舊改簽約到9成遇阻，寶安危樓轉「棚改」依舊難行

最新 06-12

在深圳，棚改比想像中曲折。

Selene 凍檸茶作者

2004年，遼寧在全國率先啟動棚戶區改造。13年後，深圳才開始棚改，原因在於以市場為主導的舊改難度與門檻在提升。說白了，業主「要價高，拆遷難」推進了棚改的快速發展。往大的說，這利好城市化發展，而對於業主而言，可參考寶安由舊住宅「城市更新」轉為「棚戶改造」的心酸歷程。

碧海花園，位於寶安43區安樂三街，毗鄰5號地鐵「翻身」站，地理位置優越。項目早年使用海砂建房，小區地面塌陷，已成危樓。

2015年10月，該項目開始「舊改」簽約，但簽約達到90%左右便無法進行下去了。小區業主提出「棚改」申請，然后街道辦向區申請，得到更新局批覆之後，今年4月該項目正式轉為棚改。

小區變危房，部分業主已搬離

始建於上世紀90年代的碧海花園，目前共有494戶，其中商鋪約為100戶，住宅394戶。多使用海砂建造，質量差，密度大。此外，據地鐵施工方解釋，寶安大道地處沿海，淤泥層鬆軟，早年的底層房也未做地基處理，很不穩定，安樂三街一帶建築樓體都比較舊，碧海花園尤甚。

花園內四處可見改造宣傳橫幅

據了解，2010年，施工中的地鐵5號線從地下橫穿碧海花園1-4棟住宅樓，房屋主體出現傾斜，承重梁開裂，樓頂的裂縫超過15厘米，地基地梁斷裂，房屋樁基離隧道拱頂最近距離只有1.14米（國家規定必須達到5米以上）。由於塌陷，小區內出現多個直徑1米左右的大坑。

其中，1棟房屋累計沉降量已經達到了危房標準，據當地居民反映，當時臨時業委會和中鐵7局做了多次協商，業主也曾多次維權，當地居民認為隨時有倒塌的危險，舊改拆除重建迫在眉睫。

樂居看到，小區內掛著「造福後代」、「團結一致造福子孫」、「拆遷利己利人」等橫幅。樂居還發現小區保安室外牆貼有出租廣告，或是其他小區業主過來招租。

業主楊女士稱，地鐵動工後，小區房屋下沉塌陷，基坑上部填土泡水軟化，下部淤泥穩定性差導致基坑開挖面失穩滑動。一些業主都不敢住在這裡，早前幾年便已經遷出，尤其遇上下雨天，不少業主跑去對面的安樂小學避難所避險。

小區外牆已破敗不堪

內部牆面

目前，業主與地鐵施工方仍處於賠償談判階段，部分業主已經搬離，在外租房。

2015年，小區幼兒園改成舊改簽約辦公室

樂居在現場看到，該房屋因久無人居住，室內布滿蜘蛛網，堆滿建築垃圾，牆體多處破損，裸露出牆體內的鋼筋，排污管也因地面塌陷等原因爆裂，陽台及樓道間塌陷較為嚴重，如今已經用水泥補上。樂居在樓道曾塌陷處踩了幾下，地面發出的聲音確實與其位置不一樣，此外，樓梯外部地面也觀察到多處裂痕。

而走出室內，外立牆面水管大面積滲水，牆上寫著「地下已空，樹倒樓危」等警示語，由於地基下陷，天花板以及牆面大塊脫落，廚房水管生鏽脫落，陽台處可見一填補過後直徑約為70公分的塌陷坑。

舊改轉棚改？

公開資料顯示，2012年，碧海花園被納入城市更新計劃，2014年，國土局公布碧海花園舊改草案。資料顯示，碧海花園共拆除面積共2.3萬平，開發建設面積1.8萬平，計容積率面積9.6萬平。

但自2015年召開業主簽約大會之後，該項目拆遷補償問題卻一直未能達成一致。據深圳城市更新有關人士透露，根據相關規定，自更新單元批准之日起兩年內，項目首期未確認實施主體的，將調出城市更新計劃。所以在2016年6月，碧海花園被調出城市更新計劃，但由於碧海花園已成危房，幾乎不能入住，為了保障人身財產安全，新安街道辦牽頭向區政府申請，得到更新局批覆之後，碧海花園小區棚改才開始正式啟動。

作為寶安住宅小區舊改啟動項目，2015年9月，寶安城中村舊改辦以及新安街道辦便在碧海花園召開過業主簽約工作動員大會，小區內幼兒園當時變身為簽約工作組臨時辦公場所。

在臨時簽約辦公室內，仍然張貼著上次動員大會更新工作相關的簽約指南以及工作進展等資料，許多張貼的醒目紅帖已經開始褪色，牆上糊了新的告示帖，變成了「棚改區改造項目搬遷補償方案徵求意見稿」。

業主張女士介紹，目前正是處於棚改搬遷前期意願徵集階段，在2015年9月的動員大會上，寶安區碧海花園城市更新專項工作組專門介紹了舊改的流程以及注意事項，並且指定了周末簽約時間，以及聘請了律師現場講解補償安置方式，當時業主們的態度也還是非常積極的。但後來卻變了味，項目停滯多年，一直無多大進展。

在場的業委會楊女士稱，2015年，區城改辦主任陸福強也在動員會上表示將積極推進，待所有的業主簽約完之後再由政府主導公開選擇開發商，著手拆除重建。按照規劃，未來碧海花園將會建成容積率為5.24，總建築面積96400平方米，配套完備的花園式小區。

「起初大家都很開心，想著政府來做就一定能拆了，畢竟這裡是危房，我們只想早日住進新房子，」楊女士稱，儘管在動員大會上提出了相應的早簽約獎勵，但仍然有部分業主對賠償安置問題未達成一致，舊改簽約達到90%左右便無法進行下去了。按照舊改百分之百業主達成一致才能招實施主體動工，這一意願渠道顯然被堵住了。當時舊改辦和業主都明白無法再堅持下去，便改成由政府主導的棚改。

「但是現在又遇到幾個問題了，簽約時，已經擬定好的規劃容積率5.24已經是批覆過的，但到了後來，納入棚改後的規劃中，容積率卻變成了6點幾，這讓一些業主無法接受。此外，商鋪在舊改中提到是原位規劃，現在卻變成了商鋪抽籤，商鋪有大有小，這個難以實現，商鋪戶主認為沒法抽籤，提出按原方位歸還業主。第三個原因則是裝修補償協議，1200元/平是按照棚改之後新房產證面積來進行補償的，但1、2棟算下來卻比舊房產證面積裝修補償少了近十個平方。

由於容積率、商戶置換以及裝修補償等幾個現實問題擺在面前，先前寄希望通過城市更新獲得良好居住環境的碧海花園小區業主，如今在棚改道路上也走得不情不願。張女士稱，「我們是業主，自願到業委會幫忙做業主的思想工作，已經做了七八年了，只希望能快點拆。」

5月26日，新安街道發布關於《深圳市寶安區新安街道碧海花園棚戶區改造項目搬遷補償安置方案》（徵求意見稿）的發布，標誌著碧海花園正式步入棚戶區改造計劃。

目前該項目的實施主體英聯公司曾也順利改造過38、39棚改兩區，為寶安棚改做出了典範，使得38、39的棚戶改造成為寶安首個棚改範本，兩月簽約率達91%，刷新棚改記錄。3日下午，海樂社區聯合街道城建科在安樂小學禮堂舉辦碧海花園棚改宣講會。

街道城建科副主任曾辛向業主說明碧海花園由城市更新模式轉為棚戶區改造模式（來源：寶安住建）

英聯公司負責人宋星慧向碧海花園業主們闡述碧海花園由城市更新模式轉為棚戶區改造模式的原因及優勢（來源：寶安住建）

英聯不動產副總經理李江談道，棚戶區改造指位於深圳市範圍內使用年限較久、房屋質量較差、建築安全隱患較多、設施不齊全等危舊住宅、住宅區和城中村改造項目，棚改是新政，由於許多具體細則還沒出台，由政府主導的棚改，要等政策下來才能做進一步具體實施。計劃七八月開展的碧海花園規划上略調屬於正常，目前徵集意願率也超過了50%，業主因素主要集中在補償標準和規劃問題兩方面，這兩方面可能在後續還要做進一步工作。劃入棚改不易，走舊改更是路漫漫。

棚戶區改造與城市更新的區別