深度好文：如何破解全國樓市限購迷局？

今年以來全國各地的限購政策相繼頒布，並且還不時增加補充條款，去年過熱的全國樓市今年基本已經全面熄火。但是上周400家房企「殺」入嘉興大劇院共同競拍8宗宅地的土拍大戲瘋狂的令人瞠目結舌。

熟悉北京樓市的朋友都知道，帝都目前的土拍大都採取「限房價、競地價」這種模式，「地王」已經在房地產江湖銷聲匿跡了，而此次嘉興火爆的土拍過程火激烈興奮程度猶如奧斯卡頒獎。萬萬沒想到，在帝都這種一線城市嘗不到土拍甜頭的開發商竟集體跑到三線城市搶地去了，也許這是某些地方未來的一個信號吧？！

最近還有網友留言問北京的商辦項目是否還可以購買，相信很多人都知道目前北京對3.26政策執行口徑已經確定，已購買商辦的購房者利益得到了保障，大家也可以踏實把心放肚裡了，但是對於未來還想購買人我覺得您需要慎重一些，畢竟這要佔用您的購房資格。

放眼全國，在過去幾個月，50多個城市先後給房地產市場「打針吃藥」。部分城市例如北京、保定、成都等在本輪從3月份開始的全國限購大潮中發布了多次政策。

Q1 這些城市的限購政策是否有共性？

從城市發布的政策主要特徵看，主要特點是集中執行了「5限」，分別為限購、限貸、限價、限售、限商。

從限售城市看，上述多個城市均為熱點強三線城市，這些城市由於一線城市的購買力外溢，使得樓市也開始火爆，並間接引起部分投資客注意，因此上述城市開始了調控措施。

從全國來看，當前的樓市調控已出現三個特徵：

一是城市圈全面封堵，如北京及雄安新區周圍、珠三角、長三角等地區全面限購，過去限購主要集中在一、二線城市，當下一些三四線城市也加入限購範圍；

二是首次推出與房產證持有年限掛鉤的限售政策；

三是一、二線城市基本全面恢復了認房又認貸的信貸政策，多地再次收緊房貸。近期一線城市曝出銀行房貸利率折扣再次縮減、甚至全面取消。如：北京多數銀行首套房貸利率已不再打折；上海利率優惠減小；廣州多家銀行首套房貸利率按照基準利率執行。

截止目前，全國已經有30座城市在各自的樓市調控中加入「限售」的內容。限售，正成為當前各地樓市調控的新思路，預計未來還有更多的城市將執行落地這一新調控措施。

Q2 調控大勢之下，全國住房成交情況如何？

調控之下，全國商品房銷售額增速連續6個月回落。根據，國家統計局5月15日發布的最新數據：

1.銷售面積：1-4月份，商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，增速比1-3月份回落3.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長13.0%，辦公樓銷售面積增長49.3%，商業營業用房銷售面積增長30.6%。

2.銷售額：商品房銷售額33223億元，增長20.1%，增速回落5個百分點。其中，住宅銷售額增長16.1%，辦公樓銷售額增長50.4%，商業營業用房銷售額增長41.4%。

（來源：國家統計局）

3.庫存面積：4月末，商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬平方米，辦公樓待售面積減少32萬平方米，商業營業用房待售面積減少5萬平方米。

（來源：國家統計局）

（註：東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陝西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（市、自治區）；東北地區包括遼寧、吉林、黑龍江3個省。）

5月15日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏表示，房地產投資保持了一個比較平穩的增長態勢，這跟去年的一個延續效應是分不開的，去年全國的商品房銷售面積增長了22.5%，使得房地產市場出現了比較強的景氣局面，很多房地產企業加大了投資力度，很多在建項目仍在進行，投資項目有周期性，一旦開工了以後需要延續一段時間。所以，目前房地產投資的增長可以說是這種周期性的延續。另外，房地產現在正在進行分類調控，一線城市為了抑制房價過快上漲，也加大了土地和房屋的供應力度。所以，房地產投資的增加是在這麼多的原因和背景下出現的。

Q3 北京樓市限購之後受到的影響如何？

對於「史上最嚴」限購政策下的北京樓市，降溫效果還是比較明顯的。我們之前也針對各項限購政策為大家做了解讀，毫無疑問的是，在目前形勢下，很多人的購房資格受到了限制，特別是對於首套的認定標準毫無空子可鑽，所以政策出台後「哀嚎遍野」。

特別是對商辦項目的打擊，可謂力度空前。以前熙熙攘攘的售樓處在政策出台後門可羅雀，也曾經掀起了一小波退房潮。在如此形勢之下，購房者人人自危，包括想要置換的購房者也陷入了觀望情緒中。

從以上成交數據可見，影響最大的還是北京的二手房市場。4月北京二手住宅網簽16902套，環比、同比均減少三成。

在綠中介五月網簽的房源中，1000-2000萬的房源成交價比掛牌價平均便宜了57萬；500-1000萬的房源成交價比掛牌價平均便宜26萬；300-500萬的房源成交價比掛牌價平均便宜15萬；

很多購房者都不理解了，為何新政後北京新房並未出現降價的情況，而二手房降價這麼明顯呢？現在就來回答一下這個讓大家都困惑的問題。

首先，新政並不是為了讓房價下降，只是抑制大家的投資需求。北京土地就這些，越蓋越少，城區基本已經很難再划出居住性用地了，而每年的應屆畢業生以及外來人口也在不斷湧入，購房需求在那兒，新房降價基本是不太可能的。

那麼就是二手房了。大家都知道二手房本身就沒有價格準則，是買賣雙方的市場博弈。有人買，價格漲；無人問，價格降。去年北京市場的二手房價格最少翻了一倍，坐地漲價現象嚴重。今年新政後，更多人選擇觀望了，而一些想要換房或者著急出手的賣家只能選擇降價出售，所以二手房受波動最大。

那麼未來，購房者該如何選擇置業呢？先來看張圖：

（4月北京市二手住宅成交熱力圖）

從以上這張圖可以看出，購房的熱門區域都是在城區和地鐵沿線。所以，地段和交通便利還是首選，當然如果您購買的是新房，也要注重房子本身的品質。

就北京市場來說，只要符合以上條件的新房，儘管入手，別猶豫。二手房呢，多看少動，郊區要選擇次新，城區就看您的具體需求了，如果純老破小（沒有上學這個附加條件）還是要慎重，畢竟買房優先的是住。

京周邊或者全國其他三四線城市呢？如果一個城市的樓市只有新房交易沒有二手房交易那我覺得您還是不要輕易入手，況且，如今短期能夠獲利的市場很難遇到了，甚至有些城市還出了新房幾年內不能上市交易的政策，所以，如果要入手得有個持有三以上的心理預期。總之，對於樓市要有個正確的心理，切忌悲觀或者盲目跟風。

未來樓市，您怎麼看？不妨留言告訴我們。

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