對話30年投資老炮：房價還算合理，泡沫沒有想像的大！

投資老炮L，浙江人，32年投資經驗， 兩家上市公司十大流通股東，股票總市值9位數，國內房產數十套，金融投資、房產投資高手，對社會上多種投資產品均有涉足。

上周L生日，在一番電話祝福後，筆者提出請求，想聽聽Ｌ對時下熱點的看法，比如房價，比如風險，希望整理成文分享出來。Ｌ爽快答應。

註：Ｌ喜歡講話直接，故對話採用問答形式進行。Ｌ的看法和觀點並不代表米筐的觀點，未做刪改一併發出，盡量還原一個投資老炮的真實想法，希望對大家有所啟發。

1

問：到現在都挺好奇，您人生的第一桶金，是怎麼賺來的？有沒有走捷徑？

答：沒什麼捷徑，小時候家裡條件也很一般，每天去打魚，打完去鎮上賣。現在腿有問題，跟那時候也有關。我自己的第一桶金，是賣喇叭褲來的。當時剛流行那個褲子，有次賣完魚，把賣魚錢買了條褲子，然後跑另一個鎮里賣，賺了點錢，高興壞了。最後還被老娘罵了一頓，說投機倒把。我賺的也是辛苦錢，兩個鎮離得很遠，我走路過去的。

問：感覺這也不算第一桶金吧，您是不是有什麼暴富機會沒講出來？

答：那就是我的第一桶金，以後賺過很多錢，可是都記憶不太深，那次卻記得最清楚。可能是從那之後，我整個人的思想開始轉變了吧。

後來去了深圳，在那開始發現商機，然後輾轉上海，北京等地。深圳時候認識幾個跟我一樣的窮小子，我們一起，倒賣東西，然後開始接觸股票金融，開始接觸房地產，也開始研究這些東西。

2

問：再來說說房子吧，人們都挺關心這個的，對房價您是怎麼看的？現在的房價是不是太高了？

答：房價目前還算合理，泡沫並沒大家想像的大。講這話可能不太適合，但是內心真是這麼認為的。我從兩個角度說：

第一、98年之後，國家全面取消福利分房，住房制度徹底市場化，住房消費貨幣化，房子立馬成為商品。是商品，就有定價權和定價人群。

定價權，當一個商品是這樣自由化由錢決定誰擁有的話，是非常可怕的。這等於是建立了一套弱肉強食的系統，由錢來決定的金字塔系統，錢多的人擁有最高定價權。

定價人群，你們年輕人的思維，班花和校花，哪個好追？校花的溢價是不是明顯高些，因為定價人數多。

房子和房價是競爭的結果，強者決定定價權，人數決定定價人群，在中國這兩個數據都是無比龐大。所以高房價也好，底層人買不起也好，從這個角度講，是合理的。

第二、我們國家在飛速發展。只要是發展，就會產生財富，你總不能全國13億人口忙活幾十年，國民幾十年的資產還是白菜價吧。這樣的發展有什麼意義？怎麼能稱的上是有質量的發展？國家每年GDP速度6.7%左右，每5年的複利就是近37%。發展就會有沉澱，這些沉澱，就是房子，因為他是不動產。這個放在全世界都是成立的。我們國家還處在上升期，這種現象就更加明顯。

問：這話放出去估計會爭議很大，畢竟很多人還都是買不起房。您是不是站在自己固有思維里思考這個問題了？

答：可能倒賣東西出身，競爭對於價格的影響，我有很深體會。至於你說的買不起房，我覺得最根本還是思路問題，如果很多人一開始認識到房子沒有泡沫，房價很合理，也不會有今天望房興嘆的感受了。

問：現在大家都說通貨膨脹，貨幣超發。所以才去買房，您認可這種思路么？

答：認可。有發展就會泡沫，就會有通脹，因為那是向好的預期。好像普通民眾比較害怕通貨膨脹。我沒得沒必要，如果你有房子，怕什麼呢？資產價格會水漲船高的。從這點上講，大部分人應該感謝房子，起碼能有一樣東西讓你跟上通脹。放眼古今中外，被通脹搞死的國家，大部分是沒有資產價格消化通脹。

包括年輕人，心裡要清楚，不能糊塗。在沒有資產前，你的個人能力其實是可以抵抗通脹的。所以每3-5年，最好自己就要做個衡量，你的收入和個人能力，有沒有提升40%。如果沒有，你就跑輸了國家水平。需要考慮跳槽或者晉陞提高自己能力。

問：按您的說法，房子好像永遠都得漲？是不是有點太激進了？難道沒有風險么？

答：房地產是逆周期的，房子是福利，這個要搞清楚。在國家GDP每年還在6點多發展，沒有降下來時，房價不會停止。現在還不是談論風險的時候。

問：什麼是逆周期？為什麼說房子是福利呢？

答：你好好想想，現在的房價，國家每次放開，然後又限購，等於價格是人為強制的按住的。被按住的2-3年內，國家發展速度是每年6.7%，國家財富又增量了多少，居民收入又增加了多少。這些東西都需要沉澱。逆周期意思就是國家發展在先，房子升值在後。說他是福利，意思就是你只要去買房，就享受了國家發展紅利，跟上了國家發展列車。這幾年內的發展速度，你是可以同步跟上的。如果靠你自己能力的增速，無異於天方夜譚。

問：那談談風險吧？您是怎麼看待的？您做股票，對這一塊應該有很深研究。現在調控這麼厲害，還能買房么？

答：風險沒有絕對的，是相對的。我見很多金融人士，愛看空中國經濟，看空這那。我覺得沒有用發展眼光看問題。風險大，不是說某個指標到了臨界值就一定會有問題。

風險，往往意味著佔比過大，也就是分子/分母。不能只盯著分子看。事實上國家的政策、方針都是在解決風險。把分子固定住，時間會解決的，2-3年甚至更久，每年經濟體量在飛速擴大，也就是分母在變大，風險的佔比是不是就減小了。

要不要買房，這個很複雜，不是一兩句說清楚的。我給不了具體意見。同一件事，不同人去做，就會有不同的結果。不過總體上，有條件的，該買還是要買。

問：聊了這麼久房子，聊聊股票吧，茅台上月漲的挺猛。

答：跳出股票來給你講。上面講的那些好好理解。這放在茅台上也適用。國家發展，資產價格會上升。他們的輪動，有一定先後順序。先金融資產，後不動產（房子），然後消費品（茅台），最後奢侈品（紅木，玉石古玩）。

3

問：您的回答都挺新奇的。您覺得人的財富差異巨大，是因為努力不夠么？根源在哪裡？

答：這個沒有確定答案。我覺得人最主要的是思路，也就是精神層面的。同一件事，你站在哪個角度，就決定你的行為和結果。至於你說的努力，沒什麼說的。我不喜歡聽人講自己多努力刻苦，這是個競爭社會，物競天擇，努力是你的義務，你必須要做的，多努力都不為過，不該被稱讚。

問：思想層面的話，能不能給年輕人一些建議？

答：這個挺難的。因為人都有自己的信息閉環。我自己也有，我也會出錯，偶爾也在自我做空，自我否定。

不過有一點，要做個獨立思考能力的人，不要成為噴子。世界是二八分類的。我國國民的成長環境，造成人們愛討論熱點，討論時事，甚至攀比觀點新奇。極大的弱化了執行力。一個現象出來，先否定、批判、謾罵。沒有想過自己處在何種位置，應該如何去落實改變。

人只有一個嘴巴，卻有兩個手。要多做少說，做行動的巨人，爭論中的弱者。這個千萬別搞反了。

還以房子舉例，劉鶴知道吧，他在2006年提出城鎮化就是要讓農民去城市買房，社會上反響很大，放到現在也是罵聲一片。可是呢？我覺得他是個負責任的好人，自己也是那時買了很多套房。

有沒有認真想過，國家要進行城鎮化，也就是大規模高速發展，你普通老農民的生產效率也好，賺錢能力也好，是在社會最底層的，你怎麼跟的上。房子就是給農民的特殊通道，讓你有機會不被拉下去的福利。結果群眾思路在那時被噴子埋沒。聽懂的，悶聲發大財。

問：您一定在房產里賺了很多錢吧？

答：房產只是一小部分。我大部分的錢，來自於資本市場。房產投資只是看到了，能參與就參與。再說，我想買，政策也不允許啊，卡的越來越嚴。

問：您好像特別推崇存在即合理。會不會有點片面？

答：並不是推崇。這叫順勢，順當下的勢。我不喜歡偏執，股票市場里叫滑頭。認清周圍的勢，認清自己在這個勢里的位置，是人在社會裡生存的基礎。

不要和大勢作對，在大勢面前，任何力量都極其渺小。任何。

問：年近花甲，您對人生有什麼新看法么？

答：臭小子，問這種話。想法有所轉變是真的，以前是在乎的東西很多，現在慢慢都隨他而去，看淡了很多事。現在更多陪伴家人，看書思考，事業上反而開始放慢腳步。

4

聊了很久，最後Ｌ結束了這次問答，緣由是時間到點要陪家人散步去了。

臨掛斷時我問他「您覺得接下來最好的投資機會在哪」，他答道「最好的投資永遠只有一個，自己的腦子」。

「可是我們已經遠遠落後這麼多了，如何奮起直追呢？」他笑了笑沒有回答，隨後掛了電話。

一個小時後，我收到他的一條簡訊，「種一棵樹最好的時間是十年前，其次是現在。」

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