誰是風口？在杭州邊上尋找下一個「蘇州」！

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另類的蘇州

在中國所有非直轄市、非省會城市、非計劃單列市中，無疑蘇州已經成為所有普通地市城市的標杆。

第一經濟實力強，2016年蘇州GDP15400億元，江蘇排名第一，同比增長7.5%，全國排名第七名，前六名是北上廣深津渝。

另外其A股上市公司數量全國排名第五，前四是北上深杭，明顯這個城市的經濟既有數量和質量都很突出。

在強勢的經濟支持下，蘇州的房價無論是增長速度還是相對房價，在全國普通地市也名列前茅。

蘇州表現如此搶眼，無非兩點原因：

首先，靠近上海，背靠大樹好乘涼，其承接了很大程度上海的外溢工業和外溢人口。

第二，自身強，蘇州工業園區發展已經成為全國同類新區的標杆。

與此，米宅也一直在留心尋找下一個既有大樹自身實力又很強的准「蘇州」，而在長三角，特別是杭州灣區域，紹興很可能就會是下一個蘇州。

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最近的兩次拍地

對一個城市的判斷，我認為最認真負責的不是研究機構不是媒體，而是具有全國投資視野的房地產公司，因為他們要在這個城市投下真金白銀，要在這個城市收穫金山銀山，所以肯定較為全面，而其研究結果一般不會公布，但是我們可以從另外一個角度獲得——拍地。

6月8日，主城越城區2017年土地第一拍的袍瀆路2號地塊拍賣硝煙落定，金地以總價10.52億奪得該地塊，成交樓麵價5375元/㎡，溢價率達157%，成為袍江的新地王。

5375元/㎡看似不高，在那些熱點城市開發商眼中可能不值得一提，但是對於這場土拍，你得看趨勢，關鍵是遠超去年的地價一倍以上。

上圖是該區域歷年土拍的統計表，從2013年到2016年土拍價格樓麵價格始終在1600元到2400元徘徊，然而今年一猛子闖過了5000關口，原因不言自明。

另外參加土拍的公司有保利，勤業，華秦，中天，中南，碧桂園，新城，金昌，金地，贊成，中梁，榮盛等10多家大鱷雲集。其中保利、碧桂園、新城、金地都是我們耳熟能詳的大公司，市場原因不言自明。

如果你認為5000多的樓麵價不能說明什麼，那麼我們往前看一個土拍。

5月24日，紹興柯橋區拍賣的柯岩C-32地塊，樓麵價11956.55元/㎡，成為柯橋的新地王，此次拍賣共吸引了碧桂園、陽光城、金地、龍湖、招商等18家知名房企，競拍過程十分激烈，經過百輪報價，最終金額停留在陽光城的19.79億元上，換算下來，樓麵價達到11956.55元/㎡！

要知道，這個區域在5月中旬新房價格現在還是11000到12000之間，二手房價格一般只有9000到11000之間，現在用這個價格在柯橋已經買不到房子了。

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距離、距離還是距離！

這兩次拍地只是結果，但是原因是什麼呢？

還要從距離紹興50公里（杭州市中心到紹興市中心）之外的杭州找原因。

去年在杭州召開的峰會徹底帶動了杭州房價的全面上漲，特別是G20峰會會場，杭州國際博覽中心所在的蕭山區房價形成了跳漲局面，區域均價從1萬多，迅速攀升到接近3萬。而就是這個蕭山區距離剛才提到的柯橋地王只有15到20公里。

讓我們來看一下杭州、蕭山（蕭山是杭州的一個區）、紹興、柯橋（柯橋是紹興的一個區）的位置關係。

杭州主城東南是蕭山，蕭山的東南是柯橋，柯橋的東南是紹興主城，四個區域連成一條直線。

我們再來看一下距離關係。

杭州主城核心區到紹興核心區的距離

杭州主城核心西湖距離紹興主城核心魯迅故居約50公里。然而杭州房價是紹興的三倍以上。

蕭山區距離柯橋

蕭山區杭州南站距離柯橋瓜渚湖公園22公里，但是房價蕭山也是柯橋的2.5倍到3倍左右。

紹興距離杭州那麼近，你覺得紹興的房價現在還會停留在不到1萬塊嗎？

柯橋距離蕭山那麼近，你覺得柯橋的房價現在還會停留在1.1—1.2萬嗎？

更何況還有下面三個因素：

1、 杭州五號線將在2020年以後，和紹興一號線完全連接（從蕭山到柯橋大約7站），連接點就是在柯橋。

2、 2022年杭州將舉辦亞運會，紹興將成為主要協辦城市之一，主場館之一將設在柯橋。

3、 更何況紹興GDP在以富有著稱的浙江省排名第四，前三則是杭州、寧波、溫州。

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越城、鏡湖、袍江和柯橋

紹興行政劃分為柯橋、上虞、越城和新昌四個縣或者區。但是我不打算按照這樣的劃分來談，因為這樣過於籠統，指導性太差。我們不妨從紹興最新的地鐵來談談這個問題。

整個紹興地鐵發展初期，呈現一個不規則的Y字形分布，其主要的發展方向就是以鏡湖中心站為中心向西北方向，正東和正南延伸。由於正南是老城區，談不上發展問題。所以從這個規劃中可以看出紹興主要的發展是向東西兩個方向發展，特別是向西，一號線不但鏈接了從杭州方向來的五號線，並且在群賢路站形成分支，以溝通紹興北站周邊的主要區域。

所以我們沿著地鐵規劃的思路，不妨重點來研究一下：越城老城分區、袍江新區（向正東）、柯橋區（向西）、鏡湖城區（兩條地鐵交匯）

1、 越城老城區

這個區域屬於紹興老城，現在主要的建設思路就是保護為主，建設為輔，所有區域內的傳統建築不再允許拆遷，力求儘可能完整地保存魯迅筆下阿Q生活的那個紹興城。

在這個區域，老紹興的古文化在老城區是一覽無遺，在那裡擁有五大歷史街區，西小路雪景、書聖故里等。所以是旅遊的好去處，但是也就沒啥新項目。

2、 袍江新區

紹興袍江處於紹興老城東北方，浙江省開發建設規模最大的開發區，亦稱袍江新區、袍江經濟技術開發區。

重點發展電子信息、生物醫藥、機電一體化、新材料和環保等高新技術產業項目。袍江工業區自2000年8月開發建設以來，已引進238家國內外企業，紹興40多家A股上市企業很多都在此落戶。

我在袍江新區城區轉了轉，曾經看了幾個項目，均價在8000多到9000，屬於全市偏低水平，這個區域已經挺成熟了，城市面貌也好，但是企業林立，居住感不強，另外這個區域都是一些小開發商，唯一的一個較大的開發商是中海，不過項目已經賣完了。

3、 鏡湖區域

鏡湖新區於2002年12月正式掛牌成立，位於三大片區的中心地帶，其功能定位為紹興中心城市的核心和生態綠心，現為紹興市市級行政中心所在地。

由於鏡湖是政府所在地，並且環境很好，擁有最牛逼的紹興國家級濕地公園，是整個紹興發展的最中心區域，從地鐵的規劃你就可以看出，所以在整個紹興，鏡湖房價最高，在14000靠上，代表了整個紹興最高端房地產發展水平。

4、 柯橋片區

柯橋剛才已經提到多次，柯橋區舊稱紹興縣，西距杭州蕭山國際機場20分鐘車程，東距寧波1小時車程，北距上海2小時車程。

境內交通發達，杭甬鐵路、杭甬客運專線（高鐵）、杭甬高速、杭金衢高速、紹諸高速、104國道、329省道以及杭甬運河等穿境而過。這是交通。柯橋區擁有亞洲最大的布匹集散中心——中國輕紡城，曾連續多年位列全國縣域經濟基本競爭力十強。

柯橋布匹中心一角

柯橋現在經濟排名超過主城越城區，在全紹興處於絕對的第一名，這在全國都是不多見的，這和柯橋絕佳的地理位置和靠近杭州的地域優勢密不可分，當然對於整個區域產業升級是必須的，接收杭州的外溢人口未來也是一定的。五年以後，一旦地鐵開通，這個區域必然最先成為杭紹融城的最佳結合點。

需要提一句的是，在老紹興人心中，越城是紹興的越城，而柯橋卻是中國的柯橋，不僅由於這裡擁有亞洲最大的布匹集散中心，區域交通便捷，以商業為主，居民主體都是來自五湖四海的新紹興移民，在這裡普通話為主要交際語言，而不是紹興本地話。同時這也是為什麼柯橋的房價要高於主城的原因之一。現在房價在13000-15000之間。

機會來了！

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