全解：為何現在銀行停貸又提息？

李宇嘉

深圳市房地產研究中心高級研究員

有消息說，近「20家銀行停貸」，這肯定有炒作和誇大嫌疑。但按揭貸款利率進入上行通道，全國各地大面積提高房貸利率，這是不爭的事實。而且，部分股份制銀行、中小銀行將首套房貸款利率上浮至基準利率的1.1-1.2倍，這在過去罕見。

今年1月份，一線城市首套房貸多數還可以享受基準利率85折的優惠，但不到半年的時間，房貸利率就攀升了30%-40%，原因在哪裡？未來房貸利率將如何走？房貸緊縮是否與樓市調控形成疊加，加速樓市下滑？

值得注意的是，但凡資金緊張，銀行就收緊甚至拋棄房貸，這樣的「金融周期」加速樓市波動，背後折射我國金融制度之缺陷。

其實房貸收緊，這一切來得並不突然。2016年底，中央經濟工作會議提出，「宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向投資投機性購房」；今年「兩會」上，周小川行長明確房貸增長要放緩。

據悉，為貫徹國家信貸結構性調整的指示，央行要求今年房貸投放不能超過新增貸款的30%。目前，各銀行對轄區內分支行房貸額度實施「配給制」，甚至細緻到每個月增量和餘額都要控制，多數銀行要求今年房貸環比不增長。資金面越來越緊縮，部分分、支行的額度被砍掉也不奇怪。

對於銀行突然收緊房貸，業內紛紛將矛頭指向去年下半年開啟、今年加速的金融「去槓桿」。春節後，央行連續上調公開市場利率、凈回籠資金，無風險利率快速上升。

今年年初，各大金融機構還是其樂融融。銀行同行拆借的利息還較便宜，各大銀行還可以2.8%的利率向同業拆借，2-3月同業存單淨髮行突破1萬億。

隨著春節後回歸來上班，同業監管被強化。「一行三會」發布數道監管「金牌」，規範銀行同業、理財、險資、資管等投融資和通道業務。銀行跟同行借錢越來越難，成本也越來越高。比如，同業不能超過負債的1/3，銀行投資資產必須「穿透」，接受資本充足率監管，以基金子公司等第三方通道投資「非標」被限制。

立竿見影的是，銀行同行拆借利率4月份上升至4%以上，5月份達到5%。由此，中小銀行一半的融資，其成本接近房貸基準利率，加上人工、運營成本，繼續投放基準利率的房貸，多半要虧損。

目前，銀行資金來源端，吸收儲蓄和金融市場融資（向央行借款、同業拆借、發行理財）各佔50%，小銀行通過同業和理財等金融市場融資佔比更高，大約在60%左右。理財收益率攀升，同業監管強化，金融市場融資利率也迅速攀升。

因此，中小銀行的最佳選擇就是縮減資產負債表，減少同業融資、減少低收益的房貸投放。同業存單4月淨髮行降至1000億，5月份負增長3300億（凈償還同業）。或者，利率已市場化了，誰願意接受更高利率，如基準利率上浮1.1-1.2倍，銀行就給誰貸款。不過，占房貸份額70%的大銀行，很少通過同業融資，且是主要的「拆出行」，目前仍發放基準利率0.90-0.95倍的房貸。

另外，貨幣操作開始「削峰填谷」，通過MLF（中期借貸便利）、常備借貸便利（SLF），或啟動更長周期（如跨季的28天、甚至一年）逆回購操作，對沖季末、季節性資金缺口。同時，房貸不良率僅0.3%，遠低於全行業1.74%的不良率，乃防禦性資產優選，加上貫徹去庫存、支持合理需求的精神，大銀行資金相對充裕，仍會投放基準利率之下的首套房貸。

近年來，銀行資產和負債增速都在15%-16%，遠高於M2增長，很大一部分直接或借道非標進入樓市，這是泡沫甚囂塵上的原因。控制資金過分流入樓市，也是房貸緊縮和利率攀升的原因。

2015-2016年，樓市融資（包括項目開發和購房貸款）年均增長都超過50%。2016年，房貸佔全部新增貸款的45%，四大國有銀行甚至佔新增貸款的60%。屬於中長期業務的房貸更多佔用資本，期限錯配和流動性風險突出。全面實施MPA（宏觀審慎評估體系）監管新規下，控制房貸在情理之中。

目前，金融「去槓桿」效果彰顯，同業利率飆升正在倒逼銀行減少資金空轉、降低槓桿率。由此，未來「去槓桿」仍將繼續。

今年6月底，半年MPA考核在即，銀行綜合資產和廣義信貸擴張將受資本充足率約束、廣義負債將受存款準備金率和同業負債率約束，流動性需求將繼續攀升。另外，無風險利率快速攀升，按揭貸款對銀行的吸引力下降，這一幕在2013年金融「去槓桿」導致的「錢荒」時也發生過，加上管理層和銀行對房貸額度的控制，預計平均房貸利率將繼續上升。

目前，樓市調控的滯後影響顯現，4月全國商品房銷售面積同比增速大幅度回落近7個百分點，熱點城市下滑30%-40%，三四線樓市繼續上攻的動力也開始減弱。如果房貸突然緊縮，或將與調控形成共振，加速樓市下滑，房貸「順周期」加大樓市波動。

據國家統計局最新數據顯示，1-5月，全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月回落0.5個百分點。其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.6%。

2013年下半年「去槓桿」和銀行緊縮房貸，直接導致2014年商品房銷售面積出現2008年以來的首次下降，也直接導致2015年「穩增長」承壓。同時，首套房購置是剛需，也是樓市的「穩定器」，理應得到貸款優惠。

但凡資金緊張，銀行就收緊甚至拋棄房貸，這樣的「金融周期」加速樓市波動，背後折射我國金融制度之缺陷。一般來說，房貸期限長、佔用資本多，在融資市場化、利率自由化的趨勢下，若資金面緊張、融資成本上升，房貸不僅不賺錢，前期投放的房貸會虧損，還惡化期限錯配和流動性風險。

美國通過成立房地美、房利美等機構收購銀行房貸，並通過證券化讓15-30年的貸款「活化」，增加了房貸供應、降低了首付和利率。儘管證券化衍生引起次貸危機，但本質上是監管問題。

如果汽車和校園消費貸款一樣，房貸讓我們在支付能力低但需求最旺盛的時期獲得的住房，平滑了一生收入和消費。因此，革新金融制度，多渠道增加房貸供應，如政策性住房金融、貸款證券化等，需要提上議事日程，否則金融周期和樓市波動還將繼續上演。

附：珠三角8市最新房貸利率折扣一覽表

原標題：慎防房貸利率上升擴大金融周期和樓市波動

溫姑娘 悅悅悅 大閘蟹 編輯

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