老王看樓市：房地產市場主要存在哪些問題

最新 06-14

今年以來，德州市認真貫徹落實關於促進房地產市場平穩健康發展的各項政策措施，積極推進舊城改造，加快城市建設進程，全市房地產市場需求不斷釋放，呈現投資明顯回升、銷售平穩增長、新開工不斷加快的積極發展態勢。

一、當前房地產市場運行特點

（一）投資增速持續高位

1-4月份，全市房地產開發項目247個，較去年同期增加23個；房地產開發完成投資60.65億元，同比增長23.4%，增速較一季度回落4.5個百分點，較年初回升9.7個百分點，高於全省平均增速14.0個百分點；其中億元以上項目199個，較去年同期增加22個，共完成投資58.71億元，佔全部投資總量的96.8%。

分工程用途看，住宅、商業營業用房分別完成投資47.82億元和10.21億元，同比分別增長17.5%和73.3%，辦公樓完成投資呈明顯下降態勢，投資完成額0.4億元，同比下降50.0%。以上三種類型房地產完成投資額分別占房地產投資總量的比重為78.8%、16.8%和0.7%。

分區域來看，全市縣（市、區）房地產投資不平衡，其中德城區和經濟開發區投資總量均超10億元，累計佔全市投資的35.0%，主導作用明顯。

（二）施工規模不斷擴大，新開工增速大幅回升

1-4月份，德州市房屋施工面積1863.84萬平方米，同比增長2.3%，較一季度提高1.4個百分點，較去年同期提高1.7個百分點。其中，住宅施工面積1457.59萬平方米，同比增長 0.3%。

市場回暖向好，新開工項目明顯增多。1-4月份，德州市房地產新開工項目26個，較去年同期增加5個；其中5億元以上新開工項目5個，佔全部新開工項目的19.2 %，新開工項目建設速度加快，帶動全市房屋新開工面積增速大幅回升。1-4月份，德州市房屋新開工面積232.44萬平方米，同比增長70.8%，較年初提高37.7個百分點，較去年同期提高89.8個百分點。其中，住宅新開工面積185.16萬平方米，同比增長65.0%。

（三）房屋竣工進程有所放緩

在經歷了將近一年的波動調整期後，當前德州市房地產市場回暖趨勢明顯，投資增速回升，新開工項目建設紛紛加快，新開工率提高，房企不在將資金集中用於續建項目竣工進程的推進，全市商品房竣工進程有所放緩。1-4月份，德州市房屋竣工面積101.24萬平方米，同比增長47.1%，增速較一季度提高0.9個百分點，較年初回落120.7個百分點。其中，住宅竣工面積83.68萬平方米，同比增長29.4%，較年初回落80.8 個百分點。

（四）銷售形勢平穩

1-4月，全市商品房銷售面積147.72萬平方米，同比增長30.4%，增速比一季度提高2.6個百分點，比全省平均增速高7.7個百分點；其中，住宅銷售面積130.43萬平方米，增長22.5%，增速比一季度提高0.7個百分點。商品房銷售額65.47億元，增長39.9%，增速比一季度提高6.4個百分點；其中，住宅銷售額56.80億元，增長29.0%，增速比一季度提高2.4個百分點。

老王點評：

德州市商品房銷售量價在16年高速增長基礎上，今年又是高速增長，量價齊飛，而且價格增速遠超面積增速，價格上漲趨勢明顯！

現房銷售佔比提高，待售面積持續下降。1-4月，全市商品房期房銷售面積100.02萬平方米，增長21.8%，占商品房銷售面積67.7%；現房銷售面積47.69萬平方米，增長53.2%，占商品房銷售面積32.3%，佔比分別較一季度、年初提高 0.9個、2.8個百分點。4月末，全市商品房待售面積102.89萬平方米，同比下降21.9%，較一季度回落10.4個百分點，單月減少9.67萬平方米。4月末，全市商品住宅待售面積78.09萬平方米，同比下降20.4%；非住宅類待售面積24.80萬平方米，同比下降26.5 %。從縣區商品房庫存情況看，德城區商品房待售面積總量和增速均下降較快，同比分別下降60.5%,總量較去年同期分別減少17.42萬平方米。

二、房地產市場存在的主要問題

（一）企業到位資金趨緊

4月末，全市房地產開發企業到位資金151.18億元，同比增長 5.6%，低於房地產開發投資增速17.8個百分點。其中上年末結餘資金72.19億元，增長10.0%；本年資金來源78.99億元，增長1.9%。在本年資金來源中，國內貸款3.92億元，同比下降68.6%；自籌資金28.60億元，同比下降14.3%；個人按揭貸款18.57億元，同比增長108.0%；定金及預收款23.03億元，同比增長40.4%，受銷售面積持續增長帶動的影響，購房款回籠加快；另一方面銀行貸款仍存在一定難度，社會融資風險大、成本高，房地產開發企業資金狀況還將持續緊張。

（二）銷售均價增幅環比上漲

隨著促進房地產市場持續穩定健康發展一系列措施的落實以及全面二孩等政策效應的持續釋放，2016年下半年以來德州市房地產市場銷售逐步回溫，地段優越、戶型合適、配套完善的樓盤銷售形勢火爆，「去庫存」取得明顯效果，商品房銷售快速增長帶動商品房價格也發生了一定幅度的上漲。1-4月份，全市銷售均價5000元以上房地產開發項目 28個，較去年同期增加12個；全市商品房銷售均價為4432元/平方米，同比增長7.3%，增幅分別較一季度、年初提高3.8個、3.8個百分點；全市商品住宅銷售均價為4354元/平方米，較去年同期增長5.3%。

（三）房地產銷售市場有待規範

德州地處山東河北兩省交界處，物產豐富交通便利，有「九達天衢，神州門戶」美譽，隨著京滬高鐵的建設開通以及京津冀協同發展示範區建設的推進，德州在京津冀產業承接、科技成果轉化、優質農產品供應、勞動力輸送基地和京津冀南部重要生態功能區方面發揮著日益重要的作用，社會民眾及周邊客商對經濟社會發展的預期和地產增值潛力也普遍看好，多方面的利好要素難免會導致開發商以及投機者出現捂盤惜售、囤房炒作等行為，製造房源緊張氣氛，從而達到哄抬房價的目的，這些市場不利因素亟需政府及主管部門整頓規範。

老王點評：

德州房地產向好，有利條件非常多，現在德州房價不是由560萬德州人民決定的，是由魯西北、冀東南（德州、滄州、衡水等）方圓3萬平方公里，1000多萬人口決定的！

三、促進房地產市場健康發展的幾點建議

隨著國家對房地產市場宏觀調控政策的接連出台，在積極貫徹中央關於房地產市場遏制投機炒房、加快去庫存步伐的總體要求下，新型城鎮化建設、協同發展示範區建設將進一步提升德州市城市綜合吸引力，隨著全面二孩等政策效應持續釋放，新的市場需求將不斷激活，未來幾年，德州房地產行業將迎來新的發展機遇。

（一）加強調控監管，規範房市秩序

相關部門要對房地產項目的開發、銷售、交易等各個環節進行適時、全面、動態的管理，及時掌握住房總量、結構、價格、供求狀況等信息，作出科學的分析和預測，形成正確的輿論導向。要綜合運動金融、土地、財稅等手段，加強對房地產商和購買者的監管，形成有效約束機制，打擊投機性購房、惡意哄抬價格等行為，避免房地產價格出現大起大落的現象，促進全市房地產市場平穩健康發展。

（二）加強風險防控，增強企業融資能力

隨著樓市逐步回暖，企業及信貸資金進入房地產積極性增強，民間借貸風險加大，向正規金融機構轉嫁。要加強對有關房地產開發企業的動態跟蹤，嚴防新的以物抵債等可能導致金融風險的現象發生。積極拓寬融資渠道，充分利用民間資金，採取多種方式吸納社會存量資金，多舉措籌資來緩解企業資金困難的現狀，保證工程建設資金需求。另一方面要積極發揮金融服務功能。政府應充分發揮協調指導作用，積極加強和改進銀企關係，為銀企合作搭建平台；金融機構應在現行的信貸政策下，適度放款信貸條件，不斷創新金融服務，為房地產開發企業提供可靠地資金保障。

（三）科學規劃布局，合理控制房地產市場規模

現階段房地產開發逐漸向城區周邊發展，開發熱點隨市場變動，市場逐漸回暖，伴隨新方向、新熱點的形成，要嚴格程序、統籌規劃，避免房企集中拿地集中開發的情況出現、避免舊庫存尚未消化完全，進而形成新庫存的現象發生。應總體把控、合理規劃房地產開發方向，對全市各類房屋的已有供應規模、潛在供應規模以及需求總量進行測算，在源頭上做好土地管理，嚴格做好住宅、辦公、商業營業等各類土地的分類供應，對存量較大的地產類型嚴控供地規模，從源頭上謹慎控制不合理庫存的生成。