上海龍湖 一條嘉閔高架上海政府花了百億，難道只為了交通？

【上海龍湖】一條嘉閔高架上海政府花了百億，難道只為了交通？

中國幾乎所有的中大型城市在布局上都有一個通用型，那就是以環形劃分。

這其實是一種邊際效益最大化的做法。

要理解其成因，我們可以從最簡單的城市規劃模型入手。

所有中大型城市最初都是一個小村莊或者一個小部落，我們以一個藍點示意。

村民在原先的地域外發現了礦場，因此一部分居民選擇了定居礦場周邊，另一部分居民選擇住在老區，工作在礦場，每天往返，情況則變成了下圖（中間的線代表道路）。

隨後，村民又在發源地以外建立市集、工廠、學校等功能區，情況變成下圖（除了老城區和周邊功能區有交流，各個功能區也需要道路互通）。

如果把模型發散到諸如上海這樣的千萬級人口的大都市，情況則會更加複雜。

Oh,my god，是不是密集恐懼症都要犯了。但這就是類似上海的超大型城市必需的交通網路。

從這張圖我們可以得出兩個結論：

1、市中心去到任何一個點都很方便，居住氛圍最成熟，人氣和地段價值最高

2、越往中心，交通線越密集，極易形成堵車

而且上海的重要節點肯定不止上圖的18個，所以擁堵情況只會更嚴重。

最高效的解決方案是

沿內環修一圈高架。

高架道路一方面只能行車，行人和非機動車輛對道路的干擾作用降為0；另一方面可以規避環內複雜不可控的細小路線，對於城市發展的驅動力不言而喻。

隨著路況擁堵的範圍越來越大，嵌套式的環形高架應運而生。例如上海，

以中央商務區為核心（人民廣場+南京西路+淮海路），以內中外環高架的形式布局。

而且，高架路節省下來的通勤時間，能讓每一個高架節點的人流量倍增。

對人流這塊蛋糕，嗅覺最靈敏的莫過於商圈。所以幾乎所有的頂級商圈都會自發的圍繞高架節點而建立，如下圖：

除了市中心，上海所有副中心級別商圈，徐家匯、莘庄、中山公園、五角場、花木都位於高架路沿線。

而我們知道，商服配套對於土地價值的推動作用舉足輕重，鄰近這些頂級商圈的房產，無論是品質還是價格都自然而然的能成為當地標杆項目。

比如陸家嘴的湯臣一品，二手掛牌單價超20萬！長年佔據上海豪宅頭把交椅；再比如淮海路的翠湖天地，二手掛牌價普遍13萬/㎡，已然成為上海傳統豪宅地段的領軍項目；再比如花木的浦東星河灣，最新一期售價11萬/㎡，無論是產品還是價格都是當地毋庸置疑的標杆之作！

憑藉著優越的交通區位和頂級的商業氛圍，這些經典項目不僅在居住品質上和知名度上遠超同板塊其他項目，在資產保升值能力上也更勝一籌！

時間成本+商圈輻射,讓高架沿線的房產價值極其出挑。

但是，僅有三個環是不夠的，因為最關鍵的問題還沒有解決——從城市外圍去到市中心依然擁堵。

要解決這個問題，就必須修建橫向和縱向的高架來將三個環串聯起來。

因此，上海的第一條南北高架和延安路高架應運而生。

1993年底，打破市區高架雙向4車道常規，氣勢恢宏的雙向6車道南北高架開工。

當時被稱作「成都路高架」的這條「上海突破性南北交通大動脈」實現了2個月動遷沿線10萬居民的「空前大動遷奇蹟」，這條高架的重要性不言而喻。

1995年，延安路高架開工，上海申字型高架格局全部付諸現實，以延安-南北高架的交匯點——龍柱為中心，上海的中央商務區確立。

從實際效果上講，南北高架的意義是遠高於內中外三環的。

上海地段價值的衡量標準很簡單，誰離人廣最近誰地段牛逼，而對於以車為主要出行工具的中上層階級來說，誰開車到人廣的時間短誰地段牛逼。所以實際上沿南北高架的地域價值已經超過了交通擁堵的內環邊緣。

另一方面，南北高架的核心作用是串聯內中外三環，意味著這裡的人流量將等於三環的總和，隨之而來商圈的能級和規模都將更加出挑。

更短的時間直達市中心+更高能級的商圈輻射，南北高架的土地價值不言而喻，稱之為上海的「黃金中軸」也不為過！

我們來看兩張草圖：

現代人類的造城運動在形式上總是存在著相似性。

在2002年上海完成外環內申字型道路布局後，同樣的模型正圍繞著大虹橋悄然興起。

以虹橋為核心，縱向的外環和瀋海高速，橫向的滬翔、京滬、滬渝、滬昆、申嘉湖高速已經形成了類似市區的內中外環形態，但是缺少一條途徑虹橋、能把這三個環串聯起來的南北向高架。

正於此，上海第二條南北高架——嘉閔高架應運而生。

北起滬翔高速、南至申嘉湖高速，嘉閔高架全長36公里。不僅在長度上完爆第一條南北高架，更是喪心病狂的做了10車道，將擁堵的可能性降到最低。

嘉閔高架之所以能讚譽為上海第二條南北高架，在於其規劃根本是以虹橋核心商務區為中心，連通南北方向的廣大腹地。

但很多老上海人對於這個說法不屑一顧，理由很簡單，虹橋如何能跟中央商務區比較。

這其實是沉浸在傳統地段模式里的錯誤觀念。因為從規劃的意義來看，虹橋的前景比中央商務區更為長遠。

除卻政治壓力，為了強化全球資源配置的能力，建設高難度的科創中心，上海和周邊省份浙江&江蘇建立長三角經濟圈，便於各種要素資源的互換和流動是絕對必要的。

長三角實現一體化協同發展，對於三方來說都是百利而無一害。比如，上海用製造業的轉移交換江蘇或者浙江的總部落地，這是非常自然而然雙贏的事情。

上海要的是總部，兩省要的是就業，各取所需！

上海不要的是人口，兩省要的是人口戶籍，互補！

而能鏈接三方、地理位置、交通便利度最合適的莫過於大虹橋，所以大虹橋成為長三角的絕對中心，承載整個長三角的經濟命脈天命所歸。

這是中國宏觀經濟最重要的一環，是中國經濟增量最為可觀的地段之一，未來很可能成為長三角頂級階層的聚集地。

以南北高架為參照，以虹橋商務區為契機，嘉閔高架成為上海第二條「黃金中軸」指日可待，其沿線土地價值未來不可限量。

正於此，多家眼光敏銳的知名房企早已開始布局。

比如位於馬橋的萬科公園大道，在售單價已經逼近5萬；再比如位於南翔的華潤中央公園，二手掛牌單價逼近6萬；再比如位於莘庄的金輝海上銘著，入市價號稱要上8萬/㎡！這些項目的價值能如此堅挺的最大保障正是嘉閔高架所帶來的規劃紅利。

而其中最大的贏家我認為是上海龍湖。

2015年12月10日，上海龍湖以46.5億元總價，樓板價27084元/㎡，溢價率108.34%，拿下了大虹橋北部純宅地，再加上早前獲得的位於商務核心區的虹橋天街項目，上海龍湖在大虹橋區域成功布局了兩大項目，而且都在嘉閔高架沿線！在目前已進駐虹橋的開發商中，如此大手筆並不多見！

而如今，在這塊宅地上興起的龍湖天璞項目也即將入市。

龍湖天璞緊鄰嘉閔高架，驅車通達虹橋核心區只需15分鐘，坐享上海第二條南北高架規劃紅利。

產品上項目採用的龍湖最頂級的豪宅產品線天璞，予以匹配虹橋精英對於居住舒適度的苛刻要求。

社區園林更是融會貫通了龍湖23年的設計經驗，打造出了三江五園的唯美畫卷，處處彰顯了「中國園林大師」的風範。再匹配上龍湖全國知名的物業團隊，說龍湖天璞是虹橋區域舒適度最高的公寓產品也不為過！

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