迥異的發展路徑背後 四千億房企的空間還有多大？

衝擊4000億目標的大型房企們，如何在房地產波動行情中找到平衡點？

2016年的房地產行情造就了房企銷售業績爆發，即使是規模已然龐大的千億房企如碧桂園2016年銷售金額達3088.4億元，雖非榜首，但同比增幅達120%，實現業績翻番。

不過近兩年來，「轉型」成為多數規模房企頻繁提及的關鍵詞。在房地產白銀時代，商品房銷售型企業會面臨行業天花板帶來的業績增幅放緩，不少規模房企開始鼓勵一線員工自下而上的探索新業務，尋求可持續發展的更大空間。

億翰智庫研究總監張化東指出，在地產行情波動中，如何化解由此帶來的影響才是房企實力對比的關鍵。

龍頭房企高速增長

縱向來看，品牌房企中，碧桂園在這一輪行情中的規模化速度已然領先。2012-2016年間其銷售金額從475億躍進至3088.4億元。

橫向來看，2012-2016年房企銷售top10排行榜中，萬科、恆大、綠地曾分別登頂成為銷售冠軍，不過隨之而來的是他們對於行業天花板的思索。

綠地集團董事長、總裁張玉良今年初接受媒體採訪時表示，綠地正調整產品業態，今年或有業績增長爆發可期。然而，上海對於商辦項目的整治仍在進行，對於商辦項目儲備佔比較大的房企而言將成為一大挑戰，這也是綠地需要面對的問題。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，未來房企的發展訴求將從能力主導向更高階段轉變，注重開發端的金融化是重點。並與住宅產業化及運營結合，以此提高企業核心能力，其次則是強化對C端的服務。

走過2016年的銷售大年，如今面對來自樓市成交和土地市場乃至房企融資的各項調控，房企的增長動力是否會出現停滯？

同策諮詢研究部統計顯示，碧桂園、萬科、保利、中海、恆大這五家企業對比來看，碧桂園營收近5年複合增長率最高，達34.4%；近3年複合增長率也是5家企業中最高，達到39.25%。側面反映出近3 年來碧桂園規模增長速度要高於過去。

與碧桂園一樣，恆大5年和3年營收複合增長率都保持著增長，且3年增長率更高。

該機構指出，這主要因為碧桂園與恆大近年來快速發展、追求規模。

相比之下，萬科與保利複合增長率雖在下降，但主要由於兩家企業原本基數大，而萬科也提出不再單一追求規模效應，更在乎股東權益。

以增長動力來看，碧桂園在對人才的挖掘上十分重視。一名知情人士透露，近期碧桂園一度開出了千萬安家費的條件。

發展路徑各有側重

不過總體而言，這五家龍頭房企的發展路徑有較大差異，這也為他們接下來的發展帶來調整的空間。

比如在對房企而言頗為重要的融資環節。

據前述機構統計，在2014年前，碧桂園加權平均資金成本在8%附近，這在大型房企中屬偏高。為降低融資成本，碧桂園聘請具有中海財務深厚背景的吳建斌加盟，任集團CFO。

吳建斌的加入確實帶來改變，至2016年中期，碧桂園加權平均融資成本僅為4.47%，比最高時降低近100%。但其在職期間，公司引入永續債工具卻引起外界爭議。

據統計，碧桂園從2014年開始使用永續資本工具，並在2015年凈增加額達到168.38億元，2015年及2016年上半年，碧桂園分別償還永續債資本4億及29.28億元，實際上碧桂園在2016年下半年永續債為166億元。

前述分析人士指出，以此換來的規模增長，將付出盈利能力降低的代價。

張宏偉認為，可以資產凈負債率來衡量企業負債結構以及現金持有情況，從而評判企業融資風險。

同策諮詢分析了前述五家龍頭房企2011年-2016年中期的該指標數據發現，保利、中海兩大央企近年穩健發展，該指標呈下降趨勢，特別是中海手持現金非常充裕。而2016年銷售三甲恆大、萬科、碧桂園則有不同表現。萬科低位上行，碧桂園、恆大高位上行。

土地儲備和周轉效率也十分關乎房企的生長邊界。

據統計，萬科近幾年土地存續比保持在3以內，尤其是2014年以後，連續兩年土地僅夠未來2年開發使用。而恆大恰恰相反，其2013年土儲存續比已達到10年，截至2015年底，土地儲備1.56億平方米，按照當年2551平方米的銷售面積，可供6年銷售，雖然有所下降，但仍是幾家大房企中最高。

張宏偉指出，碧桂園通常在市場大年，大量補充土地儲備，以確保後期開發所需，其中2015年土地存續比達到5.1年。自2014年起，碧桂園開始投資一線城市，並在策略上允許周邊區域公司進入一線城市拿地，但一線城市公司不能在周邊區域拿地，從而出現了多個區域公司聚焦一線城市拿地的情形。

他表示，因為開發全產業鏈自供的配合，碧桂園在開發進程中大大縮短周期，同時達到以銷定產，使得碧桂園在業內延續著從拿地到銷售平均5.7個月的高周轉進度。

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