廈門房地產調控緣何愈來愈緊？

2017年還想買房？

廈門樓市三大利空，你一定要知道！

本期看點

看點1：樓市大變局！三大利空突襲！

看點2：全方位解讀廈門樓市調控

看點3：廈門樓市：資本博弈的終極戰場

樓市大變局！三大利空突襲！

連日來，樓市調控的三大利空頻襲廈門。

第一個利空是，廈門房貸利率又上調了！首套升至1.1倍， 二套升至1.25倍。半個多月前，四大行首套房貸全面提價，利率集體上漲至95折，如今，廈門房貸利率很快就再次縮緊。據悉，在目前廈門10多家主流銀行中，已有近半首套房貸按基準利率執行。個別銀行首套房利率飆至1.1倍，二套房貸利率飆至1.25倍。

第二個利空是廈門房貸大變天啦，月供又要上漲了。近期以來，定向加息席捲全國，廈門2個月內利率飆漲近30%。如果首套房基準利率飆至1.1倍，按300萬總價計算的話，和之前的9折相比，購房者每個月將多還 1787元。而首套房購買者往往是剛需，每月多還1787元，壓力不小。

第三個利空是部分銀行停止房貸：據融360監測數據顯示，目前全國533家銀行中有20家銀行已經停貸，未來時間會有新增銀行暫停房貸業務。具體到廈門，在這一輪摸底過程當中，廈門至少有兩家銀行已經暫停二套房貸業務。

這當中，某銀行甚至首套二套均不放貸，而且放貸時間需等半年之久。有房奴吐槽，自己首付款都交了，但就是銀行貸款遲遲批不下來，導致自己不能順利過戶。而這也在側面反映出當下銀行額度緊張的現象。

全方位解讀廈門樓市調控

1

5.18土拍高地價惹得禍

這一輪房地產調控，廈門的力度不謂不大，除了限貸限購，還率先在全國出台了限售，但樓市仍然是高燒不退，開發商拿地熱情不減。5.18拍地，廈門島外同安，出讓的3幅住宅用地，樓麵價都在每平米3萬以上，最高的一幅達3.4萬元/平方米。按照這個樓麵價，同安的新房要賣到每平方米5萬元，才能保本微利。而同安現在的新房才一平米2萬左右，麵粉貴過麵包一倍多。

5.18土拍，不僅是測量眼下廈門樓市冷熱的「晴雨表」，更是檢驗後續市場走勢的「風向標」。同安是廈門島外四個區房價墊底的地區，雞年第一拍尚且如此瘋狂，其他幾個區只能比同安更高，不會更低。

有人分析，島外房價恐怕要由2時代進入5時代了，事實上，島外海滄的新房已經進入了4時代。至於島內，目前一平米10萬以上的豪宅已經出現了，二手房普遍進入了5時代，那麼，新房進入8時代也是有可能的。

當然，這是按目前地價推算的。但是，也並非沒有這個可能。在去年以前，誰能料想廈門的房價一年之內翻番呢？

2

輿論炒作」廈門患上房產病」令政府部門壓力倍增

最近，知名財經評論家、財經專欄作家葉檀女士的一篇博文《廈門——沒有大城市的命 偏惹上房地產的病》在網上瘋傳。她對廈門的批評主要在房地產價格上，她認為「廈門也有痛點，而且是非——常——痛」，這個痛點就是房價：「廈門在2016年獲得全球第二高的暴漲幅度，……，截止至2017年第一季度均價已達4萬以上，島內均價堪比深圳。」

她還分析了廈門房價上漲的原因，認為並非是經濟推動，而是因為：

廈門島的地形，即島嶼地形所產生的島內情結；

匯聚效應，周邊縣市的財富流向廈門；

土地出讓因素，即地方政府刻意壓低土地出讓面積，捂地惜售。

可謂點中了廈門的痛點，也引起了工薪階層乃至白領階層的廣泛共鳴。

3

16-35歲人口高流失率引發全社會的憂慮

廈門是一個什麼樣的城市？經濟發展水平二流、房價一流的城市。廈門是一個工資五六千元、房價五六萬、月供1萬+的城市，是一個失衡、畸形的城市，高房價又讓他們懼怕、惶恐、愛不起的城市;這顯然不是年輕人想留的城市。

多少廈大畢業的學子，儘管很愛這個城市，卻不得不向這個相戀多年的城市揮淚作別，去一個收入跟房價匹配的城市工作。媒體報道，去年廈門16—35歲人口流失率達37%,居位全國第一。

廈門樓市：資本博弈的終極戰場！

有人問得好，有一天，廈門的外來人口都是泉州、漳州、晉江等周邊的有錢人，以及內地的退休高官，而沒有多少天南海北闖廈門的、鮮嫩的、懷揣夢想的畢業生。那麼，廈門的生機何在？

作為一個追蹤國內樓市二十餘年的觀察人士，縱觀二十年中國樓市乃至廈門風雲變幻，一言以蔽之：成敗就是兩個文件。

一個是1998年的國務院23號文，即《國務院關於進一步深化城鎮伍房改革加快住房建設的通知》，即建立以經濟適用房為主的供房體系，城市85％以上家庭應該由政府提供經濟適用房，而不是以開發商供應商品房為主。

那個時期，大部分市民都享受到了政策紅利，當時，廈門很多好的地段都建了大體量的經濟適用房，如金雞亭小區、金尚小區、瑞景小區、前埔小區等，房價每平米一千元左右，並且是大面積供應，門檻很低，有工作單位的基本上都覆蓋到了。有政府供應為主體的統建房，放在那裡鎮住，所以商品房房價根本翻不起大浪來。

另一個是2003年18號文，即《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，也就是說，房地產完全市場化，住房主要由開發商提供，政府不再建設經濟適用房。至於後來所謂的保障房，根本就杯水車薪，象徵意義大於實際意義。

從18號文出台後，老百姓的住房完全拋給了開發商，從此，房價直線飈升，一二線城市的工薪家庭基本上與商品房無緣。房子成了投資的標的物，樓市成了資本博弈的戰場！

亡羊補牢猶為晚，廈門去房地產病勢在必行。

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