7大重點＋8盤實探，一文讀懂待「轉正」的光明

近日，市民政局透露將儘力推進光明新區轉為行政區，未來3年將向光明「要地」解決無地可用的現狀。光明要「轉正」的消息一出，房價要漲的信號就刷了屏。吃瓜群眾摩拳擦掌，打算在這片新興的土地上幹上一票，早日實現財務自由之夢。

這片土地是否真的一片光明？現在光明市場怎麼樣？光明究竟應該怎麼買？樂居查閱了大量乾貨後，為你划了7個重點。在兩輪暴走踩盤之後，樂居將實探結果一一呈現，為你還原一個比乳鴿更飽滿的光明。

這可能是目前為止最全面的光明踩盤稿，建議收藏。

七個問題讀懂光明

1

光明均價多少？漲幅大嗎？

深圳中原研究中心數據顯示，2015年光明新區新盤均價為18789元/平，2016年為33883元/平，漲幅達80%。主要成交戶型是在70-89平的2-3房，佔83%；主要成交總價集中在220-370萬之間，佔比80.5%。

2017年初統計數據顯示，深圳全市新房均價升至5.5萬/平，而光明新區2月成交均價僅30945元/平，環比上漲13.22%，漲幅排全市第三。

2

有哪些在售/待入市樓盤？

3

光明交通可還行？

龍大高速、南光高速兩大免費高速，半小時可到市中心。

目前已開光明城高鐵站，9分鐘到深圳北，20分鐘接駁福田。現已增開6趟往返每天早晚高峰往返深圳北、福田的高鐵列車。

在建的地鐵6號線預計2020年開通，規劃中還有地鐵13號線。

4

光明舊改多嗎？

深圳城市更新網站數據顯示，目前光明街拆除重建建設用地總面積約128.2萬平。萬科、綠地、星河、深業、宏發、勤誠達等房企將搶灘光明舊改，瓜分這難得的新區蛋糕。

5

教育/醫療情況如何？

目前有光明中學、第十高級中學、光明外國語學校、鳳凰學校等。中山大學深圳校區、武漢大學深圳校區已落戶，深圳最大的醫院中山大學附屬第七醫院今年7月投入使用。

6

目前光明的產業發達嗎？

光明新區以高新產業為驅動，目前已入駐光明的上市企業已達40家，世界500強企業有4家。

總部基地：現已投入使用，是深圳灣總部基地和留仙洞總部基地之後的深圳第三大總部基地。據規劃，在未來3-5年，世界500強企業將會超78家。

微軟雲暨移動應用孵化平台：現已投入使用，這是微軟在中國建設的首個雲暨移動應用孵化平台，也是微軟全球戰略布局的重要里程碑。

7

未來有哪些巨無霸項目？

光明小鎮項目：由華僑城集團採用合作開發等靈活的市場化運作模式，將光明小鎮打造成「文化+旅遊+城鎮化」的旅遊勝地。

文體藝術中心：包括演藝中心、文化會展中心、文化發展培訓中心、會議中心、圖書館、美術館以及相關配套拓展區，建成後將成為光明新地標。

華強創意產業園：佔地23萬方，是一座一站式的文創產業綜合體。建成後預計年產值達到300億以上，成為拉動整個深圳乃至華年文創產業發展的旗艦平台和核心引擎。

華星光電G11項目：目前最高世代的新型顯示面板項目，總投資538億元，預計2019年投產。是我市建市以來投資額最大的工業項目。

公明實探

被定位為中央生活區的公明街道，顯然承擔了整個光明絕大部分的常住人口。在地鐵6號線和13號線尚未通車的今天，從其他中心區往來公明，都不是一件方便事。而這樣一個看似無人問津的地方，事實上舊改扎堆。單單沿著主幹道松白路，就有不下10個更新單元，聚集了宏發、卓越、益田、佳兆業、中糧等開發商，而建成後的各大項目，也將極大地改變公明目前小產權房和工廠扎堆的整體形象。

松白路路口

在修的地鐵6號線

根據踩盤實況可知，目前公明中心區只有5個在售或者待售的商品房項目，分別是碧桂園星薈城、益田假日府邸、中糧雲景國際、奧園峯薈，以及宏發天匯城。其中碧桂園星薈城位於鐘錶基地中國時間谷內，出售的是獨棟的辦公公寓，並且已於5月20日開盤，開盤均價3.6萬/平。據置業顧問的介紹，未來鐘錶基地將會引進20萬高新技術人才。

街景

宏發天匯城項目

臨近中糧的是光明大地主宏發的天匯城項目，91萬平體量，同樣依託地鐵6號線和13號線交匯的公明廣場站，與商業負一層無縫接駁。項目一期位置自帶3200平公立幼兒園，旁邊還有今年6月份開建的紅花山中學（初中），小學則有紅花山小學和公明第一小學。

周邊廠房

環繞天匯城走上一圈，不難發現項目三面環繞各式出租廠房。對此，置業顧問表示，拆遷是必然的，不過具體時間不好說。項目最大亮點當屬15萬平體量的商業綜合體（南山海岸城約為16萬平），上面是150米高的精裝公寓，後面則是三棟保障房，整體布局為兩期商業在前，兩期住宅在後，確保居住環境的私密性。

宏發天匯城沙盤

其中一期住宅自帶4萬平園林，共8棟1536戶，最小為79平三房兩廳一衛，最大為150平五房三衛。主推89平戶型，大部分為東南朝向，少部分為西南朝向。置業顧問表示，88平四房使用面積高，基本無公攤，唯一缺點是朝向不好，而統共314套的79平戶型，也都為西南朝向。三期建起來後也是高層住宅。一期預計下個月開盤，周邊參考價格在3.8~4萬/平。

「投資的話，可以考慮79平，因為89平也是做三房，只不過多了一個洗手間和生活陽台，但價格可能就要多40萬左右。」置業顧問建議。

除此之外的其他在售項目，益田假日府邸已經開盤，開盤均價3.95萬/平，階段活動優惠房源3.8萬/平或以下價格可以買到。體量較小，主打79、89平戶型，2棟住宅，1棟公寓，基本沒有小區，採用的是萬科物業，最大亮點是臨近光明實驗學校和光明高級中學。

而峯薈目前賣的則是工改工的項目，2013年拿的地，開盤2.5萬/平，第四年開始交稅。對於投資光明，置業顧問現場給小編舉了個實例：「最後一批買下峯薈住宅項目的人，一個星期內就漲了2000塊。」

小產權房

一則光明未來或將稱為行政區的消息，迅速驚擾了這個平靜的地區，用置業顧問的話來說：「從周一到周末，這幾天天天都要接待客戶」，而除了關注現有的紅本商品房，周邊的小產權房同樣難逃投資客的視線。

據了解，自打地鐵6號線和13號線的規劃一出來，附近的村民早已先下手為強，基本無人放盤。置業顧問告訴小編，這幾天來看新房的客戶往往也會要求他們陪同介紹周邊的小產權房，目前小產權房價位是6000元/平，不過有價無市，而距離公明廣場站1.2公里遠的地方還有小產權出售，不過他們認為距離越遠，博舊改可能性越低。

附近小產權房

新區實探

光明一號

1

地址

位於深圳市光明新區高新西區，科發路以西，17號路以南，北邊是光明大道。

2

交通

預計於2020年建成的地鐵6號線「長圳站」約為1公里左右，另外預計2022-2023年建成的地鐵13號線，距離目前的光明高新區地鐵站約為2公里。

3

面積

佔地47175.81 ㎡，建築面積為 188710平方米。容積率為4.0。

4

戶型

主力戶型89-167平單位。

5

配套

商業為社區型底商街鋪為主。周邊有九年一貫制公立學校在建。

6

進度

項目在2015年開盤，預計年底入伙。

周邊概況

光明壹號項目周邊有一棟即將落成的政府人才安居房，外觀上暫未呈現命名，「安居房入伙後，周邊人流會增大，可能會將改變目前片區人流稀疏的狀態，配套也會慢慢改善。」光明壹號銷售談道。

僅與光明壹號項目一街之隔的大型村委統建樓，也是我們俗稱的小產權房——融域名城共有9棟，分兩期開發，每棟32層。容積率為10，十分密集。據周邊銷售介紹，該統建樓目前絕大多數是用來自住，單價大概在1.1萬左右。

周邊銷售透露，融域名城購買者大多是自住，單價當初開盤時才6500元左右，還可分期三年貸款，100平的房子首付大概在30多萬。不過現在很少放盤了，因為6號線即將開通，加上地王的效應以及京基塘家片區舊改，高新科技園的聚集效應，未來這片人氣將會比現在旺很多。業主目前心態還是看漲的。

光明大第二手房

樂居來到光明新區觀光路的光明大第，中介介紹該小區二手房源主要有約87平複式和83平米平層兩種戶型，其中83平米平層帶裝修滿兩年，單價約4.8萬/平。樂居在房間內觀察到，該房源戶型客廳及房間均與陽台連通，朝南向，樂居覺得是個很舒適的戶型，但價格方面樂居認為偏高了。中介告訴樂居，相似房源帶家私的租金約5000元/月，不帶家私約3500元/每月。

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