安邦迷局：概念股先跌為敬 會否就此沉淪？

核心觀點：

1）土地購置面積單月增速首次為負，按揭貸款單月增速首次為負：1-5月，房企土地購置面積單月同比增長-1.4%，為今年來土地購置面積首次負增長；1-5月，房企資金來源中，個人按揭貸款單月增速-9.6%，近兩年首次為負。土地購置面積和按揭貸款來源的資金兩個指標單月增速首負，說明隨著政策和資金的收緊，房企拿地和開工意願略有下行，但一些核心房企仍在積極布局，未來幾個月投資增速可能繼續下行，同時，資金來源中按揭貸款的增速為負也預示著整個行業的槓桿比率在下行，也是金融去槓桿在地產的體現，預示著銷售的下行不可避免，但需要注意佔銷售面積60%、銷售金額44%的三四線城市槓桿收緊幅度較小，預示著銷售絕對量有保證，利好三四線布局精準以及一二線有供給能力的企業。

2）銷售受低基數影響，增速略有回升：單月增速有所回暖，銷售面積單月同比增長10.2%，增速提高2.5個百分點，但由於調控仍持續收緊，累計增速保持下行趨勢；

3）開工投資回落明顯：今年來土地購置面積首次負增長，增速降低15個百分點。房企開工、投資及土地購置累計增速和單月增速全面回落，單月增速分別為5.2%，7.3%和-1.4%，顯示了受調控持續影響，房企開發投資意願降低；

4）中西部銷售增速高位持續回落，東北地區去庫存：中部投資增速基本與1-4月持平，仍為開發投資的主力區域，東北地區投資降幅繼續擴大，顯示了人口凈流出等城市基本面不被看好；中西部銷售增速在較高位持續回落，東北地區銷售金額增速有所提高，處於持續去庫存進程中；

5）資金來源回落明顯，房企定金及預收款增長較多：房企到位資金整體有所回落，尤其是受信貸政策收緊影響，個人按揭貸款資金明顯減少，單月增速-9.6%，近兩年來單月增速首次為負，但受益於5月銷售增速回暖，房企定金及預收款增長較多；

6）投資建議：隨著調控深入，預計地產基本面數據會持續下行，但由於政策風險逐步釋放，投資方面我們建議關注自下而上的股票，從跟投制度和銷售利潤確定性角度，推薦：華僑城、陽光城、招商蛇口、新城控股等，全年行業投資主旋律仍然是三四線+棚改。

正文：

1. 土地購置面積單月增速首次為負，按揭貸款單月增速首次為負：1-5月，房企土地購置面積7580萬平方米，同比增長5.3%，增速比1-4月份回落2.8個百分點；單月同比增長-1.4%，為今年來土地購置面積首次負增長，增速降低15個百分點。1-5月，房企資金來源中，個人按揭貸款9600億元，累計同比增長8.6%，單月增速-9.6%，回落14.6個百分點。受信貸政策收緊影響，個人按揭貸款資金明顯減少，近兩年來單月增速首次為負。土地購置面積和按揭貸款來源的資金兩個指標單月增速首負，說明隨著政策和資金的收緊，房企拿地和開工意願略有下行，但一些核心房企仍在積極布局，未來幾個月投資增速可能繼續下行，同時，資金來源中按揭貸款的增速為負也預示著整個行業的槓桿比率在下行，也是金融去槓桿在地產的體現，預示著銷售的下行不可避免，但需要注意佔銷售面積60%、銷售金額44%的三四線城市槓桿收緊幅度較小，預示著銷售絕對量有保證，利好三四線布局精準以及一二線有供給能力的企業。

2. 銷售受低基數影響，增速略有回升：1-5月，商品房銷售面積54820萬平方米，累計同比增長14.3%，累計增速相比上月回落1.4個百分點；單月銷售面積同比增長10.2%，單月增速相比上月提高2.5個百分點。1-5月，商品房銷售金額43632億元，累計同比增長18.6%，累計增速回落1.5個百分點；單月銷售金額同比增長14.1%，單月增速相比上月提高4.1%。銷售方面，由於調控預期基本落地，單月增速有所回暖，但由於調控仍持續收緊，累計增速保持下行趨勢。

3. 開工投資回落明顯：1-5月，全國房地產開發投資金額37595億元，累計同比增長8.8%，累計增速相比上月回落0.5個百分點；單月開發投資金額同比增長7.3%，單月增速相比上月回落2.3個百分點。1-5月，全國房屋新開工面積65179萬平方米，累計同比增長9.5%，累計增速回落1.6個百分點；單月新開工面積同比增長5.2%，單月增速回落4.9%。房企開工及投資累計增速和單月增速全面回落，顯示了受調控持續影響，房企開工和投資意願降低。

4. 中西部銷售增速高位持續回落，東北地區去庫存：1-5月份，東部地區房地產開發投資20659億元，同比增長8.4%，增速回落0.3個百分點；中部地區投資7853億元，增長16.9%，增速提高0.1個百分點；西部地區投資7918億元，增長7.0%，增速回落0.7個百分點；東北地區投資1166億元，下降16.1%，降幅擴大2.4個百分點。東部地區商品房銷售面積同比增長8.9%，增速回落0.4個百分點；中部地區銷售面積同比增長17.7%，增速回落1.2個百分點；西部地區銷售面積增長21.0%，增速回落4.1個百分點；東北地區銷售面積增長18.8%，增速回落0.8個百分點。房企整體投資意願普遍降低，中部投資增速基本與1-4月持平，仍為開發投資的主力區域，東部和西部地區投資增速持續回落，東北地區投資降幅繼續擴大，顯示了人口凈流出等城市基本面不被看好；受調控收緊影響，中西部銷售增速在較高位持續回落，東北地區銷售金額增速有所提高，銷售面積增速回落較少，而投資降幅繼續擴大，顯示了東北地區處於持續去庫存進程中。

5. 資金來源回落明顯，定金及預收款增長較多：1-5月份，房地產開發企業到位資金58989億元，同比增長9.9%，累計增速回落1.5個百分點；單月房企到位資金同比增長4.0%，單月增速回落7.3%。其中，來自定金及預收款的資金17849億元，累計同比增長20.3%，單月增速15.5%，相比上月提高5.6個百分點。房企到位資金整體有所回落，尤其是受信貸政策收緊影響，個人按揭貸款資金明顯減少，但受益於5月銷售增速回暖，房企定金及預收款增長較多。

6. 投資建議：我們認為隨著調控深入，預計地產基本面數據會持續下行，但由於政策風險逐步釋放，投資方面我們建議關注自下而上的股票，從跟投制度和銷售利潤確定性角度，推薦：華僑城、陽光城、招商蛇口、新城控股等，全年行業投資主旋律仍然是三四線+棚改。

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