4月北京難賣小區排名出爐，看看有沒有你家！

3.17新政即將滿兩個月，隨著之後陸續出台的各種限購限貸政策，普通住宅、商辦、住宅平房，無一例外都被納入了限購範圍，讓很多想出手的購房者望房興嘆。

從成交量的變化就能感受到新政的威力。據云房數據研究中心統計，4月份北京市二手住宅共成交16794套，環比下降35.12%；成交面積153.85萬㎡，環比下降31.68%。

俗話說，春江水暖鴨先知。上周，「鏈家開始逐步關停300家在京門店」的消息近日經媒體報道不脛而走。5月9日，鏈家集團做出了官方回應稱，截至到本月9日，該公司已累計關閉近87家門店。其中包括開牆打洞類門店34家，學區門店9家，商辦門店44家。無獨有偶，有消息稱房天下也打算關閉北京及環京大約300家門店，由此來看，北京樓市新政對於房產中介影響很大，首批關店潮已經開始。

中介關店，說明二手房市場的日子確實不太好過了。比如下面這些小區，上個月的成交量就為「零」。遙想去年同期正如火如荼的二手房市場，是不是很有冰火兩重天的感覺呢？

4月「0成交」小區

在雲房發布的這組二手房統計數據中，有一份4月北京二手房難賣小區排名引起了我的注意。即使市場不好了，也總是會有一些小區成交還不錯的，但是為何這30個小區上了「最難賣」榜單呢？別急，咱們往下看。

4月難賣小區排行榜

注意：成交掛牌比=成交量÷掛牌量，時間範圍為2017年4月，需要強調的是，數據樣本不包括別墅。成交掛牌比越低，代表二手房變現能力越弱；受樣本基數等因素影響，成交掛牌比只能在一定程度上或一個側面反映市場狀況，並不絕對。

咱們先按照各小區的掛牌均價，分為兩個組別進行分析。

均價10萬以下組

首先要說一下榜單中均價最低的一個項目——花雨汀。這個項目位於昌平，其實從價位上看屬於剛需，均價在42000-46000元左右，戶型也以兩居和三居為主，而且配套昌平實驗小學分校，之前還是微信後台詢問度很高的一個項目。

這個樓盤是2013年開售的，當時均價在20000-23000元左右，目前來看價格也是翻倍了，但是目前一期應該還不滿五，所以二手房交易稅費略高。從綠中介的成交來看，這個小區4月也屬於「0成交」。

其實他的綠化什麼還是不錯的，為何「剛需們」就是不買賬呢？原來是日常出行拉了成交的後腿。大家都知道，剛需出行靠地鐵！這個項目如果坐公交車要去水屯坐，不太方便；地鐵的話要去政府街，有點遠，只有自駕上高速比較方便。並且，小區內的新樓和回遷樓之間沒有像銷售說的隔離開，算是一點遺憾。總之，位置還是有點偏的，而且高速嘈雜，周邊也沒有地鐵是硬傷，希望上述這些弊端以後可以得到緩解或改善。

當我看到這個盤在榜上的時候，其實並不表示驚訝，為什麼呢？

論品質來說，萬科如園口碑很好，萬科牌子還是經得起時間考驗的，這個項目算是豪宅了，單價雖然不是特別高，但是戶型面積大，總價就拉上去了。目前項目還有新房在售，總價2000萬以上，所以不好賣明顯是價格原因，畢竟這個價格也可以選擇很多別墅，所以綠中介上查了一下，發現今年似乎二手房都沒什麼成交數據。

均價10萬+組

位於北苑的中國鐵建花語城也上了榜，我還是有點不理解的。這個小區距離地鐵13號線北苑站不遠，而13號線也

是北京最早開通的三條地鐵線之一，出行還算非常方便的。鐵建也是名企開發商，品質不錯，整個小區說實話挺宜居的，可是看了下綠中介今年的成交數據，就賣了三套，有一天還是地下室？！

要說這個小區的房源基本也滿五了，近幾年漲幅還是很大的，如果說為啥難賣，估計就是單價比較高吧，西南四環有幾個新房項目品質也不錯，而且也是名企，是不是這個價位的購房者都去買新房了？

其實還有一個老牌知名小區出現在了這個榜單中，就是位於海淀西四環四季青附近的湯泉逸墅。這個項目也是個2000年初的樓盤，當年售價也算貴的，主打溫泉入戶，而且業主可以刷指紋進出，不用擔心忘記帶鑰匙，小區管理也不錯。而且周邊生活配套齊全，又配套首師大附小，各方面條件都不錯。

從綠中介成交數據看，這個小區今年共成交了8套房源，其中4月成交一套房源，近期成交總價都在1600萬+，價格確實不低。如果說這個小區的缺點，我覺得就是戶型大，160多平的三居，雖然住起來確實舒坦，但是在寸土寸金的帝都其實都可以做成四居了，從這個角度看，似乎面積有些浪費，對於追求性價比的家庭來說，可能覺得這點算是美中不足。

其實3.17之後把二套首付比例提高到60%、認房認貸又認離確實影響了一部分人的購房資格，雖然有首套資格的購

房者影響不大，但是首套資格的購房者資金相對有限，所以二手房市場成交量明顯下滑。每當市場波動，影響最大的還是二手房市場，所以目前基本北京各小區二手房的價格都會出現回落。以上的排行榜僅供參考，並不具備買房的實際指導意義。

總之，因為還在政策執行期的第二個月，所以建議想買二手房的購房者要多看少動，除非您真的著急。希望你能購買二手房還是要根據自身條件量力而行，不要盲目。

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