房地產為何還不降溫？

胡潤研究院的《海外置業趨勢報告》顯示，80%的中國高凈值人群有海外投資需求；中國投資者海外購房連年加速：2014年同比增長46%，2015年增長55%，今年1-8月，海外房產投資接近去年一年總額。趨勢：隨著人民幣貶值加速，資金外流加速，將推動海外置業加速。

海外購房的好處

一、解決孩子教育問題：

基礎教育，中國厲害，一幫中國數學老師，把英國的熊孩子整成少年痴呆症，對人生失去信心，流淚到天明。但高中、大學，相比於中國教育產業化、賺錢化，海外體系顯然更好，優秀師資力量寬裕，這是海外購房求學的一個理由。

其次，在美國讀高中，則大大增加進入美國名校的機會。在海外，以留學生身份，考回國內知名大學，也是捷徑。

二、房租/房價比高：

海外房屋自有率程度低，過去20年，美國住房擁有率僅在60-65%之間，次貸危機後更低，令租房市場繁榮，房租回報率也高。

中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，低於二三線城市。根據國際靜態租賃回報率為4%-6%，中國水平遠低於國際水平。在北上廣深，房價飈漲後，一些地方房租回報率僅千分之一。

三、房價泡沫不多：

美國經歷次貸危機後，房價的泡沫擠得差不多了。許多國家房產，英國、加拿大等都經歷過大幅調整的時期。

中國房產幾乎沒有經歷過非常大的調整。以上海房產為例，歷史上唯一一次調整還在清朝1884年，左宗棠戰敗，法國戰艦逼臨上海，地產大享徐潤崩盤，上海地價下挫50%，同年破產的還有紅頂商人胡雪岩。

首先，讓我們看看購房的幾個靜態要素：房租回報率、房屋空置率、失業率、人口增長等，做一些橫向比較，來判斷前景，下圖的橫向比較，一目了解。

再則，把全球部分地理房產作一個房價增長比較。分別代表了不同地區的潛力：

歐美地區：美國、英國（歐美房產）美國和英國房價，上漲幅度仍然較大，處於次貸危機後的修復期，市場較成熟；

海外置業，是一個非常龐雜的話題，涉及該國稅務、經濟、人口、就業市場、城市、地段等因素的影響，需要海外置業，需要諮詢專業人士，並詳細了解項目細節。

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