日本1987年推出「搖號政策」，91年房地產崩盤

「 聽 說關 注的 人 都 很 會 生 活 」

1987年，東京某團地商品房搖號抽籤式，55平方米總價6200萬日元，搖號率1/3700。記者採訪這位沒中籤的年輕媽媽，她無奈說運氣真背，我們家都兩個小孩了，真想要這套房。記者鼓勵安慰她明年繼續努力。但實際上1988年搖號率到了1/6200，這位媽媽的中籤希望估計還不如去賭賽馬來得高，到1991年，日本房地產行業徹底崩盤。

1991年日本房地產大泡沫在空前瘋狂後轟然崩潰，隨後陷入失落的二十年。1955至1991年間，日本六大主要城市住宅用地價格上漲211倍，僅一年就出現了下跌。 91年開始，日本房價開始暴跌。當年降了70%，但跌的前一年漲了100%。跌的結果就是窮人失業連租房、吃飯都成問題了。

經歷了多年的經濟停滯和貧富差距擴大之後，日本這個曾經標榜平等富裕的國家終於肯面對現實：日本擁有眾多貧困人口，而且其數量依然在不斷攀升。研究者估計，自從上世紀90年代初房地產和股市崩盤以來，日本人的收入在近20年時間內陷入停滯甚至下降，其貧困率已翻了一番。

可笑的是，2007年一部名為《回歸泡沫時代》的電影正在日本各大影院上映，並受到影迷的熱烈追捧。泡沫經濟的崩潰本是日本人心中一塊難以祛除的心病。但隨著日本經濟走出低谷，人們開始懷念泡沫經濟時期的奢華生活。一位看了這部電影的年輕人在接受媒體採訪時說，他覺得泡沫時期太好了，不用工作就能得到大量的金錢。還有一位觀眾說，自己經歷過那個時代，剛參加工作就獲得了大量的獎金。而如今獎金減少了很多，和過去不能相比。這部電影給他帶來很多美好的回憶。

日本房地產泡沫，是人類歷史上最著名、最荒唐的泡沫之一。上世紀80年代，由於「廣場協議」導致的日元升值成了日本房價暴漲的導火索。日本政府為了遏制日元升值和貿易優勢，在貨幣政策上實行了低利率政策，推動了日本股市和房地產價格的快速上漲。關於日本房地產泡沫的數字，後來成了研究泡沫經濟耳熟能詳的案例。比如，在一個正常的國家，房地產市場的總價值一般是年度GDP的2到3倍，房地產業大約佔可變價格財富總量的50%。但在日本房價暴漲的周期，這些指標都完全失靈。中國2016的非官方統計比列為4.11倍。

對於日本房地產泡沫究竟因何破滅，破滅的時點究竟具備了什麼樣的特徵，其實到今天仍然是一個謎。這是迄今為止我既不願意承認中國房地產市場和日本可以比較，也不願意否認中國會重蹈日本覆轍的原因。否認中國房地產市場會重蹈日本覆轍的原因有：第一，中國的城鎮化還沒有完成，而日本房地產泡沫破滅時城鎮化已經完成；第二，中國的房價和當年日本比，其實並不高。當這兩點其實沒有證據表明可以用以證明房地產泡沫不破滅。

但是，目前中國房地產的表現，和當年日本的相似之處卻很多：第一，長期的貿易不平衡，導致巨額的貿易順差和外匯儲備，推動人民幣長期升值；第二，人口老齡化；第三，寬鬆的貨幣政策和無處投資的流動性；第四，巨大的住房供應。當然，由於中國房地產數據的殘缺，我們沒有更準確的數據來進行嚴格的論證，正如福爾摩斯所言：「在沒有數據之前就開始推理是一種致命的錯誤、人們會不知不覺地通過扭曲事實去匹配理論，而不是要去理論去切合實際。」由於沒有數據，我們可能會先入為主的有了結論再去論證，但好在任何泡沫，其實很難有一個準確的數據的比較。

日本在房地產泡沫破滅之後，正在走入第三個「失去的十年」，考慮到中國經濟的競爭力和中低收入現狀，我們幾乎可以肯定的說，泡沫一旦破滅，中國的狀況要遠遠比當年日本要慘烈很多。

現在的房價最高的地方是北上廣深等大城市，而民國時期房價最高的地方則是租界，恐怖的房價狀態有點類似現在的五環內，奧體東。

民國租界房價高，是因為有錢人都往租界擠。有錢人之所以都往租界擠，是因為租界繁華、乾淨 、治安好、土匪少，還享有治外法權，你就是犯了罪，華界的警察也輕易不敢闖進租界抓你歸案 ，尤其碰上軍閥混戰或者外敵侵略的時候，哪怕戰火連天，輕易燒不到租界里去。所以貪官去職 之後，軍閥下野之後，政治犯被通緝之後，倘若不便出國，都想在租界買屋定居，那時候進租界 就等於出國。富商大賈就更不用說了，他們日進斗金人人眼紅，怕不安全，財產往哪兒轉移？租 界。家往哪兒搬？還是租界。

假如只是有錢人跑到租界買房自住，也未必就能把租界的房價抬那麼高，這裡面還有炒作的因素 ：有錢人以及有眼光的人眼看租界的房價和房租蹭蹭蹭地往上躥，比吃了靈丹妙藥的成仙者白日飛升都要快，覺得這是個讓錢財保值增值的大好機會，都把錢投到房地產上了，或買房囤積，或買地囤積，我們所熟知的一些歷史名人，像李鴻章的兒子李經邁、北洋軍閥孫傳芳、顏料巨商鄭潤生、英美煙草公司的大買辦鄭伯昭、國民黨政要宋子文、清末變法領袖康有為，在租界都坐擁大批房產，每天喜看房價暴漲房租飆升。

然而突然有一天，人民佔領了漢口租界，佔領了九江租界，收回了天津租界，收回了上海租界， 政局風雲陡變，樓市一落千丈，聰明的炒家早早地拋售，愚笨的炒家死死地套牢，租界出現了大崩盤。這裡還有一首竹枝詞：「寸土休誇值寸金，盛衰消長系人心。忽然買賣聲沉寂，為鑒前車漢與潯。」

如何可以，到2021年請記得回來留言~

匯總自知名經濟學者/馬光遠 & 中國經營報 /李開周

素材匯總自網路，斑馬生活圈整理編輯

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！