比皆是。例如，因為一線城市太大了，人太多了，需要減少人口，因此很多城市都在出台驅趕沒有城市居住權的人（往往是農民工和窮人）的政策，但問題在於窮人最需要交通便利、能夠找得到工作的城市。例如，城市的醫院太擁擠了，但問題在於只有在城市才能找到好醫院、好醫生，老百姓為了一條命而到城市找醫院和醫生是人性所趨。例如，城市裡的學區房儘管已經太貴了，但房價還是拚命往上漲，這只是因為城市的學校太好了，人們只有把自己的小孩送入這些學校，才會有一個更好的未來。

鄭永年稱，更為重要的是，大城市所具有的優質資源，使得城市聚集的既得利益者的規模越來越大，勢力也越來越強，這更使得改革變得越來越困難。例如，討論多年的房地產稅遲遲不能成為現實，只是反映了既得利益者的阻力是多麼有效這樣一個現實。更多的既得利益者需要更多的優質資源，也能得到他們所需要的資源。

事實上也如此。這些年來，國家的優質資源源源不斷地流向大城市，而很多二三線城市則得不到應當有的資源，更不用說是鄉鎮了。大城市越來越富，中小城市越來越窮，城市間的差異，便是利益在不同社會階層的差異的反映。

河北秦皇島的新樓盤建築工地

鄭永年稱，如果這個邏輯不改變，那麼結果必然是整個國家的發展會變成幾個大城市的發展，即圍繞著北、上、廣、深幾個大城市。實際上，大城市儘管已經過大，仍然繼續在擴張。

房地產和實體經濟之間的嚴重失衡

鄭永年稱，中央政府已經注意到了房地產和實體經濟之間的嚴重失衡，現在在努力改變。通過管控房地產（例如限購）已經不足以實現房地產和實體經濟的平衡，更不足以促成社會均衡的進步。現在解決問題的思路仍然是房地產本身，而沒有把房地產置於城市化模式中來考量，因此所出台的舉措遠遠不夠。

鄭永年稱，要改變房地產的嚴峻形勢，必須做一些大的改革舉措。有幾個改革舉措可以考量。

這是4月5日拍攝的河北省容城縣一處被關閉的房地產中介機構。

第一，實現「新三線計劃」，把優質資源分散到二三線城市。大城市集中了過多的優質資源，不僅已經造成了巨大的浪費，而且使得改革不可能。政府先行，要把一些政府機構搬到二三線城市。

一些大型國有企業也可以搬離大城市，走向二三線城市。優質的學校、醫院和社會服務機構可以在二三線城市設置分支機構，總部留在城市以減少阻力，但總部定期派優質專業人才去二三線城市工作，就如同政府內部的幹部交流制度那樣。

第二，實現「居者有其屋」的政策。二三線的很多城市面臨著嚴峻的房地產泡沫，而越來越多的大城市年輕人沒有居所。為什麼不可以實現「居者有其屋」呢？在優質資源逐漸流向二三線城市的同時，通過「居者有其屋」政策鼓勵和吸引年輕人到那裡進行就業、創業。這樣，既可以避免大量的人才留在大城市所造成的浪費，也可以促進二三線城市的可持續發展。

第三，二三線城市社會政策的改進。隨著優質資源分散到二三線城市，那裡的社會政策也可以跟進。例如，隨著老齡化社會的來臨，可以在二三線城市建設更多的醫院、養老院等。各類學校、體育設施、文化娛樂設施等也可以跟進建設。

第四，加快小城鎮建設和農村的現代化。要考慮到，即使中國的城市化達到了發達國家的水平，即70%的水平，也仍然會有5億多人口生活在農村。要避免這個龐大的群體「包圍」城市，對城市構成不可承受的壓力，那麼就不可以忽視農村建設。

河北省雄縣的住宅小區

而且，因為教育的擴張和農民工這個特殊階層的形成，今天的農民已經不再是「日出而作、日入而息」的傳統農民，而是具有和城市居民同樣權利觀念的新農民。如果忽視了這個群體的權利觀，那麼將會是巨大的政治錯誤。因此，小城鎮建設和農村的現代化成為必須，這個過程既可以實現經濟的可持續發展，也可以為政治和社會的穩定打下基礎。

穩定房價，希望在二三線城市。歡迎轉發分享

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