四大房企共論京津冀協同發展背景下產城融合及養老地產創新發展

6月10日，在由《中國經營報》（中經城事微信號：zjqy_2013 ）和中共石家莊市欒城區委、區政府主辦的2017（第二屆）中國大健康養老產業高峰論壇上，泰禾集團、新城控股集團、綠地集團、碧桂園集團等眾房企高管悉數出席，圍繞「京津冀協同發展背景下產城融合及養老地產創新發展」的話題展開了激烈的討論，現場乾貨滿滿。

沈力男 泰禾集團副總裁

歐陽捷 新城控股集團副總裁

王立生 綠地集團京津冀事業部總經理助理、兼河北區域公司總經理

何國華 碧桂園集團河北區域副總裁

眾房企共話京津冀

沈力男：非常高興在這裡參加論壇，現在整個河北都非常熱，因為有京津冀發展的大的概念。我們過去經常講百年大計，教育是百年大計，生態是百年大計，現在健康也是百年大計，整個京津冀協同發展，特別是雄安講了七年大計，是高瞻遠矚，也是一個大計。我們講勢必跟著大勢走才有利可圖。我們覺得首先腹地非常遼闊，中央做出這個概念，京津冀協調發展針對解決北京大城市病的問題，在中國北方，好像感覺到只能有北京這樣一個城市去選擇，石家莊也日新月異，但總覺得還欠一點，天津也不溫不火，人氣都到北京去了。造成很多的城市毛病，車輛五六百萬輛，目前這樣一個藍圖，整個京津冀20多萬平方公里跟長三角是相當的，遠遠大過珠三角。輻射帶動能力是非常強，那麼跟長三角，珠三角不同，北半個中國還是偏弱的，接下來中央畫起了藍圖，吹起了開發的號角，給開發企業帶來了歷史性的機遇。從開發企業進入來說，不能簡單的賣房子，書記更喜歡的是城市運營商，產業運營商。

歐陽捷：首先感謝欒城區委政府，還有《中國經營報》舉辦這個論壇，我從上海過來，對京津冀一體化我的理解，其實核心點就是疏解北京的非首都功能，實現我們整個產業的重新布局，當然在此過程當中，我們在進行整個交通的重新的優化調整。作為房地產開發企業來講，首先要圍繞產業布局的調整，因為產業布局的調整意味著人口的變化。有了人口就有住房消費，就有商業消費，就有養老，這是和我們密切相關的。由於交通的變化，使得我們時空距離變得短了，在這些地方會出現新的機會。比如說欒城，如果跟北京的高鐵通了，一個半小時就到了，就不用坐飛機過來了。我們最近在河北，在石家莊等地在看，有沒有更好的市場機會，北京調控比較嚴，在周邊是不是有更好的機會。其實京津冀一體化，把北京的產業疏解出來，恰恰給周邊的城市帶來機會，恰恰是未來對石家莊特別關注的一個重要因素，我相信未來新城無論是住宅地產、養老地產、還是商業地產，都能夠有機會做出自己的貢獻。

歐陽捷最後表示，新城控股目前在全國已經布局超過40多個城市了，河北石家莊還沒建，未來一定會有機會。

王立生：我們總部是在上海，也是連續多年入選五百強的企業，2017年我們綠地集團京津冀對我們來講是非常有意義的一年。第一次進入到京津冀的區域，也拿了地，今年是我們10周年的紀念日。所以今年的下半年我們會在北京舉辦一個北京大型的慶祝活動，在這10年的過程中，在京津冀的區域，在北京、天津應該說做了很多標誌性的項目。河北我們最早進入的一個城市是廊坊，石家莊我們進入的比較晚，不是說不想進，前幾年來了很長時間，一直沒有拿到合適的項目，直到去年我們採用股權收購的方式，才在石家莊的橋西區做了第一個項目，而且非常成功。綠地這麼多年早就完成了從單純的房地產開發商到多元產業的發展商的轉變。我們希望這些產業的互相的融合，在石家莊未來有很大的空間。

何國華：我們已經做到了全國最大的，我們今年也榮幸的進入世界500強，第273位。碧桂園雖然在地產企業做的最大，但是不是最貴的房子。我們把房子造的又好又便宜。我們也在往科技小鎮，特色小鎮方向發展，碧桂園早幾年完成了布局，圍繞京津冀一體化，大健康我們做了很多的研究，整個京津冀一體化，對於地產行業是一個機遇。我們碧桂園是緊緊圍繞大健康的主題發展，目前石家莊我們已經有兩個項目在銷售，我們在欒城準備做一個科技小鎮，把我們世界500強合作的總部，科研中心和區域機構落戶在我們欒城區域，我們帶來的不僅是最好的房子，還有更好的產業。

養老地產與健康產業

醫療條件運營管理不到位致眾多項目關門大吉

王立生：父母也涉及到這個養老問題，中國老年的人口每年不斷增加，大約每年增加的人口在1000萬以上，這一方面確實給養老產業提供了合法的發展機遇，但與此同時，通過我們在全國考察的項目，包括感覺問題也不少，有的項目感覺很成功，有的項目有很大的問題，最主要的就是養老地產大家講的，不同於一般的地產項目，或者一個辦公樓的項目。門檻是非常高的，要把硬體設施做好之外，後期如何打造一個比較好的醫療的環境，在小區內做好適合老年人的改造，包括年紀大的老人生病後的關懷等等，都是非常好的養老地產，對於發展商來講要做好內功，然後再去爭取政府相關政策的支持。我們看的一些做的好的養老地產的項目，全都是在這兩方面取得很大的成功。有一些項目開業的時候紅紅火火之後沒有消息，就是因為後期的醫療條件的運營管理不到位，導致很多項目最後也是關門大吉，這也是養老地產的問題所在。

特色小鎮之所以前段時間特別火，跟我們房地產市場有關係，作為一二線的房企來講，拿地特別難，很多的開發商都想做特色小鎮，想在打地中找到自己的一片藍海。但是做特色小鎮解決不了這個問題。很多做特色小鎮項目和剛才講的養老地產一樣，出現了一系列的問題。特色小鎮不是所有的項目都適合做特色小鎮，首先它要具備一定的基礎性的資源，尤其是產業，要和當地的政府規劃，還有發展是要相匹配的。我們從去年看的一些項目，可能是不顧規劃的要求，盲目的上項目，導致這個項目後期在立項，包括建設過程中出現一系列的問題。如果是一個負責任的開發商，應該去規避。

不能單純的做養老地產，方向是做健康地產

何國華：如果簡單的做養老地產太狹隘了，不能單純的做養老地產，碧桂園現在比較大的方向在做健康地產，做健康地產有兩個，一個是面向老人，一個是不面向老人。你要好的醫療條件，健康養生，有更多的公園和綠地，包括說的室內設計，無障礙的，防滑的，在緊急情況下有應急救援的。物業不是簡單的物業，是護理的物業。還有不是面向老人的，是面向40歲到60歲的，我們在北京工作，父母在外地，但是我們已經回不去我的家了，所以必須在北京或者上海工作，但是要盡孝，怎麼辦？把父母接到身邊來，我們在北京、上海養不起他們。我在北京一套房子一千萬，養父母一套房子一千萬，壓力太大，我會在北京周邊選一個地方，買一個大大的房子，在這裡，這裡就是我們的市場所在。為了一家人團圓的產品，我們碧桂園已經在做了。

純粹的養老地產難題主要在於資金怎麼平衡

沈力男：作為開發企業來說，純粹的養老地產主要的難題在於資金怎麼平衡，我今天上午聽了太陽城的朱總講的，項目30多萬方，留了10多萬方做平衡。首先，京津冀協同發展核心是發展，還不是京津冀協同養老，如果張書記、劉區長說坐在這裡，把北京的老年人平均年齡到60歲以上的都到這裡，我想區長、書記都急了。發展還是硬道理，中國文化集中式的養老，雖然目前是有破題，但是社區的養老還是一個主旋律，開發商來講怎麼做好社區養老服務，是我們目前一個新的課題。房地產開發涉足醫療大健康，我們在美國收購上市公司，現在跟麻省醫學院談相應的合作，把醫療資源引進到國內來，這些都可以對我們的業主進行有效的溝通和互動，做這個事的確要解決這樣的問題，短期和長期利益的問題。開發商習慣相對短一點，項目兩三年就結束了，但是服務是一輩子的事情。另外養老產業整個現在講的還是那個問題，服務周邊和保留的問題要想清楚。不太可能把很遠的老人引過來養老，真正在石家莊，300多萬的人口，加上區縣1000多萬人，在發展中也有養老問題，只要把我們手上的項目做好了，一樣可以做到養老產業的興旺發達。

真正的養老還是老年人在離家不遠的地方

歐陽捷：曾經我們參加了一些關於特色小鎮的論壇，當時我講了個觀點。特色小鎮不是開發商的菜。特色小鎮的商業模式與價值，其實我們認為特色小鎮核心點就是兩個點，一個是特、一個是色。獨特的產業而不是傳統產業，光有這個獨特產業夠不夠。比如說劉區長光有特色產業，GDP貢獻是不夠的，還要有色，我們養老小鎮是不是特色小鎮呢。我們要打一個問號的，一個鎮上這麼多的老年人在那裡，沒有年輕人，現在還沒有機器人，這個鎮是不行的。我們在機關裡面很多幹部，我們大家一起交流說，我們一起到敬老院去，當時想想敬老院是可以的，但是活蹦亂跳的時候可以，但是你不活蹦亂跳的時候，你就會想今天誰誰這兒不舒服，明天誰誰走了，這個其實是不利的，很多養老院會把年輕人和小孩帶進來。帶進來之後老年人喜歡小孩，但是喜歡自己的孩子，不是別人的孩子，這就出現了很大的障礙。最後未來養老的問題，我覺得一定是有三種模式去走的。第一種模式我們更推崇的模式叫居家養老，待在家裡養老，靠社區，社區服務，義工支持。第二個是開發商做的養老地產，社會公益的養老院。第三種是近家養老，好的時候你在自己家裡，不好的時候就住在這裡。因為針對一般的社區客流量不夠，如果對整個社會位置上不夠，不可能把很遠的地方吸引過來，確實有些難度，不管怎麼說，大家在探討這些模式過程中，我們會尋求一些平衡，找到一些方法解決這個問題。但是養老鄉鎮不應該像特色小鎮一樣一哄而上，包括浙江很多地方做養生小鎮，醫藥養生小鎮，是以中醫藥為基地，我們在哪裡去養生，療養。但是會在那裡長期住嗎，不一定。這些小鎮本質上還是特色產業加上我們的無煙工業。真正的養老老年人還是在離家不遠的地方，我同意何總講的觀點，我住在北京，就在北京周邊兩小時範圍內有一個特色的養老社區，養老地產幫我解決養老的問題。如果我們在這個地方要建，這個鎮不可能有太多，不可能把老年人全部集中在這個鎮上，這就需要政府統籌規劃。

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