2008年以來首次出現!北上廣深房租集體下跌
導讀:席捲全國的樓市調控,遏制炒房潮同時,租房市場亦出現逆轉。
來 源丨騰訊財經綜合自Wind資訊、國際金融報、金融時報、證券時報、央視等
一線城市租金首降
今年3月以來,樓市調控席捲全國,據國際金融報不完全統計,已有近60城出台超150次調控政策。
在政策調控下,熱點城市房地產市場量跌價穩,漲勢暫緩。特別是一線城市,在房屋交易市場不活躍的情況下,房屋租賃價格也開始出現下滑。
上海房屋租賃指數辦公室的數據顯示,上海房租指數結束了連續90個月的上漲行情,從今年1月開始延續了下跌的態勢。數據顯示,4月份,中原二手住宅租賃共成交1197套,環比下滑20.89%。
成交凍結,部分業主開始轉售為租,一些地區租賃房源供大於求,帶動租金小幅下行。
以楊浦為例,房源空置率比較高,大量房源成交周期維持在1個月以上,租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右,兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間,三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。
事實上,今年前5個月,上海二手房租金已經出現3次環比下跌的情形。4月份中原(上海)租金指數月報顯示,4月中原(上海)租金指數為238.2點,環比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,環比、同比跌幅均有所擴大,全市租金均價77.7元/平方米/月。
實際上,上海並非個案,北、上、廣、深四個一線城市的租金都在持續下降,而且都是金融危機以來首次。
證券時報分析,對於目前在四個一線城市買不起商品房、住不上保障房的「北漂南漂」們來說,房租出現首次下降顯然是條好消息,再與包租婆包租公談房租無疑就有了底氣。而在過去十幾年,多數時候房價持續上漲,房租也跟著上漲,某些時候房租漲幅超過了房價漲幅,這讓「x漂」們的生活壓力不小。
一線城市房租首降,不僅意味著供求關係發生變化,也意味著市場秩序在好轉。
樓市調控初見成效
從去年持續至今的樓市調控,已為本次房租市場變化埋下伏筆。
5月15日,國家統計局發布4月份房地產開發和銷售情況月度報告數據。1月份至4月份,全國房地產開發投資27732億元,同比增長9.3%,增速比1月份至3月份加快0.2個百分點,其中住宅投資增長10.6%。房屋新開工面積48240萬平方米,同比增長11.1%,其中住宅新開工面積增長17.5%。
國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏表示,從數據可以看出,4月份房地產開發投資繼續增加,商品房待售面積進一步減少。
證券日報援引中原地產首席分析師張大偉觀點分析,整體看2017年4月份各地樓市調控政策繼續加碼,在政策約束下樓市表現一般,成交量同比和環比均有不同程度的下降。截至4月末,主要熱點城市的庫存均有上升,去庫存主流城市集中在三線城市。
張大偉表示,從調控政策內容看,4月份單月,超過50個城市發布了70餘次調控政策,其中全國已經有超過20個城市「限售」,正成為當前各地樓市調控的新思路,也成為本輪從3月份開始的全國多城市調控新特點。預計未來還有更多的城市將執行落地這一新調控措施。一定年限限制轉讓,可以有效的降低投機行為。
三大因素推動租金回落
針對一線城市房租回落情況,證券時報分析:
首先應當歸功於去年下半年開始的這一輪樓市治理。由於多個城市對房價過快上漲採取了嚴厲調控措施,一方面讓不少房源「由售轉租」,為住房租賃市場增加了供給。
其次,一線城市重拳治理房屋中介市場,擠出了租金中人為添加的水分,也促使租金回歸真實水平。
另外,也要歸功於建設公租房和發展住房租賃市場。公租房對一線城市房租下降的貢獻在於,既分流了部分租房需求,也拉低了平均租金。而2016年國辦下發的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,顯然也對一線城市房租首降起到了一定積極推動作用。
報道分析,一線城市房租首降只是一個開端,拉開了房租回歸合理水平的序幕。這是因為,「房子是用來住的、不是用來炒的」已經成為樓市新定位,不管是臨時調控還是建立長效機制無疑都會圍繞這一新定位,當房子不再被炒,房價將趨於穩定,這有利於穩定租金乃至降低租金。
而且,一線城市均表態要加快增加住房土地供應,即增加住房供給,有一部分新增房源將會轉化為租房供給。再看需求端,北上廣等特大型城市紛紛提出人口「天花板」的控制規劃目標,這對租房需求會產生一定影響。當未來供給增加而需求被控制,顯然為房租下降創造了有利條件。
還有,制度建設也在創造有利條件。比如說近日住建部公布的《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》,多處規定都有利於租金回歸合理,比如「租賃期限不得低於3年」、「出租人不得單方面提高租金」等規定,對於房租具有「穩壓」乃至「降壓」的積極作用。
租金回落只是開始?
國際金融報援引第三方機構測算,一線城市租金回報率已經降至1.5%左右,北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個階段,即租金下跌、房價橫盤以及租金收益率下行的階段,樓市成交凍結對租金的影響將持續顯現。
百度公號為「心鎖米叔有料」發文稱,對於自住購房者而言,租售比的概念對自己購房影響不大,畢竟是自住,不是用來投資或放租的(其實也有影響,租售比是用來衡量房產泡沫的一種方法,當租售比在不合理的區間內時,就代表著自己花費的費用遠高於房屋實際的價值)。
對於投資者而言,租售比的影響較大,在樓市火熱的時候,一些問題都被狂飆突進的房價所掩蓋,而當大潮退散之後,問題才會一個個顯露出來。在房價一直無序上漲的時候,沒有人會去考慮租售比的問題,因為買過之後轉手再賣就能賺很大一筆。而當限購、限售的時候,交易市場被條條框框的限制所鎖死,無法出手的房產就成了一直要往裡面砸房貸的無底洞,轉向租賃市場才發現,租金回報率低的可憐,而且頭上還有一個一直懸而未落的「房產稅」,這個時候才會明白那個看似無用的租售比的意義所在,它的存在,代表著房產正常價值的上限。
證券日報分析,雖然說每個城市的人口、住房租賃市場有所不同,但也有相同之處,即在高房價影響下,房租水分普遍較大,如今房價熱點城市普遍調控房價治理中介,那麼房租就極有可能下降。
北上廣深被認為是樓市風向標,當這些城市房租開始下降,其他城市房租大概距離下降也不遠了。
當然,房租首降只是開始,能否降到合理水平還需要觀察。顯然有必要促使房租回歸合理,因為這不僅關乎住房租賃市場和樓市健康與否,也關係到民生負擔是否合理。而且租金下降有利於改變人的住房觀念,並能促進「雙創」。要想租金回歸合理,關鍵在於制度建設和市場建設兩手都要抓,兩手都要硬。
21君
你目前有在一線城市租房嗎?房租多少?有降嗎?來留言說說你所了解的一線城市租房市場的情況吧~
![](https://pic.pimg.tw/zzuyanan/1488615166-1259157397.png)
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