停牌中的萬科又搞了個大新聞：買了一塊自持70年的地

最新 06-15

處於停牌狀態的萬科，又搞了個大新聞。

上海證券報來源

徐銳劉向紅記者

深鐵應是受讓恆大持有的萬科股權

曾引發萬千關注的萬科股權之爭，局面已漸明朗：隨著恆大的定向減持「撤退」，深圳地鐵集團的進一步集權，這場圍繞萬科展開的、迄今為止最精彩的、由多方資本參演的A股商戰大片，終臨落幕時刻。

沉寂數月後，萬科的一紙公告再度引發外界關注。據披露，公司股東深圳地鐵集團於6月6日晚通知萬科，其正籌劃受讓萬科股份的重大事項，但具體細節尚未最終確定。基於此，萬科A股特申請於6月7日起停牌。

該則公告甫一發出便引來各種猜測，即在萬科當前的股東格局下，選擇向深圳地鐵集團出售股權的究竟是寶能、恆大還是安邦？據記者獲悉，深圳地鐵集團此番應是受讓恆大所持有的萬科股權。

事實上，深圳地鐵集團早在今年3月份便已與恆大確定了「盟友」關係。彼時，深圳地鐵集團與中國恆大集團簽署《戰略合作框架協議》，同時與恆大下屬企業簽署了《委託協議》，約定在《框架協議》生效之日起一年內，恆大下屬企業將持有的萬科股份（佔總股本的14.07%）的表決權、提案權及參加股東大會的權利不可撤銷地委託給深圳地鐵集團，由後者自行決定前述特定股東權利的行使。基於這一背景，雙方此次再度籌謀（更為直接的）股權交易亦在情理之中。

進一步來看，恆大當時並未轉讓持股，實際上是受法律法規所限。由於恆大最後一次增持萬科是在2016年11月29日，故為規避短線交易，其在此後半年內不能反向交易賣出持股。如今，6個月的「禁售」期限剛過，恆大便「掐點」與深圳地鐵集團敲定了本次交易。

而本次交易如何定價同樣值得關注。在市場人士看來，不同於民企，深圳地鐵集團本次交易還需經過相關的審批程序，且為避免國資高價接盤的嫌疑，其應會以市場價格為參照標準來實施交易。

記者也注意到，在今年1月收購華潤所持萬科股份時，深圳地鐵集團給出的價格是22元/股，接近於萬科當時停牌前26個交易日的加權均價，較停牌前一日（20.40元/股）略有溢價。目前，萬科最新股價則為20.87元/股，由此來判斷，本次交易價格較上次應不會出現太大波動。

不過，恆大早前對萬科股權的一系列收購總計耗資高達362.73億元，對應股份15.5321億股，由此折算投資成本高達23.354元/股。顯然，若以萬科近期的市場價格做標準，恆大本次很可能是做了一筆表面上「虧本」的買賣。

不過，也有市場人士給出了不同的理解。即考慮到恆大與深圳國資旗下的多方面合作（如恆大籌劃借殼深深房A），以市場價格為標準認虧賣股也不意外。「更何況，萬科目前股價也僅有20元出頭，如果上述股份通過二級市場直接套現，很可能還賣不上理想的價格。」

萬科25.31億拿下佛山一自持70年地塊

6月6日，萬科以總價25.31億元+住宅總建築面積自持100%+自持年限70年，拿下廣東省佛山市南海區桂城C22街區地段逾5.5萬平方米地塊。

6月5日，杭州主城區競拍三幅宅地，三家競拍成功的房企自持比例達到41%、36%和36%。

6月2日，南京掛出11幅地塊，同時取消土地競拍搖號，改為競爭保障房建設面積。

進入初夏，土地拍賣市場風向突變，從過去的競拍地價，到競拍自持面積或保障房面積。一些業內人士表示，從多地控制地價的措施來看，用意非常明確，就是防止「麵粉價超過麵包價」，堵住炒房者的「房價隨地價上漲」的預期。

土地拍賣進入新模式

從多地的土地拍賣情況來看，自持似乎成了一個標配。

6月6日上午，經過近40分鐘的現場競價，萬科以總價25.31億元+住宅總建築面積自持100%+自持年限70年，拿下佛山桂城C22街區地段逾5.5萬平方米地塊。這意味著萬科將變成房東，以後主要靠租賃盈利。

6月5日，杭州拍賣主城區的下沙、三塘、濱江三幅宅地，第一次報價溢價率就達到70%，直接跨過現房銷售，進入自持比例的競爭。三幅地塊的勝出方分別是金地、中冶和保利，自持比例分別達到41%、36%和36%。

同日，天津市掛出面積為229354.1平方米的地塊出讓，要求競買人在接受75億元掛牌起始價和配建5萬平方米棚戶區改造安置商品房的條件下，直接競報自持住房建築面積，不再競報土地價格。

據統計，目前至少有10多個熱點城市開始限制地價，要求開發商自持一定的比例。業內人士表示，自持對開發商來說是一個不小的挑戰，考驗著未來的盈利模式和能力。

有的城市在要求開發商自持的同時，還要求建設一定比例的保障房等。

6月2日，南京市規定，當住宅、商業地塊溢價超出45%時，超出部分不計入房價成本，競價達到最高限價的80%，申領銷許需達到相應條件。當網上競價達到最高限價的90%時，商品住宅必須現房銷售。達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的，停止競價，改為在本地塊內競爭保障性住房建築面積，每次保建面積200平方米，認建面積最多者為競得人。

珠海市本月初也開啟了土地拍賣全新模式。與傳統「價高者得」的模式不同，許多地塊由競價轉為競配人才住房或公共租賃住房面積。此外，為了吸引產業進駐，部分地塊還限制10年不得交易，只能賣給拿地企業員工。而在珠海西區，政府還對部分地塊作了投資強度和營業額規定。

5月26日，上海出讓位於臨港蘆潮港社區和奉賢區奉城鎮的三幅地塊，起價22.1億元，最後分別被保利、中建、中海三家央企獲得，總成交價29.3億元。其中，奉賢區地塊和臨港地塊被要求建設5%的保障房（合計約7282.54平方米）無償移交給政府，奉賢區地塊還需自持15%的住宅（17151.12平方米）作為廉租房。

降溫土地拍賣市場

熱點城市的土拍措施，目的是給火熱的土地拍賣市場降溫。

一位業內人士告訴記者，當城市土地越來越貴時，房價也會越來越高，又會有更多的資本流入，搶奪下一波利潤。如是循環，城市陷入了地產無盡的狂歡和迭起的高潮中，不能自已。地方政府在享受市場高潮的土地財政後，也會感受到退潮後的無力。

同時，越來越高的地價對房企也是很大的壓力。別看開發商拿地動輒幾十億元甚至上百億元，實際上自己拿出的真金白銀並不多，大多是借用各種金融槓桿手段籌措。一旦政策收緊資金流動性，開發商的資金鏈就容易出現問題。

有業內人士認為，目前，一些熱點城市主動加推土地、競拍自持、競爭保障房建設面積等，這些措施都會給土地拍賣市場降溫，將對樓市健康發展有著良好的作用。

業內人士預計，目前熱點城市的土拍模式，將會在其他房價上漲過快的城市推廣和使用。

原標題：

恆大掐點撤退深鐵精準集權「誰的萬科」定盤

不再價高者得！土地拍賣進入新模式

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