「買房以後拿到楓葉卡 15％外國買家稅可退回」別高興太早 這退稅你未必能拿到！

為了削弱外資對加拿大樓市的影響，加拿大BC省和安省都推出政策，要求外國買家額外支付15%的稅款。這個稅種，BC省叫做外國買家稅，安省叫做非居民投機稅，但本質類似，很多人都它們統稱為外國買家稅。

在打擊外國買家的另一面，外國買家稅對本地居民卻是保護的態度，包括那些現在不是但將來會成為本地居民的買家。兩個省份的政策都有特定的豁免條款，符合條件的外國買家，在變成本地居民以後，買房時繳納的15%海外買家稅可以退回。

安省的投機稅細則中，外國人買房後可獲得退稅的條件包括：外國人買房後4年內成為公民或永久居民；外國留學生購房後在政府認可的大學或學院以全日制身分學習2年；持工簽的外國人購房後在安省合法工作超過1年。此外，申請退稅者還必須確定所購物業用來自住，而且在此期間必須由業主或配偶所擁有。

BC省海外買家稅在推出大半年以後增設了豁免條款，內容是：通過BC省提名計劃（PNP）、持有有效工簽在加拿大工作並在大溫地區買房的外籍工人，以及購買主要住所後一年內成為加拿大永久居民或公民的外國人，可以獲得退稅。

於是一些人士就開始思考：既然遲早要移民，而且拿到身份後外國買家稅還能退，不如現在就把房子買了。反正房價永遠會漲，早買早放心。

這種思路理論上是對的，也確實有一些人成功獲得退款。

但是，根據業內人士的分析，這條路也有相當程度的風險，原因一是銀行慣例，二是政府政策。

認為自己遲早要移民加拿大的人士，大多在加拿大讀書的留學生。這些人如果不能一次性支付全部房款，就必須向銀行申請貸款。

鑒於他們還沒有工作，大部分銀行都會要求他們找資產條件較好的人做擔保，這些人常常是留學生的父母。與此同時，很多銀行都要求父母的名字必須上產權（title）。所以，房子的產權就不會百分百屬於留學生。將來，留學生即使成功獲得加國身份，而父母仍然是外國人，留學生的房子就不再符合退稅的優惠條件。

加國本地的貸款專家指出，外國買家稅最大的殺傷力在於，只要有非加國居民在產權上，哪怕只佔1%，也要徵收房產總價15%的稅。

外國買家稅難退的另一個原因是，退稅的時間條件非常嚴格，而加國政府不同部門的法規交錯牽扯，買房和移民的時間線很難預測。

安省規定買房後4年內獲得加國身份可以退稅，而BC省的固定是買房後1年內。所以對在BC買房的外國人來說，時間非常緊張。

根據目前的主流移民方式，留學生或外國居民，不管是採用BC省提名還是快速通道的方法，整個移民流程走下來，大都要超過一年。一年內成功由外國人變成加拿大居民，很不現實。

有的地產經紀說，可以買未來的期房，先交錢，然後開始申請移民。申請流程快結束的時候房子入住，正好符合條件。但是，買房和移民這兩個重大決定，其結果和進程都不是當事人能掌控的，具體要花多少時間誰也預測不出來。因此，這條路不算穩妥。

綜上，先買房再退外國買家稅的路子，變數很多，決策時要謹慎。

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