中國人正瘋狂買下這個老牌帝國，它未來的樓市會好嗎？

掘金大師語

據英國金融時報上周報道，中國醬料巨頭李錦記正在競購倫敦金融城最著名地標——「小黃瓜」（The Gherkin）。

此前，「重慶李嘉誠」張松橋已花費11.35億英鎊（約合人民幣101億人民幣）買下倫敦金融城第一高樓「乳酪刨子」。

在李錦記競購「小黃瓜」時，英國標準晚報最新透露，張松橋正在考慮以6億英鎊的價格收購倫敦「對講機」大樓50%的股份。

從左至右依次是「對講機」、「乳酪刨子」、「小黃瓜」

僅今年第一季度，中資成為倫敦物業的最大買家。若三棟最著名的摩天樓都被中國人拿下，對於中資在倫敦的能見度也具有指標性意義。

難怪外媒紛紛，中國人正「買下」倫敦金融城。

面對「退歐」的不確定性，為何中國人大舉湧入英國樓市？未來英國樓市會如何演變？

前段時間，海外掘金邀請英國房產與投資周刊總編范慧勇進行了一場講座，解析脫歐後的英國樓市。

以下文字為講座刪減版，錯過當天直播的朋友可以掃描圖中二維碼，回聽全程講座：

作者丨范慧勇

今天主要從兩部分內容來解析，先談最近政局對英國樓市的影響，再談目前英國樓市的變化以及選擇房產投資的要點。

1脫歐給英國樓市一悶棍？

首先來看看脫歐公投後以及脫歐談判期間，對英國房市帶來的風險。

（1）「無價無市」

英國舉行脫歐公投後，給市場帶來了很大的不確定性，從公投開始到今年三月底正式啟動脫歐，再到脫歐談判，大概會持續兩年左右。

公投結果出來後，金融市場不確定性是英鎊大幅貶值，相對美元貶值12%-15%。雖然現在有小幅回升，但是還在低位徘徊。

英國房地產市場55%左右是本地二手房交易，對本地市場的影響可以類比08年金融危機，形成一個無價無市的市場，房子沒有好的價格。

倫敦市中心核心區的豪宅有5%~10%的降幅，無價也無市。因為購買者持幣觀望，尤其是本地二手房的交易。

（2）東歐建工流失

在過去14年左右的觀察中，可以非常肯定地說英國樓市總體是不存在泡沫。但倫敦和英國中南部地區存在嚴重的供應短缺，是過去20-30年間積累形成的。

現在市場上大概有1/3到一半左右的勞動力來自於東歐，尤其是建築和技術工人。因為英國要脫歐，所以勞工存在不確定性。這些勞工有的要回國，因為居留政策還不確定，不願待在英國這個存在不確定性的國家。

技術勞工的流失，會直接導致新房供應短缺的惡化。

（3）新房供應短缺的惡化

每年倫敦新增住宅需求量大概是六萬套，但過去很長時間，倫敦市場的平均供應量都低於三萬。2013、2014年行情好，開工量足，使2014年的供應量達到了四萬套。

這是在建設高峰期才4萬，2015、2016年新開工建設住房又有明顯下降。

勞工短缺所造成的新房供應短缺的惡化，使倫敦本地居民居住的房產，比如說100萬、60萬以下的房產的供應會進一步惡化。

這樣整個倫敦房市會越來越畸形，可能會影響到倫敦的長遠發展，比如人才、商業、創新和投資吸引等受到影響，從長遠來說會是房地產所擔心的。

因此房地產行業一方面要保持供應適當短缺來提升房價，另一方面又要有足夠的供應量來滿足城市的良性發展。

2脫歐談判帶來機遇

（1）英鎊資產的大幅折扣

因為在倫敦房地產市場，即使08年金融危機那麼嚴重，倫敦房產均價下滑只有6%。而且這個均價的下滑是市場價格，不是買家買房時的價格。

另外，當時是無價無市的狀態。因為倫敦的房子出租出去是綽綽有餘的，可以覆蓋按揭貸款的月供。所以在08年，只要不是財政狀況出問題，是不會賣房的，只要能出租就可以覆蓋月供。

英國脫歐後，英鎊大幅貶值12-15%，造成倫敦稀缺的房地產向海外投資者優惠15%。這樣的市場行情，不說千載難逢，也是幾十年一遇。

正因英鎊貶值，本地買家不受貶值帶來利好，就持幣觀望。對海外買家來說，目前的議價能力非常高。

（2）按揭利率降低購買成本

目前英國央行的基準利率是0.25%，這是英央行成立300多年來最低的基準利率。

因脫歐談判有不確定性，所以短期內基準利率大幅上漲的可能性沒有，按揭貸款的利率也是歷史上的最低位。

在此，我們也談談英國提前大選帶來的影響

英國將在6月8號提前大選，預估大選前可能會出現持幣觀望的行情。按現在的民意，保守黨比工黨領先20%，基本上保守黨十拿九穩。

一旦保守黨當選，脫歐談判期間的內部爭執會越來越小，英國脫歐談判過程會比目前更順利，也意味著不確定性會比目前要小。

因此，保守黨順利當選後，英國房市會有非常明顯的投資加速期。

3市場大趨勢變局——BTR（建房出租）

英國房地產市場最近半年正發生非常重大的變化，這種類型的投資在英國房地產市場非常前沿，這就是建房出租Build to Rent（BTR）。

（1）與大型機構投資者競爭

以前，蓋了住宅後都是為將每套房賣給個人投資者。但最近半年，大量機構投資者開始尋求另外一種模式，即蓋了住宅後不論是賣給機構投資者還是開發商自己持有，都用於出租。

大機構自己建設後出租，主要是因為英國出租房市場的收益率很可觀。

另一個原因，住宅市場的漲幅很可觀。用心選取一些區域進行房產投資，尤其是倫敦和英國熱點區域，其平均年回報率可以輕鬆超過10%。據過去半年不完全統計，用於BTR的投資資金已經達到100億英鎊。

（2）出租市場的格局變化

有一個非常明顯的數據，曼徹斯特這個城市在去年的規劃審批，有一半的新增規劃審批的住宅是BTR，也就是說在曼徹斯特，接下來新建的住宅有一半是機構持有出租。

這對房地產市場就是意味著更加壟斷。

今年初的英國住房白皮書提到08年金融危機時，建造100套以下房產的小型開發商比例將近1/3。但在金融危機恢復以後，建造100套以上的中大型的開發商將近70%，形成大型開發商壟斷的市場。

在開發商壟斷的局面下，對個人投資者產生什麼樣的影響？

首先，個人投資者接下來要跟大機構競爭；第二是出租房市場的格局要變化，可能在租金、出租難易程度，大家在選擇位置以及出租管理成本方面要多著力。

現在英國房地產行業都在做這一變化帶來的影響分析，因為在英國市場這樣的變局是空前的。

（3）稀缺特色項目的優勢

大量的機構投資者做BTR，意味著稀缺的物業優勢會更加明顯。這直接影響到大家在投資房產的時候，選擇物業和項目的準則會發生一些變化。

一方面我們會跟大家更新，另外一方面目前的預測和判斷就是跟著機構投資者投資，風險總是最低的。

以下兩個表是兩大機構怎麼樣選擇BTR，怎樣投資住宅房產的基本要點。

這兩個機構一個是Greystar，美國最大的學生公寓和住宅出租房產的資產持有者和運營商。它在短短的兩年時間裡成為英國第二大的學生公寓資產的持有者和運營商。第二個是Legal& General，非常大型的國際基金資產管理公司。他們的選擇標準非常值得參考。

另一方面，目前BTR市場，在跟投之外，大家還要特別留意怎樣來選擇這些大的機構投資者沒有投資的、有特色和優勢的稀缺項目，接下來會跟大家詳細分享。

4投資房產的要點

（1）黃金準則：地段、地段、地段

大家都知道投資房產最基本的黃金準則就是地段、地段、地段。第一個地段指的是宏觀區域，在哪個城市，是在倫敦還是在外地投資。第二個地段是微觀，選擇什麼樣的區域。比如說在倫敦的哪個區域來選擇房產。第三個方面是最微觀的，確定區域以後，選擇哪個樓盤，哪個單元。

在宏觀區域的選擇上，因為我對倫敦市場最了解，而且對倫敦市場的研究最透徹。上邊這些表格也非常清晰，尤其是中資機構，他們在做盡職調查的時候比個人投資者要謹慎幾倍、幾十倍。

他們選擇集中在倫敦這樣的城市做投資，以及英國其他部分大型城市做投資也就非常明顯，宏觀區域在這些大的城市無疑。

（2）選擇房產基本要點

在英國常規選擇房產的時候要注重的要點，可分解成兩個方面：選擇房價有額外升值潛力的房產來投資；如果用於出租的話，如何確保滿租率。

額外升值潛力和確保滿租率這兩個要點，是去年11月英國最大的房地產網站Rightmove經過調查統計出來的要點。

額外升值潛力的要點：

周圍是否會有新的軌道交通車站？

區域內是否有那種很酷很獨特的商鋪出現？

周圍是否有有特色的超市？

街道兩旁是否有建築商的裝卸車？

年輕的職業人士都搬到哪去了？

夏天時，酒吧、咖啡廳是否有露天座位？

周邊學校的狀況如何？

相鄰街區如何？

確保滿租率的要點：

是否在通勤帶上？

是否臨近交通升級工程？

經濟震蕩後市場表現如何？

周邊專業人士、學生需求如何？

只要做到上述標準，你選擇的房產就能帶來不錯的收益。

下面是問答環節。

Q1：在英國買房能貸款嗎？具體有什麼要求？

英國按揭貸款對於國內的投資者是完全可以的。目前市場上至少有四五家機構的按揭貸款業務做的非常成熟。

在英國買房做按揭做貸款，如果是自住，那麼跟你的收入直接相關。通常金融機構貸款，如果是海外收入，貸款總額是你年收入三到五倍，這是用於自住房產的基本要求。

如果在英國買房子是為了投資出租，必須要同時滿足兩個條件。

（1）英國央行硬性要求，月租金收益必須是月供的135%。如果月租收益是1350磅，銀行一個月能提供的貸款最大額不能超過1000磅。

（2）金融機構要求貸款總額是工資單上年收入的三到五倍。

對於國內投資者來說，有的金融機構如中國銀行倫敦分行，對國內收入證明的要求非常嚴格，必須是稅後收入證明。不同銀行有不同要求，大家如果感興趣，可以向各金融機構直接諮詢。

Q2：脫歐以後，英國經濟和投資方面和以前比有哪些區別？

這個問題很大，我簡單地說過去八個月的感受。

脫歐以後，首先是英國政局穩定，經濟比預想的要好的多。各種指數不但沒有下滑，生活感受不但沒有任何負面的影響，反倒這個國家又充滿了期望和期待。尤其在是英鎊貶值12%~15%左右導致海外投資者積極踴躍的情況下，英國經濟非常強勁。

總體來說，各種脫歐的利空已經出盡。市場能想到的負面消息，在這大半年時間已完全消化掉。

Q3：倫敦投資什麼地方潛力大？

我們把它分成短期五年以內，中期五到十年，長期十年以上。房產投資的持有期限長短，跟區域選擇有非常密切的關係。

從長期來講，倫敦是供不應求的。在這樣的局面下，我們圈裡有個口頭禪：如果有預算和決心，倫敦的房子是閉著眼隨便買的，不存在壓時間點或者區域。

現在市政府交通局正在醞釀的就是縱貫城鐵項目，東西橫貫的城鐵就是伊麗莎白線，南北縱貫的叫Crossrail2，預計2032年完工，也就意味著十年以後的市場紅利會一步步釋放，非常有潛力。其沿線還有一些大的區域，如Old Oak Common。

Crossrail2路線圖

短期來說，2018年底2019年初要通車的是橫貫城鐵Crossrail1。它過去兩輪的紅利期基本釋放完了，現在市場預期的最後一個紅利期是在通車前後，大概有五年。

伊麗莎白線（Crossrail1）

因為沿線居民和投資者會意識到通車帶來的便利，這個紅利期會有額外的增幅。接下來整個市場就會恢復到大的行情，沒有額外增幅的紅利了。

五年以內，Crossrail1沿線有一些區域，比如說倫敦2012年開奧運會的Stratford這些區域，在接下來五年和長期的增幅是會非常明顯的。

中期來說，倫敦有大量五到十年持有的投資區域，包括奧運新城Stratford、Nine Elms美國大使館新使館區、西北的大規模升級改造的社區如Brent Cross還有溫布利。還有倫敦東邊，如Canary Wharf以及Royal Docks。

Q4：英國脫歐對孩子留學有什麼影響？

英國是一個海島國家，它本身的發展是外向型、有國際視野的國家。英國本身態度非常包容開明，絕不希望貿易壁壘，也不希望跟歐盟產生貿易糾紛。

接下來英國會倚重於歐盟之外的全球市場，也意味著對包括中國在內的整個國際市場，在商品、服務貿易，還有在人才的流通上，英國會慢慢出台越來越有利於全球化的政策。

有人說脫歐是閉關鎖國。其實恰恰相反，在英國生活了十幾年，我們對英國脫歐沒有任何的擔心，因為深知英國的本意是朝國際開放，而不是像歐盟內部抱團。

所以關於留學，從安全和社會包容度看，不會有任何影響。英國對歐洲個別國家的人不太友好，是因為在短時間內居民構成發生變化的原因。但對全世界人的包容，英國這個本質是不會改變的。

如果從孩子就業方面講，我們認為英國脫歐談判一旦結束，對非歐盟國家的技術性人才要求一定會越來越寬鬆，因為必定會有技術類人才短缺。中國人這麼聰明，學習能力和技術實戰能力都很強，絕對受歡迎。

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