香港地王，你怎麼還這麼香

作者：過蟈 ／ 秦朔朋友圈：qspyq2015

香港再現「54萬商辦地王」

內地樓市調控升級，香港商辦地王卻橫空出世，與內地樓市呈現冰火兩重天——位於香港中區美利道的商業用地被恆基兆業以最高價232.8億港元（約合人民幣205.8億元）拿下，摺合樓板價港幣54萬/平方米，約合48萬人民幣/平方米。

無論單價、總地價均刷新了香港土地價格的新紀錄。同時土拍的另一幅住宅用地——新九龍內的住宅用地，以最高價72.3億港元（約合人民幣63.9億元）被合景泰富、龍湖地產收入囊中，樓板價為約合人民幣123,419元/平方米。

與商辦地王相比，新九龍宅地相形低調，但要知道去年內地的單價地王是上海靜安區中興路一住宅地塊，樓板價10萬元人民幣左右。香港隨便拍一塊地，便立刻秒殺內地一切地王。

香港，真是「寸土寸金」？

香港一直以來都締造著高房價神話。根據房產公司KnightFrank和DouglasElliman聯合發布的《2016年財富報告》，全球房價最貴的十個城市依次是摩納哥、香港、倫敦、紐約、悉尼、日內瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。香港位居第二！

無論是香港全島60%的山地地形，還是嚴格的土地用途管制，以及香港保障房制度，都使得香港城市用地緊張稀缺，再配合李嘉誠的名言「地段，地段，地段」，更令普通看客以為香港「寸土寸金」，地價高昂很正常。

| 資料來源：中國指數研究院綜合整理

然而，山地地形並非香港獨有，比如舊金山也是山地。三面環水，一面坐山。擁有金門大橋、漁人碼頭和矽谷小鎮。其市區也是典型丘陵地貌，並且還位於加州主要地震帶，城內山坡眾多且陡峭，甚至有很多直上直下的街道。地形，不是「稀缺」的原因，同樣重慶、南京都多有山地，但仍有大量建築都依山而建。

即便在平地較少的土地現實面前，香港的土地用途管制卻十分嚴格：截至2005年，香港有23個郊野公園，6個自然保護區，5個海洋公園和海岸保護區。郊野公園是香港政府根據1976年《郊野公園條例》，以讓廣大市民享受郊野康樂和保護自然之名而建的。由最初3個郊野公園，增至23個。佔據整個香港近四成的土地。

與公園用地形成鮮明對比的，卻是住地的緊張，伴隨而來的是容積率的放開管制。

容積率就是地面總建築面積與用地面積的比率。對於住戶來說，容積率直接涉及到建築戶型的通風、採光與居住舒適度。同樣地少人多的新加坡，容積率普遍在2-3，而長三角核心城市城區住宅容積率一般在3左右，但與中國香港動輒8倍的容積率相比，中國內地房子實在住得太舒服了。

高容積率的背景下是得房率的極低，戶型的極小與扭曲。李嘉誠曾在2014年推出18平方米的極小公寓，總價200萬人民幣，據稱是當時香港最便宜的房子。此戶型得房率僅為50%，實際使用面積不到10平米。在這樣的空間中，安放的單人床尺寸也只能0.9米。偌大香港，放不下國家標準的一張1.2米單人床。

筆者在工作中曾接觸過一位香港開發商，在杭州操盤項目，驚嘆浙江住宅產品力強大。開發商不得不動足腦筋「偷面積」。他曾笑談，「在香港根本就沒什麼房型，有房子就不錯啦！」當他們以這種傲慢之心進軍浙江之時，第一個項目便遭遇滑鐵盧，以至在後續拿地中不得不謹慎研究產品。

高容積率讓單位土地收益最大化，增加了賣地收益。而高拋低壓的供地政策更讓政府成為香港樓市最大受益者。1984年的《中英聯合聲明》中曾規定在1985年到1997年過渡期間港英政府每年拍地只可批50公頃。這個政策是特殊時期內的權宜之計。

2000年至2013年十幾年間，香港住宅用地僅增加了9平方公里，比2013年上海一年的住房用地供應還要少100公頃，平均每年也僅增加70公頃，僅僅是上海一年供應的1/14。70公頃是什麼概念？僅為70萬方佔地，即使按照香港7-8倍的容積率換算，也就500多萬方總建面積，放長三角哪個二線城市，不到半年就去化完了。

土地供應的緊缺不僅影響了新房供應，更重要的是造成土地「稀缺」的景象，影響了買房者對未來房價的預期。

那麼多公住房，為什麼還要買房？

最被內地羨慕的是香港有公住房。根據香港房屋委員會網站的數據，2011年香港共有家庭236萬戶，戶均人口3人，全港總人口710萬人，其中有110萬戶住在政府提供的廉租房和經濟適用房，佔全港家庭的47%。然而居住空間卻並不理想。

人均十平米的公住房，且70%聚集在新市鎮。由於人口增長，香港歷史上每隔十年都有一個到幾個新市鎮被開發出來，平均容納30-40萬人口。然而，港人對新市鎮卻並不感冒，寧可像沙丁魚一樣擠在一起，也不願居住在新市鎮。因為香港以金融、旅遊、服務業為主，工作都聚集在人多密集的中心地段。新市鎮雖有公住房，但沒有充分的就業機會。而且衣食住行等生活成本高昂，電力、煤氣、巴士、渡輪等公建配套都幾乎被「六大家族」壟斷。因此新市鎮逐漸淪為中低收入的聚集區，相應的是配套設施和公共服務的缺失；而九龍、觀塘、荃灣、沙田則成為香港中產聚集區；港島中心則為典型富人區。（資料來源於：陳友華等《香港房地產神話》）

公屋雖然確保了中低收入者的基本居住，但遭遇地段隔離後，貧富階層也開始固化不流通。香港在近10年基尼係數一直處於0.5或以上水平，貧富差距也越來越大。

公屋制度確保的是中低收入，少數富人階層也不缺房子。下無托底，上無通路，只能咬牙買房的還是「中慘階級」。

土地財政、強有力的政府干預，內地房地產市場與計劃結合的制度設計就是師從香港。從當年董建華的「八萬五計劃」，到SARS期間的「救市九招」，其彪悍作風與如今內地調控不相上下。

讓我們慶幸的是，目前內地還沒形成「六大家族」式的高度壟斷。中央反腐，也打破了一系列「權力尋租」。內地「中慘」所擔憂的「階層固化」，和香港相比微不足道，只要還處在尚能拆遷致富的城市化征途上，階層就沒有完全固化。

「 本文僅代表作者個人觀點 」

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