農村宅基地改革進決戰期

2017年，農村「三塊地」改革普遍進入收官前的決戰階段。江西余江、安徽金寨等宅基地改革試點縣，這些地方通過有償退出和補貼獎勵等政策，已經探索出宅基地退出過程的可行路徑。在保障農民利益的同時，進一步盤活了當地的土地資源。業內人士認為，綜合「三塊地」改革試點來看，宅基地制度改革最有可能率先在全國範圍內進一步推廣。

保障 「宅改」試點確保農民利益最大化

近日，《經濟參考報》記者走進安徽省金寨縣白塔畈鎮劉沖村，在一個宅基地騰退復墾項目區里，農戶王大國一家人正在地里播種玉米。這裡原本是王大國和另外兩戶人家的宅基地，原有房屋建築面積294.95平方米，三戶人家均為「一戶一宅」。

在此次農村宅基地制度改革中，三家農戶自願有償退出原有宅基地，到新的規劃區居住，將原有房屋拆除後復墾為8.36畝的耕地。按照當地的制度設計，原有宅基地戶主享有復墾耕地的優先承包權，因此王大國一家可以承包到三畝左右的耕地種植玉米等農作物。

新的居住規劃區在劉沖村北部，距離王大國家宅基地復墾處大約一公里。在新的規劃區，記者見到一排排新建的獨門獨院的兩層小樓，規劃區內還有公園和綠地。據介紹，該居住區規劃用地面積161.3畝，總建築面積27220平方米，一期啟動的建設面積43畝，安置農戶60戶，其中包括17戶貧困戶。

「農民的建房工程由農民的建房理事會組織招標，2016年5月底開工建設，當年11月第一批60戶農戶入住。」白塔畈鎮劉沖村村主任劉尚樓告訴記者，「這60戶農戶原有宅基地有償退出進行集中整治，復墾宅基地面積100畝。扣除規劃區建設用地43畝後，節約土地57畝。有償退出補償60戶農戶費用合計625萬元，平均每戶10.4萬元。」

王大國說，「宅改」前自己一家五口人居住在125平方米的老宅中，「宅改」後按照老宅的建築面積得到九萬元左右的補償款，規劃區的新房子建設成本約為15萬元。「實際上，搬進新家只花了四五萬元，還另外多了三畝的耕地。」他說。

據了解，在金寨縣的「宅改」過程中，大部分鄉鎮採取統規統建方式，幫助農戶新建住房。每個農戶只需先交三萬元左右預付款，等搬入新居、騰退原宅基地後再結算補償款和建房款，有效減輕了農民負擔。全縣224個村成立村民事務理事會，在宅基地管理、矛盾糾紛調處以及村莊財務管理等方面發揮協調和監督作用。

和安徽金寨縣類似，江西余江縣也是全國15個農村宅基地制度改革試點縣之一，2015年8月試點工作啟動。當地通過各個自然村村民理事會來主導宅基地的改革工作，按照「一戶一宅、多佔有償」等「有償+無償」相結合的方式，施行一戶一宅有償退出，一戶多宅無償退出多餘宅基地部分。

共贏 政策組合拳令多方受益

金寨縣副縣長朱寬江告訴《經濟參考報》記者，在「宅改」的制度設計過程中，金寨縣將扶貧脫困、農地入市、土地流轉甚至當地房地產市場的「去庫存」，進行有機結合，形成一套政策組合拳。

據介紹，當地出台「補償＋獎勵」宅基地退出政策，採取無償和有償相結合的方式引導宅基地自願有序退出。無償退出方面，對一戶多宅的多宅部分等三種情形實行無償退出，鄉鎮可以給予適當補助。有償退出方面，對有合法權屬來源及一戶一宅等五種情形，除按照分類標準給予宅基地退出和地上房屋拆除補償外，還可享受到不同的優惠獎勵政策。

朱寬江說，由於是國家級貧困縣，金寨縣土地增減掛鉤的節餘指標可以在省域範圍內有償調劑使用，宅基地制度改革和異地扶貧、水庫移民搬遷等相融合。截至目前，全縣自願申請有償退出宅基地14476戶，已實施搬遷9426戶、35192人，其中在冊貧困戶5267戶、19036人。全縣已騰退復墾宅基地2.3萬畝，扣除規劃村莊建設自用地5000畝，新增耕地1.8萬畝。

值得一提的是，金寨縣通過宅基地改革將原有宅基地一部分復墾為耕地，耕地保有量增加後，通過土地指標「增減掛鉤」可以調劑增加一部分建設用地的使用指標。再通過建設用地的出讓收入返還補償給退出宅基地的農民，既緩解了當地財政壓力，也能保障農民的利益。

此外，通過探索「宅改＋項目」改革試點新思路，以及政策疊加，在更大範圍優化配置土地資源，顯化土地級差收益，將改革試點政策與國家扶貧政策有效銜接，探索宅基地復墾騰退的建設用地指標在省城範圍有償調劑使用。

金寨縣國土資源局局長陳永開告訴記者：「目前已經在省域範圍內有償調劑了四個批次一萬多畝，主要交易指標的承接地有馬鞍山、滁州市、合肥市等。交易金額49.5億元，通過宅基地退出補償返還給農民的部分將近有14億元。」

陳永開介紹說，如果農民願意進城買房，可以享受800元/平方米的優惠政策，當地縣城的房價大約在4000元/平方米左右。這也是基於當前三四線城市房地產「去庫存」的角度考慮。

在江西余江縣，江西省國土資源廳副廳長許建平介紹說，「宅改」啟動前，余江縣農村中存在一些建新不拆舊、佔用耕地的現象，再加上規劃不到位、監管缺失，形成大量的「空心村」。他舉例說，「宅改」前余江每年農民建房違法佔地達到2300畝(其中耕地100多畝)，「宅改」後違法佔地的數字全部清零，而且儲備了10至15年的農房建設用地。

「目前，余江『宅改』工作已經進入最後衝刺階段，今年年底前，全縣1040個自然村將全面完成。已經流轉出的宅基地56宗20.54畝，退出宅基地復墾574畝。」許建平說。

推廣 宅基地制度改革有望率先擴圍

許建平告訴《經濟參考報》記者，江西省國土廳已經出台了《關於進一步加強農村宅基地管理的指導意見》，不僅如此，根據省國土廳的計劃，今年下半年將全面推進全省的農村宅基地管理工作，有意將余江縣的「宅改」模式在全省推廣。

記者了解到，從2016年開始，全國33個縣進行征地制度改革、農村經營性建設用地入市改革和宅基地制度改革等「三塊地」的改革試點，其中擔負宅基地制度改革試點的15個縣目前全部進入收官階段，試點成果已經呈報上級部門進行驗收和評估。

「綜合『三塊地』改革的試點工作來看，目前收效最為顯著的就是宅基地制度改革，接下來最有可能大範圍推廣的也是宅基地制度改革。」一位同時擔負「三塊地」改革的試點縣國土部門相關負責人告訴記者，「征地制度改革試點只有三個，經驗和模式還不好總結。農地入市也尚未探索出清晰的模式，只有宅基地不僅在全國範圍內體量大、影響廣泛，目前也已經有多個成熟的模式可以參照。」

中國人民大學農業與農村發展學院副院長鄭風田表示，從農村發展的角度來講，宅基地過去沒有市場屬性，是「沉睡的資產」，農民擁有宅基地，人卻在城市打工，農民擁有巨大的資產卻帶不來任何的財產收益。不論是政府還是基層百姓，都希望能夠打破這塊「堅冰」，這也是目前農村最需要盤活的一份資產。

「不過這一步改革探索還是要小心，首先宅基地集體所有權是不能變的，但是使用權可以進行租賃，甚至占有權也可以有償退出。」不論是城市房地產還是農村宅基地流轉都要保證房屋的居住屬性，防止炒作。

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