暴跌20％，北京樓市一夜入冬！

小白讀財

xbducai

政策高壓下，北京二手市場開始全面降溫。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，自3月份以來，北京二手房市場成交量連續下滑。2017年5月份，二手住宅市場實際簽單量環比4月份同期下降34.2%，新增客戶登記量也環比4月份同期下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。

部分區域房價下跌20%

值得關注的是，據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年5月份，北京二手房成交均價環比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。跌幅最大的是通州區、亦庄開發區，幅度都超過了20%。

偉業我愛我家愛集團副總裁胡景暉表示，面對史上最嚴格且最嚴密的樓市調控，北京二手房市場上的投資投機現象得到明顯遏制，不少資金實力相對有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購房計劃，即使是剛需也要負擔比以前更高的貸款成本。

因此，在一系列嚴密而嚴厲的政策疊加下，北京二手房市場有資格、有能力購房的需求明顯減少。

他進一步強調，強有力的政策已經改變了北京二手房市場的預期，買賣雙方的博弈關係已經逆轉，整個市場正在向買方市場轉變。

隨著交易量的持續下滑，業主已經無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經堅挺的房價已經開始鬆動，下跌成為了必然趨勢。

值得關注的是，二手房市場的槓桿率也在發生變化，由於政策的高壓限制，全款購房比例正在提升。

全款購房比例超過四成

據偉業我愛我家市場研究院數據統計：2017年4月時，北京二手房交易全款支付的比例為37.92%，環比3月份增加8.77個百分點，時至5月份，這一比例再次上升5.31個百分點，達到了43.23%。

與此相反，商貸支付比例在4月時為40.59%，環比3月份下降10.79個百分點，到5月時再次下降6.17個百分點，降至34.42%。目前，北京二手房交易的全款支付比例是2017年前5個月的最高值，商貸支付比例則是最低。其它支付方式的占相對穩定，變化不大。

胡景暉表示，使用商業貸款購買二手房本就是市場主流，如今，北京商業貸款首付比例高企，5月起商貸利率優惠也完全消失，首套房最低執行基準利率，二套房執行基準利率上浮20%，商業貸款的成本、壓力大幅提高，所以商貸買房的客戶驟降，下降幅度遠大於全款購房的降幅，此消彼長下，全款支付的佔比連續提高，商貸支付的佔比則連續下降。

胡景暉進一步稱，經過一系列的調控，北京樓市曾經的恐慌情緒消失，業主不再惜售跳價，客戶不再恐慌搶房，市場理性已經回歸。目前的市場是房源多而客戶少，所以還有意購房的客戶完全可以仔細挑選，認真尋找，整個市場的交易節奏因此變得較為緩慢。這足以說明本輪新政成效顯著，市場已經徹底降溫。

有業內人士也稱，北京二手住宅交易目前已經下降到了一個非常低的水平，接下來或許還會下降，但下降的空間已經不大，降幅會逐漸變小，低位趨穩將成為北京二手房交易量接下來的持續走勢。價格方面，由於前期漲幅過大，所以回調的空間現在依舊存在，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。

北京樓市入冬並不意外

北京樓市迅速入冬，局部地區出現閃崩，這一點都不意外。

今年春節之後，北京樓市再次出現異動，上漲勢頭明顯。大量遊資進入北京，參與住宅、商辦物業的炒作。

在中央的部署下，北京官方連續出台了極具殺傷力的調控手段，其中包括「處女貸」（認房又認貸）、「離婚貸」、大幅提高二套房首付比例（普通住宅6成，豪宅8成）、暫停發放25年以上貸款、用大學區概念打擊高價學位房，基本上把商辦物業「判處死刑」。

更讓北京購房者產生巨大心理震撼的，是4月1日雄安新區的推出。一夜之間，讓通州副中心和廊坊北三縣的估值發生了逆轉。此外，近期還在傳聞「中央商務區」的概念。這意味著，在北京核心區的房地產政策也將發生重大轉折。

北京是權力中心、資金中心，北京吸附的資金規模相當於1.3個上海，或者1.3個香港，或者2個深圳，或者4.5個天津。珠三角四大城市，深圳、廣州、佛山、東莞加起來，也沒有北京的錢多。

錢多、發展機遇多、辦事方便、公共資源優質，這些因素成為巨大的磁場，吸引著全國的移民。當絕大多數城市為吸引人才、資金、技術而發愁的時候，北京則在分流人、財、物。而且由於效果不明顯，政策力度不斷加大。

央視近日報道，北京將在過去3年每年只接收1萬名「非北京生源畢業生」的基礎上，再次大幅壓縮畢業生引進名額。所謂「北京生源」，就是有北京戶口的大學畢業生。你看懂了吧。

此外，北京正在不斷給外地人到北京工作、生活提高門檻。嚴厲打擊商辦物業，就是這個目的。義務教育階段入學條件提高，也是這個目的。

在這個大背景下，北京樓市率先入冬是必然的。但整體而言，這種入冬，不是房價的斷崖式下跌，而是成交量的大幅減少。至於價格，將主要體現為陰跌。

通州和亦庄開發區出現較大跌幅，帶有個案性質。

上圖是通州的位置。通州將成為北京的副中心，北京四套班子都將遷到那裡。通州的限購非常嚴厲，是中國第一個限購商辦物業的地方。

由於雄安新區問世，讓通州這個「千年大計、國家大事」（沒錯，通州也有這個頭銜）有了競爭對手，而且對手規格明顯更高（雄安新區同深圳、浦東並列，通州副中心沒有），所以房價出現下跌。

上圖是亦庄的位置，在東南五環邊上，位於朝陽區南部和大興區交界（歸大興）。這個片區，是北京市內四大片區里定位最低的。按照上報中央的規劃：

丰台區、朝陽區南部等北京南部地區將以保障首都核心功能的城市服務為主導功能。丰台區應建設成為首都高品質生活服務供給的重要保障區及對外交通樞紐等，朝陽區南部則被定義為重要的菜籃子供應基地、傳統工業改造升級示範區。

未來兩年北京樓市如何演變？

我的看法是：在中國的一線城市、強二線城市裡，北京樓市具有最大的不確定性，主要來自北京「非首都功能的分流」。

由於政府過於強勢，而政策尚未完全公布，所以透明度偏低。目前看，風險主要集中在東城區、西城區，最多擴大到三環以內。這個區域將成為中央政務區（「首都區」），未來肯定會嚴格控制人口，方式很有可能是減少學校數量、提高入學門檻。

學位是構成房價的最重要因素，如果北京核心區變成中央政務區，非國家部委職員的家庭，孩子很可能難以在這個片區入學，這樣自然就控制住了房價，也控制住了外來人口的湧入。至於通州，以及北京三環以外，規劃變動帶來的利空其實已經出盡，只是尚需市場消化而已。

從長線看，亦庄、通州的大跌，可能已經是介入的機會。但北京房價很難在兩年內再次上漲，因為政策不允許，而資金價格也越來越貴，炒作難度大增。

那麼，樓市政策將在何時再次逆轉，從收緊變成放鬆？

這恐怕要看經濟增長，特別是失業率情況。如果經濟再度嚴重下滑，失業率飆升，再度放鬆樓市政策也不是不可能。

從長遠看，北上廣深的住宅仍將上漲。一下輪上漲將從哪裡開始？我想下面這幅圖表應該能告訴我們答案。

註：表格里單位為「萬平方米」，數據來自各城市的統計公報，統計口徑為「商品房」。

表格里展示的是2015年和2016年北上廣深四大城市「商品房屋施工面積」和「竣工面積」，裡面大約60%是住宅，其他是商辦物業。

北上廣深目前實際生活人口都在2000萬人以上，其中廣州、深圳的小學生人數、幼兒園人數都已經超過北京、接近上海（上海小學為5年，需要換算為6年制，才能跟北深廣比較）。所以，這四個城市的人口基本上在同一個數量級（2000萬到3000萬之間）。

但我們驚訝地發現，深圳的樓市供應量是最小的，基本上相當於一個中等規模的地級市。而深圳樓市又是最早進入調整期的，到目前已經調整了整整一年。而上述四大城市的人口政策是：深圳、廣州在瘋狂進人，北京和上海在越來越嚴格地限制人口流入。

來源：投資者報、博聞財經

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