日本的年輕人為什麼不想買房？

導讀：我們遭遇了一個悖論。日本的年輕人不想在日本買房子。但中國的年輕人則拚命想在日本買房子。這個悖論是如何形成的呢？

作者：姜建強，騰訊·大家專欄作者。

一

有二個圖式。

一個日本圖式說：40歲未滿的年輕一代有房比率持續降低。最先從1983年的42.2%下降到2008年的28.4%。25年下跌了14個百分點。再從2008年的28.4%下降到2015年的18%。7年下跌了10個百分點。

一個中國圖式說：80後90後有房比率持續升高，達到了70%。而在無房的年輕人中，有91%表示今後5年內要買房。

二個圖式表明，中國年輕人的買房比率遠遠高於日本年輕人。

資料圖：東京街頭

那麼，是中國年輕人特別有錢嗎？

實際上，說起來也是一把辛酸淚。

日本東京首都圈的房價，在去年不升反降。如被譽為富人區的世田谷區，在去年年底，新建造的公寓房，整體上比原先設定的價格下降了3%（250萬日元左右）。三室二廳的72個平方（其建築面積接近中國的100平方），均價是6500萬日元。6500萬日元，按照現在的匯率是420萬人民幣左右。420萬人民幣，在上海和北京的高檔區域，能買到建築面積100平的新的商品房嗎？

就拿上海來說，處於較好地段的二手房，儘管都是在10多年前建造的，儘管已經呈現出破舊感，但其建築面積在150多平的，價格都在1200萬人民幣以上。這1200萬人民幣換算成日元是個什麼概念？就是2億日元的概念。

2億日元，能在東京都最高檔的區域（如千代田區，港區，中央區，涉谷區等）買到二幢新房。在排名稍後些的如豐島區，杉並區，台東區，北區等能買三幢新房。在更為下町的江戶川區，江東區，葛飾區，足立區等能買四幢新房。而如果是東京郊外的埼玉縣和千葉縣，則能買到五幢新房。現在也確實流行這樣的說法，在上海或北京賣掉一套商品房，用其到手的錢一半在東京置房，一半過個舒適的下半生。

資料圖：上海弄堂

確實，按照最新日本經濟網的數據分析，在東京都平均5000萬日元可買到三室二廳的新建公寓房。日本年輕世代的平均年薪為450萬日元。假設不吃不喝，5000萬日元大體是10年的時間。而在我們這裡（北上廣）80後90後的平均年薪為20萬人民幣（其實這也是高估的年薪）。假設不吃不喝，1200萬人民幣幾乎要用50年的時間。

一個是10年，一個是50年。前者如果是30歲買房，10年後是40歲。後者如果是30歲買房，50年後是80歲。40歲買房，50年後是90歲。也就是說，到了80歲，90歲，你還被1200萬人民幣的房價套住。人生還有比這更辛酸的嗎？

大前研一，是一位相當活躍的日本經濟評論家，中國讀者恐怕對他也不陌生。他曾這樣教導日本人：在法國，父母教導孩子買房的信條是房價以年收的5倍為限。但在日本則超過了10倍多。15年前20 年前買房的人還沒有還清貸款，現在已經是50多歲了。個人財物的均衡化從負債開始到負債結束，可謂非常不幸的人生。其實早在1993年，大前研一就在《文藝春秋》上撰文，揭破今後東京的地價將是現在的十分之一，叫日本人還是不要急於買房的好。這篇文章，不動產業界的人看了都罵他，說你這樣寫，我們還有飯吃？而在那時買房被套的人，多少年後則不無悔意地說，如果當時聽大前的話就好了。

大前研一

日本另一位經濟評論家上念司在2016年1月出版《200%不能買房子》一書。這本書被譽為「擊退不動產業界惡魔們的福音之書」。為何是「福音之書」呢？作者在書中舉自己的例子說，用5000萬日元買房子，三年後賣出只有3800萬日元。也就是說，短短的三年時間就損失了1200萬日元。為此上念司在書中亮出了帶有衝擊性的三個觀點：

將來，具體的說是在2040年左右，日本的空房率將達40%。

今後的日本，誰都可以不花錢得到房子。

長遠看，租金還是比貸款便宜。

這三個觀點是作者的杜撰嗎？不是的。是有其實證基礎的。

二

如日本總務省在2013年有個「住宅·土地統計調查」。從這個調查來看，日本住宅總數為6063萬戶，空房數為820萬戶，其比率為13，5%。平均每7戶人家有一戶是空房。空房增加的原因：一個是人口的持續減少。每年大約是20萬，而住宅竣工數則每年穩定在100萬戶左右。一個是人口構成極端的高齡化。2015年的平均壽命統計男性為80.79歲，女性為87.05歲。女性是世界第二位（香港第一位），男性是世界第四位。子女上京，老人孤守家鄉。死了後就變成空房了。還有一個是就業形態的變化。近年來日本年輕夫婦同工同酬成為趨勢，原本扮演主婦角色的女性出門工作，使得離車站近，離公司近的物件變得搶手。日本野村總研的預測認為，下回總務省實施「住宅·土地統計調查」大概是在2018年。那個時候的空房數量將會超1000萬戶。

神奈川縣郊外閑靜的高級住宅地。面積220平方左右。坐巴士到車站是15分鐘。電車通勤時間是一個半小時。建造於泡沫絕頂期的平成初期（1991年）。當時的價格為1億5000萬日元一套。居住的當然都是有錢人：大企業的部長，小企業的社長，醫生，律師，航空機的駕駛員等。現在有人想出售住宅到東京都買房。於是到中介公司掛牌，開價5000萬日元。中介公司的營業員為此嘲笑道：3000萬日元都很勉強。結果真是掛3000萬日元也沒有一個人來問津。結果這位業主放棄了在首都圈買房計劃繼續在當地生活。原本1億5000萬日元的高級住宅，現在3000萬日元也沒有人要。原因在哪裡呢？

著有《這種地方不能買房子》（角川新書，2016年）的作者牧野知弘，專門去該地採訪。一位居住者對他說：往昔的光景這裡已經蕩然無存，放學路上不再有孩子們嬉鬧的歡笑，公園裡不再有孩子們玩耍的身姿。學校從合并到廢校，超市從大到小，從小到關店。尚有一息生機的則是高齡者，每天對著夕陽，數落著明天的太陽。近十年來，這個地區人口減少了35%。這就是現代日本首都圈近郊的住宅現狀：慘淡中的悲涼。

這種悲涼令筆者想起一件事。去年年初，有一位日本人來到報社說要刊登一則廣告，出售一套48.9平米的公寓，價格為5萬日元。5萬日元？筆者不相信自己的耳朵，再問一遍。回答說是的，5萬日元。5萬日元，摺合人民幣為3200元。3200元能買一套48.9平米（相當於中國的75平米）的二手房？怎麼想都是不可思議的。

原來，出售的這套公寓地處新瀉縣的滑雪觀光勝地，東南朝向，12樓。在上世紀80年代的中後期，由打造日本王子酒店的西武集團開發的休閑式公館。總戶數為357。新幹線越後湯澤站下車再坐車30分鐘。當時的買斷價格為7500萬日元（約450萬人民幣），不到一個月便售完。多少年過去了。日本經濟泡沫破滅，當時的好景不再，滑雪勝地也變得冷冷清清。公寓自然再也不會有大批的滑雪租借者了。但固定資產稅，管理費，修繕費還是要照付不誤，每個月的水電煤也要照付不誤（日本水電煤有基本料金，即便不使用也要付。）。如何擺脫這個無底洞的支出？只有出售現房。但繁榮不再，又是冰天雪地的新瀉地區，又有誰會接手呢？買家如何尋覓？於是，只有降價，豈非是降價，幾乎是白送了。但即便是幾乎白送，也沒有人接盤。因為只要是日本人都知道這絕對是個燙手的山芋。

資料圖：日本公寓

一個月過去了，當筆者打電話詢問這位日本人廣告是否要繼續做，這位日本人說：謝謝你們報紙的廣告效果，房子出手了。筆者問：賣給誰了？答：買給中國人了。筆者再問：5萬日元成交的？答：最終3萬日元（合人民幣1900元）成交。原來又降了2萬日元。雖然屬於白送，但對這位日本人說，終於不用再支付各種費用了，有了一種解脫感。因此這位日本人反過來要感謝這位接盤者。由此而言，今後日本住宅顯現出的一個趨勢是：白送恐怕都沒有人要。

三

或許正是在這一意義上，日本人生出了這麼一個日式住宅觀念：新建住宅入居後的第二天，房價就跌20%。而木造的一戶建，20年後資產價值就變零。即便再怎樣的裝修，資產價值也是歸零。日本的年輕人之所以輕易不買房，這或許就是一大主因。只要上網查一下，就能看到日本年輕人對為什麼不買房的留言：

空房在持續增加，10年後不動產的價格肯定要大幅下跌。但是租房的話就沒有這方面的風險。被買房貸款纏身很是討厭。如果不結婚的話，一輩子都可以住出租房。（一人生活的31歲男性，年收550萬日元。）

不想生孩子，所以想繼續租房。如果買房，遇到調動工作就很麻煩。而且萬一丈夫有朝一日不能動了，如何還款？想想就令人不安。此外，將來與丈夫離婚的可能性不能說沒有。那個時候房產就是一個麻煩。總之還是租借的好。（27歲女性，夫婦二人生活。二人年收700萬日元。）

一旦買了房子，發現周圍有個討厭的傢伙，那是最惡的事態了。想想也夠可怕的。如果是租房的話，就有退路了。（一人生活的33歲男性，年收450萬日元）

當然，還有一些日本的藝能人，也與中國有錢明星動輒高價購置房產以彰顯自己存在的做法截然不同，他們另可花高額租金租房而不願意買房子。如反町隆史與松島菜菜子這對夫婦，住在一個月租金為175萬日元的高級公寓里。龜梨和也2013年所在團體的年收就達到37.48億日元，但他也是住在東京都涉谷區代官山的某高級公寓里，一個月的租金是150 萬日元。堺雅人和菅野美穗這對夫婦，租借的公寓租金是63萬日元。而AKB48人氣超高的指原莉乃，其年收至少是在4500萬日元以上，但她還是過著租房生活。當然，更令我們想不通的是今年已是84歲高齡的黑柳澈子，這位在中國也是赫赫有名的人物，她的《窗前的小豆豆》各種版稅，就令她有一輩子用不完的錢。但她至今還在租借的公寓里生活沒有買房子。雖然她的電視專題節目的題名為「澈子の部屋」，但生活中的她並沒有屬於自己的「部屋」。這些明星們為什麼不買房子呢？

黑柳澈子

一個理由可能是他們更為嚮往可以隨時移動的自由空間，並不想在一個地方住得太久。而住得太久則是老土和俗氣的表現。日本原活力門社長堀江貴文，這位曾經說出「所有的罪惡都是來自上了年紀的商業經理」的他，早在2008年就撰文亮相自己的搬家經歷：老家福岡縣大學宿舍（目黑區）2DK公寓（文京區）1DK公寓（中央區）2DK公寓（目黑區）3DK公寓（目黑區）3DK公寓（世田谷區）一戶建（世田谷區）3DK公寓（港區）。8回搬家，都在高檔區域里迴轉。這表明在日本真正有錢的人，有腔調的人，有影響力的人，並不在乎你在何處買了怎樣的房子，而是看你在高檔區域在高級公寓里旋轉租借的頻率有多高。

隨筆家堀井和子寫有《圍繞房子的冒險》（幻冬舍，2006年）。書中說，不想買房子的一個理由是想搬家。想搬家的一個理由是想乘機把要的東西和不要的東西，再認真徹底地分別一下。搬家後紙板箱里的東西還是原封不動地放著，可以是數年。到下一次搬家才打開它，自然是成了無用之物，該丟棄了。她還寫道：只有在租房的區域，才能挑選到自己最想住的屋子：透過玻璃窗，可以看到幾顆樹木/在客廳用餐，也能看到枝葉招展/東南角方位的屋子/4-5層樓房的3樓/住房邊上有昭和風的商店街/有被森林包圍的寺廟或神社/有每天的散步道與散步環境。

也或許是租比買的人多，所以現在日本全國出售的商品房總數只有640萬戶左右。而屬於公的出租公寓（獨立行政法人都市再生機構和自治體主管的住宅供給公社等）有300萬戶，屬於民間的出租公寓有1000萬戶。居住人數推定為總人口的一半以上。這也表明在日本建造的出租房屋要遠遠多於出售的商品房。成熟的租賃市場使得租房比買房更穩定更舒心更安心。

四

在日本，鐵骨水泥造，或鐵骨鐵筋水泥造的三層以上的集合住宅叫「マンション（公寓）」。這是1960年提出的名詞概念。在這以前，日本基本都是木造結構的一戶建。60年代是日本開發公寓的黎明期。日本全國的公寓房，幾乎都是在這50年內建造的。一般認為，マンション（公寓）的建築壽命也就是50年。現在日本最早向民間出售的公寓房是東京都新宿區本鹽町的「四谷コーポラス」。

這套公寓竣工於1956年，建築年齡超過60年了，但從外表看，感覺上與新建不久的公寓相差不大。這顯現了日本精湛且強大的公寓樓維護技術。或許出於這層考慮，日本自民黨在2007年提出「200年住宅」的概念，要求將原本50年的建築壽命延長至200年。這就需要改進建材與工法，於是在2009年日本政府頒布了「關於長期優良住宅的普及促進」的法規，喊出了「打造新時代公寓樓」的口號。

而就在最近幾年，日本人又提出「健康住宅」的概念，一些專家出版了諸如《守衛家族健康的房子》（深谷賢司著，PHP出版，2016年）《驅趕病魔的健康住宅》（平尾學士著，ASPECT出版，2015年）等書籍。什麼叫「健康住宅」呢？只要舉一例就明白了。去年網傳患上白血病的中國兒童，90%以上家庭曾經裝修過。家庭裝修與白血病，日本不是說沒有。但日本人現在提出「健康住宅」的概念，表明他們看到了這個問題，並想在技術上解決這個問題。但即便如此，日本的年輕人還是不想買房子。

資料圖：四谷コーポラス

1995年的阪神·淡路大地震，只搖晃了22秒，就死去了6434人。80%以上的死者都是被建築物壓死的。血的教訓使日本人痛定思痛。現在日本的木造住宅的建築標準就是在那場大地震後制定的。在這之後日本人又在思考，如果發生了比阪神更大的地震怎麼辦？於是，東京都政府在2013年5月，發表了《想定南海板塊巨大地震帶來的東京被害》的文書。文書里不無前瞻地寫道：1981年以前的舊耐震基準的建築物，在震度7.0的狀況下，90%以上要倒塌。而以2000年為基準建造的木造住宅，全毀的概率是21%。

果然，2016年4月14日，熊本發生了大地震。熊本縣益城町遭遇了二次（日本地震專家概念成「前震」與「本震」）震度7的襲擊，一戶建住宅大量被害，數量超16萬棟，這其中包括了新耐震基準的住宅。特別引起日本住宅專家注意的是以「2000年基準」的住宅，也有7棟倒塌。只有7棟？這個數字在我們看來不要太幸運。但日本人不是這樣想。他們的思路是：2000年的耐震基準是假設即便遭遇大地震，房屋也不會倒塌為其目標的。如果不是設計上的錯誤，如果不是施工不良等原因造成7棟房屋倒塌的話，那麼現行基準的穩妥性就要再檢討了。於是日本國土交通省立即會同日本建築學會組成委員會著手調查。調查的一個結果就表現在去年8月29日出版的《為什麼新耐震住宅也倒塌》（日經BP社）。4月14日地震，8月29日調查的專門書籍出版。這種快節奏表明：即便是7棟房屋的倒塌，也引起了日本專家們的極大不安。但即便如此，日本的年輕人還是不想買房子。

新聞資料圖：熊本地震

確實，日本人歷來有「土地神話」的情結。為了擁有土地，不惜「一所懸命」。在日本歷史上，貴族與寺社關係者以外的人，第一次擁有法的所有權——土地，是在鎌倉時代的初期。小領主一旦擁有土地，是怎麼也不願輕易放手的，世代繼承是其必然。但將「一所懸命」用語變成「一生懸命」，則表明日本人對土地意識的單薄，表明土地神話在現代的終結。或許是斷舍離對物的一種本能性的厭棄，或許是一切有形之物必將歸無的無常哲學，或許是中產成功的標誌發生了不可逆轉的變化，日本人終於率先走出了這一步：不想擁有一切，但一切為我所用。

五

我們遭遇了一個悖論。

日本的年輕人不想在日本買房子。但中國的年輕人則拚命想在日本買房子。

這個悖論是如何形成的呢？

當然在於中國居高不下的房價。居高不下的房價，使得一切的努力都變得虛無變得無意義。原本想創業的，原本想通過自己的奮鬥改變自己人生的，但在驚心的房價面前，你還能波瀾不驚地經營公司嗎？你還能安心開店，用一盤菜，一碗面，一杯咖啡，不急不躁地致富嗎？房子，只要有了一套房子，你就是千萬富翁了。一不小心，你有二套，三套，那你的人生還需要打拚什麼？高房價，毀了三觀，毀了人心，更毀了支撐一個國家的中產。可以假離婚，可以假結婚，一切為了房子。為了買房離婚，在這個世上可曾聽到過？近日雄安的騷動，表面看是投資客的騷動，但最為根本的則是恐慌的騷動。

恐慌什麼呢？因為太有切身的體會了。一念之差，就是雲泥之別。再也不想錯過機會了，再也不想後悔了。現在政府的任何一個行政行為（如區鎮合并與撤消等，如宣布某地為開發區等），都會驚動一大批人。都想一夜致富，都想玩加零再加零的數字遊戲。原本是「有恆產者有恆心」（孟子語），現在則是有恆產者並無恆心。為何會「無恆心」的呢？在於「恆產」的獲得太輕巧太容易了。

但你說有恆產者皆無恆心，倒也不竟然。2015年日本住宅業界的一個話題就是中國人買房。牧野知弘在《2020年公寓大崩潰》（文春新書，2015年）的書中講了一個耐人尋味的插曲：東京都一個高檔區的某超高層公寓召開第一回管理組合總會。會議進行到一半的時候，用數億日元買下最高層的中國人業主，作了如下挑戰性的發言：「為什麼要用日語召開這個管理組合總會呢？我是中國人。這個超高公寓里多數的業主也都是中國人。這樣來看，總會應該使用的語言是中國語。」會場的氣氛一下被凍結了似的，一片肅靜。日本人顯然是遭遇了新問題：在同一幢公寓里，如何面對咄咄逼人的國際化？但也顯然，這位中國人將「有恆產者有恆心」的這個「恆心」，聰明且技巧地用在了日本。為什麼要用在日本而不用在自己的國家呢？

對中國人近年在日本爆買房子，日本人是怎麼看的呢？日本的住宅記者榊淳司在其新著《公寓使得日本人幸福嗎？》（集英社 2017年）里，提出的一個觀點倒也不失代表性：中國人在日本買房，與其說是為了居住和投資，還不如說是對私有財產的一種衝動。一種什麼衝動呢？因為日本憲法規定私人物權神聖不可侵犯。私人開發商不能強迫業主出售土地，地方政府也不能阻止個人開發土地。成田空港至今還有「一坪地主」的存在就是最好的寫照。而在中國，即便是花上1000多萬人民幣買房子，買下的僅僅是有期限的使用權。按照這位作者的說法，中國人買房是想在異國過一把私人財產神聖不可侵犯的癮？這就非常有趣了。這如同問：一歸何處？若答：一歸於無。那就不及格了。把它還原成觀念論的邏輯學，那就太無味了。

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