查封房低價出售能買嗎？律師：可以

查封房低價出售，能不能買？

有些業主欠的債務其實不多，出售自己名下的一套房產，就可以周轉開。由於不知道如何處理已經被查封的房產，導致被債權人追債，財產均被查封凍結，這樣一來只有等待查封抵債這一條路。

實際上在出現查封后，完全是可以出售這套被查封的房產解套。但又怕在解除查封后或擔保公司贖樓完成後，後面又被其他債權人的查封，最終還是不能過戶。

今天就從買家角度，聊下如何安全購買已經被查封的房產。

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購買查封房的買賣合同一般認定為合法有效

2007年的《物權法》明確除非法律有特別規定，合同一經成立，只要不違反法律的強制性規定和社會公共利益，就可以發生效力。

但是不能因為房子不能過戶，而認定雙方的買賣合同無效，合同的有效與否要看是不是符合合同法的無效條件。

房產被查封導致最終不能正常過戶，買家可以追究出賣人的違約責任，但不能因為房產存在查封而認定雙方之間的買賣合同無效。

在2012年前，由於反覆的強調合同效力和物權效力相區分的原則，買賣查封房產的合同還是會被有些法院認為是無效的。在2012年《買賣合同司法解釋》第三條出台後，就不存在這個問題。最終能不能過戶，買家追究出賣人的違約責任就可以平衡雙方的利益關係，基本上不會被認為是無效合同。

需要指出的是，目前在廣東省購買查封房合同有效是法院普遍的看法，在北京市則還是會被認為是無效合同。2016年北京高院曾經在其官方微博中發布查封房無效的所謂典型案例。（需要案例可私信周爭鋒律師）

來看看廣東省對此的相關界定：

廣東高院粵高法〔2012〕240號《全省民事審判工作會議紀要》第三條的大意是：

1、房子被查封后，當事人訂立轉讓該不動產的合同，可認定有效；

2、賣家不能依約履行合同，買家要求解除合同的，應予支持；

3、買家要求賣家繼續履行合同並在房子解封后辦理過戶登記手續的，應予支持；

4、賣家故意隱瞞不動產被查封的事實與他人簽訂轉讓合同，買家請求撤銷轉讓合同的，應予支持。

不同地區的法院適用同樣的法律，卻給出兩種處理模式，這也是我國的國情之一。

2

最高人民法院其實給如何購買查封房指明了方向

購買查封房，這類物業最大的風險在於對業主外債情況的不了解，最怕在解除查封后或擔保公司贖樓完成後，後面又被其他債權人的查封，最終還是不能過戶。

在不了解業主究竟有多少外債的情況下購買查封房非常的危險，但是最高人民法院給了規避風險的辦法，辦法就體現在最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》的第二十八條和第三十條。

其中第二十八條給出規避查封房風險的辦法就是，購買已經被查封了的房產這類物業，要和房產的所有共有權人也就是業主的夫妻雙方簽訂房屋買賣合同，雙方提前完成物業交接手續，買家先住進去佔有房產，然後解除查封，正常履行合同。

這裡面的核心要素有二個，一是要和房產所有的共有權人簽訂買賣合同。不要遺漏登記產權人的配偶，存在有繼承的情況下，也要注意隱蔽的其他共有權人。

二是合同簽訂後提前辦理物業交接手續，並始終保持佔有狀態。佔有可以是自己在裡面居住生活，也可以是買家的名義出租給他人租賃使用，購買這樣的房產期間不會很長，佔有房產又是如此的重要，因此最好是自己居住生活，隨時知道狀況。重要的話要說三遍，佔有，佔有，佔有。

一旦在合同履行過程中出現問題，主要就是在買賣合同簽訂後。履行過程中其他債權人在解除已知的查封又被查封情況下，買家可以依據該規定第二十八條申請執行異議，申請解除合同簽訂後的查封，為了避免以後還有查封，可以自己查封訴訟繼續履行，通過法院執行的方式轉移房產。

買家因訴訟繼續履行查封房產，在買家後面的輪候查封均不能阻止買家繼續履行的訴訟請求和執行，所有的債權人只能找法院分配買家還沒有支付的剩餘購房款，買家可以通過強制執行的方式順利的過戶。

當然這裡面還有個關鍵的細節，在解除第一道查封前，盡量不要支付定金給賣家而是監管在第三人處，並約定在訂合同後已知的查封沒有解除的情況下，再出現其他的查封時，買家有權解除合同雙方互不追究責任。

還有一個辦法是，在簽訂合同時雙方書面約定在符合條件後辦理預告登記，可以事先讓出賣人把辦理預告登記的許可權委託給買家信的過的自己人。注意一定不能是買家本人或是其配偶，在房產上的查封被解除後，及時的申請預告登記手續。預告登記的有效期是三個月，在預告登記期限內，登記中心不能在房產上再辦理抵押和查封等手續。（深圳辦理預告登記的前提是房產沒有抵押和查封，具體要的資料可以向不動產登記中心諮詢清楚。）

實踐中熟練的運用這兩個法條，記住2個核心要素，就是和所有共有人簽訂買賣合同並始終佔有房產，基本上可以完全規避掉購買查封房的風險。風險雖然可以規避，但是這裡面可能涉及一個繼續履行的訴訟和提出一個執行異議之訴，需要耗費時間和精力，因此一般的買家就不要動這個心思了。

現在的法律條款對於買家要求的條件有所放鬆，不必要求在查封前已經支付完全款，這給買賣查封房留下了運作空間。

劃重點，在買家付了部分房款並實際佔有該財產，但還沒辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結。第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

深圳現在有些銀行可以辦理查封房的貸款審批手續，查封的房產一樣可以申請銀行按揭貸款，取得貸款承諾函。另外農業銀行提供的後置按揭貸款業務，也叫置換貸業務，給訴訟繼續履行成功後一次性付款的買家，提供了可以在取得紅本後再申請按揭貸款的機會，一次性付款購買不在是訴訟繼續履行的障礙。

3

最高院還為借名買房出資人提供了一種全新的維權思路

以前借名買房出現糾紛，實際產權人直接去法院提出確權訴訟，並要求登記產權人協助辦理過戶手續沒有問題。但是在限購政策的大背景下，最近這兩年法院對借名買房中，實際產權人和登記產權人之間，究竟是物權關係還是債權關係，出現了出現不同的意見。

特別是最高人民法院的法官司偉在《民事審判指導與參考》發表《借名買房糾紛中房屋權屬認定的物權法思考》中，直接認為出資人提出確權訴訟於法無據，應予以駁回。該法官認為你是債權人，不過不是物權人，既然如此，其提起物權確認的請求就因依據不足而不應得到支持。

在限購政策高壓下，法院系統對於借名買房出資人和登記產權人之間的的法律關係認定發生了變化，雙方之間只是債權債務關係的觀點開始佔上風，對於這種規避國家調控政策的買房行為，普遍給與否定性的評價。

特別是存在查封以後的確權訴訟。即你借名買房，名額所有者欠了一屁股債，你的房子面臨被法院查封，替名額所有者還債的情況。上法院想確權說這個房子是由你出資購買，你才是真實產權人，可惜了，現在上海、江蘇有實際的案例，都是不支持你的。

在此種情況下，在借名買房時出資人應給自己多準備一條退路，提前謀劃應對措施，不然一旦發生房產被登記產權人的債權人查封后，實際產權人的合法權益很難得到保障。

應對的措施就是準備一份登記產權人及其配偶簽訂的空白買賣合同和辦理預告登記的書面協議，法院不讓確權了，還可以走執行異議程序，在解除查封后訴訟繼續履行買賣合同這條路，最大限度的減少損失。

萬一不幸，真的出事了，原來你相信的他欠了一身債，房子被當作他的財產，已經被法院查封、扣押、凍結的，此時的你要冷靜(不要哭)。應從程序上駁回當事人的確權訴請，要向執行法院提出執行異議。重要的事情要說三遍，提出執行異議，執行異議，執行異議。

執行異議之訴中需要有明確停止執行的訴訟請求才能作出中止執行的裁判。你若不是執案的當事人，那應該做為案外人扯出執行異議。它的目的在於排除人民法院對執行標的的強制執行。

因此，案外人在執行過程中，提出明確的排除對執行標的強制執行的訴訟請求，且訴訟請求與原判決、裁定無關，是案外人執行異議之訴的必備要件，應該要求停止執行的訴訟請求，會導致災難性的後果，將不能夠阻止執行。往悲劇里說，那你就真成了送房，而不是借名買房。

具體引用的法律條文可私信周爭鋒律師（zzfycy）

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