8年前，厲以寧用67個字，算準房價一直上漲；對樓市下一步，他還說了41個字……

天下 05-17

8年後，回頭看，我們的樓市政策幾乎是按照厲以寧的論斷在走。

世界華人周刊專欄作者：木青

在拐角，看到一個不同的世界

全文3894字，讀完大約5分鐘

如果在8年前就知道中國樓市會漲漲漲，漲不停，你會怎麼做？無腦囤房，實現財務自由！當然，我們幾乎沒人能堅定地在8年里一直去炒房。因為，我們沒法知道8年（相當於我們壽命的9分之一，或者壯年期的5分之一），樓市會不會跌。

所以，能看準的人才顯得格外厲害。

比如下面這段話：

房價是應該上漲的，漲到盡量的高度，銀行的按揭要壓下來，特別是二套房堅決不允許按揭，不讓銀行產生過多不良資產就行，目的主要是讓有錢的人盡量多買房子，當他們把錢花得差不多的時候，房產稅一定要開徵再徹底把房價壓下來這樣才能讓大家都住得好。

大白話說就是：要讓房價儘可能地向上漲，讓有錢人把錢都拿去買房，等他們把錢花得差不多的時候，開徵房產稅。

神奇的人，說神奇的話

這段神奇的話出自2009年《新華商》雜誌第6期，第58頁，

幾乎完全預測准了過往8年樓市的走勢

。

之所以說，「神奇」，首先，寫這段話的人是：厲以寧。

厲以寧

厲以寧，北大社會科學學部主任、光華管理學院名譽院長、博士生導師，有「厲股份」之稱，是大陸第一個論證、倡導股份制改革的人。

不過，厲以寧厲害的地方還在於，幾個國家領導人都是他的學生。

厲以寧和學生合著的《走向繁榮的戰略選擇》（注意合著者的名字）

這段話的「神奇」，最重要卻在於其內容。

這段話所在文章的標題是《通脹與股市》，其實是在談股市問題，當時有媒體轉載時把標題改成了「中國股市缺乏投資價值股民高估自己」，引人眼球。

通讀全文，現在已經無從知曉，在一篇談股市的文章中間很突兀地有了這麼一段話，談到了房價，而且後

面內容再也沒說到樓市。極有可能這是篇採訪稿，或者演講稿節選。

感謝編輯留下了這麼一段寶貴的內容。

文章節選

8年後，回頭看，我們的樓市政策幾乎是按照厲以寧的論斷在走。

值得我們一小句一小句地看：

預測准了房價走勢

厲以寧原話：房價是應該上漲的，漲到盡量的高度。

一二十年里，房價不斷走高，這不僅是對普通人生活的挑戰，更是對經濟學研究者「三觀」的挑戰。但厲以寧在8年前（即便房價已經很高），依然堅持看多。

早在28年前，《人民日報》就在第二版刊登題為《房價猛漲百姓望樓興嘆勢在必控國家正擬法規》的報道。

1989年2月20日《人民日報》

也就是說，28年前房價就高。

但其實，大陸商品房市場啟動是98年東南亞金融風暴之後的事了。

可就是這近20年，普通人雖然一直感到房價「高」，但實際卻「漲不停」。

就拿2009年這篇文章之後的8年來說。房價持續走高，不論是對普通人感受，還是政策層面都是公認的。

2009年12月16日《人民日報》

2010年1月4日《人民日報》

2014年1月10日《人民日報》

下面再看看統計數據：

全國房價走勢（2010年6月—2016年11月）（
數據來源：CREIS中指數據和 fdc.fang.com）

能清楚看到富人越多的一二線城市，房價漲得越厲害。

預測准了房貸政策走勢

厲以寧原話：銀行的按揭要壓下來，特別是二套房堅決不允許按揭。

下面是這些年來的房貸政策，大體來看二套房首付比例是在上升。

房貸政策變化情況

除了2014年後一段時間，房貸政策放寬很快使樓市回暖，並在2015年下半年到2016年上半年，徹底引爆市場後，樓市調控進入了新階段：分城施策。

分城施策的後果是，富人越多、越集中的城市，房貸政策更加嚴厲。就以2016年底全國部分主要城市房貸政策來說。

2016年底全國部分主要城市房貸政策

非限購城市二套房首付比例為30%，但是限購城市普遍在50%、70%，甚至部分熱點城市還要求80%。

這雖然沒到堅決不允許二套房按揭的嚴格程度，在目前形勢下，熱點城市第三套房幾乎沒辦法辦理按揭；二套房的按揭比例也迅速被降低。

拿捏住了制定政策的根本出發點

這樣大膽的預測，關鍵在於厲以寧把握住了政策制定的根本出發點和原因。

厲以寧原話：不讓銀行產生過多不良資產就行。

房貸是銀行的優質資產。這在中國尤其如此，一則房價持續一二十年走高，個人買房幾乎就穩賺不賠的買賣，自然還貸款也不是問題；二則國人對「安居」有著異乎尋常的執著，哪怕當年房價出現過回調，但大規模斷供的情況卻沒有出現，只要還有可能，總會想辦法，全家甚至三代人一起咬著牙按時還房貸。

所以，2016年上半年，建行、農行、招行等10家上市銀行放了1.13萬億的房貸，超過同期新增貸款的40%。

在經濟形勢不好的情況下，企業經營困難，把錢放給企業的風險，遠大於個人房貸。

這種策略顯然得到回報：從2016年上市銀行年報來看，在經濟下行的大勢下，各銀行不良貸款得到較好的控制。

下面是2017年部分上市銀行一季報，也能發現大部分銀行不良率環比持平或者下降。

個人房貸功不可沒。

部分上市銀行不良率變動

厲以寧原話：目的主要是讓有錢的人盡量多

買房子。

一般普通人拚命買房子，可最多也只能買一套，絕大部分市民家庭也就那麼兩三套房。

近些年火爆的樓市，房子大部分是被有錢的、膽大的買走了。比如下面這種：

據說，當年山西、陝西的煤老闆在北京、西安、太原買房子，不是按套來買，都是論「層」論「棟」地買。

國家統計局網站可以查詢到2014年前「城鄉居民人民幣儲蓄存款年增加額」的數據，可以發現，雖然經濟還在增長，但居民的存款增長卻在不斷放慢。

城鄉居民人民幣儲蓄存款年增加額(億元)

另一方面，從家庭背負的房貸來看，2010年全國個人購房貸款餘額才6萬億多，而到2016年底已經接近20萬億，六七年里增長了兩倍多。

說句題外話。其實這也是不得已的選擇。因為2008年後，全球各大經濟體競相放水刺激經濟，誰不放水誰就是傻瓜。但放水的後果之一就是通脹。因為美元是全球通用貨幣，美國放水的後果，美元流向全球世界，全世界人民一起擔。

但中國情況不一樣。因為人民幣還不能完全自由兌換，主要是國內在使用。所以，通脹壓力也會集中在國內。正如厲以寧教授在文章里說的，因為中國貧富懸殊還沒有完全解決，大部分人對通脹承受能力都非常小。甚至在上海、廣州等大城市，只要通脹稍微起來，那麼退休工人的生活壓力就會不成比例的大起來。

那麼，水多了就要用池子裝。一般最常用的是兩個：股市、樓市，因為池子容量足夠大，而且幾乎人人都能參與。但中國股市不太爭氣，向上一步向下兩步，「牛短熊長」，玩家就變少了。

所以，

樓市就當仁不讓，也是理想的「蓄水池」了

。

個人購房貸款餘額

2017年後樓市怎麼走，他的41個字

厲以寧原話：當他們把錢花得差不多的時候，房產稅一定要開徵再徹底把房價壓下來這樣才能讓大家都住得好。

近8年的樓市走勢基本上印證了厲以寧前面幾小句話的正確性。處於2017年這個節點，我們更關心未來。

我們先來看看中國房地產稅的立法進程：

2013年11中旬，十八大三中全會公報中指出「加快房地產稅立法並適時推進改革」。這是房地產稅第一次寫進如此高規格的文件之中。

2014年10月，財政部時任部長樓繼偉在《求是》雜誌發文，對房地產稅立法談了總體方向。《求是》是中共中央的機關刊物。

2015年8月，房地產稅正式列入人大立法。8月上旬，全國人大常委會公布了調整後的本屆人大立法規劃，並作為「第一類項目」。牽頭部門是，全國人大常委會預算工作委員會、財政部。

2016年3月，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文11日表示，房地產稅法列為全國人大常委會今年立法工作計劃的「預備項目」。

2017年5月，2日，全國人大常委會2017年立法工作計劃正式公布。其中，將房地產稅法列入預備級研究論證項目。

根據過往經驗，預備項目立法年度工作重點是抓緊調研和起草，上人大審議通過可能要等到次年，甚至更晚。

但目前政府做了兩件事其實特別值得關註：

1. 房屋70年產權到期後免費續期。房地產稅立法自啟動之日，飽受爭議的一點就是，只有70年產權。在難以改變憲法，對房屋土地所有權做出調整的前提下，現在明確70年後免費續期，掃除了開徵房地產稅的一大障礙。

2. 「限賣」新政。這大半年來，一種新的樓市調控方式流行了起來：「限賣」。

5月13日，南京出台樓市新政，購房人新購住房三年內不得轉讓；

5月3日凌晨，鄭州市政府官網連夜發布房地產調控新政，新購住房3年內不得上市轉讓；

4月12日，成都市發布通知，限購區域新購住房須取得不動產權證滿3年後方可轉讓；

4月8日，惠州市政府規定，新購住房3年內不得轉讓；

2016年11月，深圳規定商品房售價5年內不得轉讓；

……

房地產稅，大概率是要在2019—2020年推出，也就是2015年下半年到2016年上半年漲價潮中房屋「限賣」到期之前。

細究厲以寧的論斷，對樓市不論是回看過去，還是展望未來走勢，有幾個核心點是值得關注的：

樓市是中國經濟的背鍋俠。

2008年金融危機對中國的衝擊遠遠超出我們的印象。最為直觀的是，當時提出了綠色GDP，但後來形勢不容許再推。2008年後，幾大經濟體爭相放水。由於美元可全球流通，全世界為美國買單。但中國貨幣不能充分自由流動，超發的錢聚集在國內，勢必會引發通貨膨脹。又因為中國貧富懸殊，普通人經不起強烈的物價上漲，這在上世紀80年代末，有過慘痛的教訓。為了解決通脹問題，而股市是扶不起的阿斗，樓市成了超發貨幣最好的「蓄水池」。

富人是中國樓市的背鍋俠。

讓富人背鍋，至少是初衷。退一步說，能在漲價最兇猛的一二線城市買房的，在全國來說，經濟實力肯定也處於中等以上。富人來背鍋，也只有他們才經得起樓市反轉。

房地產不可能綁架中國經濟。

前面兩點已經說明，樓市就是為中國經濟而存在，當樓市泡沫完成使命之時，也就是它謝幕之日。至於有沒有勇氣擊破樓市泡沫，可以參考當年海南房地產泡沫破滅，要知道當年中國經濟不論是在質量上，還是制度設計上，或者社會思想觀念上，都遠遠落後於今天。樓市能綁架中國經濟一時，卻不可能綁架一世，況且也許恰恰相反，目前只是需要樓市扮演這樣一個十惡不赦的角色。

房地產稅必然推出。

已掃除70年產權的政策障礙，而且已開始「限賣」鎖盤，背鍋俠們想扔鍋，等房地產稅開徵之後吧，這個時間節點是在2020年前。

樓市洶湧，讓我們靜待塵埃落定。

希望厲以寧教授的預測全對——

「讓大家都住得好。」

回復關鍵詞

厲以寧

查看厲以寧論斷中國樓市的原文《通脹與股市》