構建社區商業的利益共同體系統：新加坡模式研究

1

社區商業：利益的融合

1）

社區的概念

「社區」一詞源自於拉丁語，本意是共同的東西和親密的夥伴關係。德國著名社會學家滕尼斯最早提出社區的概念，是指聚集在一定地域範圍的人群構成的社會生活共同體。社區概念在西方國家已經提出了約100多年，並經過了多次經過發展與演化。總的來說，一個成熟的社區應該具備以下幾個特徵：1）具有一定的相對明確和有限的地域邊界；2）有相對穩定的人口；3）有一定的組織結構；4）有明確的文化特徵。

2）

社區的利益共同體系統

社區的組成是一個非常複雜的結構，這中間，涉及到政府、公共組織、私人團體、社區組織、社區開發者以及居民等。Marsh and Rhodes將社區的主要網路與組群分為存在於公共領域的「政策社群」和存在於非公共領域的「利益群體」。其中「政策社群」主要是指以政府及公共機構為代表的公權組織，而「利益群體」是指以私人團體，社區組織等非公共機構。從實際的社區實踐中，「利益群體」也可以加上社區開發者、居民以及其他關聯個體。

一個良好的社區發展，能夠兼顧各個利益相關體之間的訴求。從人類歷史的發展來看，劇增的人口、有限的資源和不對等的信息傳遞，使得長期以來各個利益相關體之間缺乏互動而難以達成共識，這也成為了社區發展最大的難題之一。

針對社區治理的複雜性，德國著名哲學家和社會學家哈貝馬斯於1984年提出協同規劃理念。社會中不同的利益相關者，「利用協同網路、共同建立解決問題」的策略。他強調：不管是公共行為主體還是非公共行為主體，不同的利益相關者在協同網路中相互依存和制約。網路中的每個參與者各自都具各自的價值，而且意識到其他個體獨有的價值。大家共同創造新的機會，並在過程中互相幫助，互相分享利益，最終實現共贏。

Ansell and Gash也提出網路化治理社區的理論。他倡導合作、參與、賦權及網路化的社區規劃方法，讓政策主體直接把利益群體吸引到集體決策過程中，正式的、相互協商的、慎重的制定或實施國家政策或管理公共項目或資產。

利用協同規劃理念和網路化治理社區理念，讓社區內的各個利益主體共同發展、緊密相連，我們稱之為構建社區的利益共同體系統。

3）

構建社區商業利益共同體系統

圖1，社區商業利益共同體系統，來源：邁卓研究

社區商業作為社區中的重要板塊，從利益角度說也具備雙重屬性，首先，它從屬於社區的利益共同體系統，並在其中扮演著重要的角色。其次，由於社區商業的複雜性，以及參與方的多樣性（如上圖1），它本身也具備一個相對獨立的利益體系，構建這個利益體系，是指政府、開發者、運管方、城市居民等其他利益相關方，在社區商業建設中，各司其職，均衡利益，共同推進社區商業建設，給出規範化的系統解決方案，以此共同推進社會發展。在實際操作中，實際構建社區商業的利益共同體系統應該包含以下三個層面的含義：

認同社區商業的複合價值

各方需要清楚的認識社區商業的價值，包括經濟價值及社會價值。社區商業的經濟價值可以用物業價值（物業增值、租金收益）和技術價值（運營管理和品牌的技術輸出等）來進行衡量。而社會價值則是作為社會發展的紐帶和解決社會問題的重要手段。

有明確的職責與義務

無論是政府，還是開發商，或者運營商乃至居民，在這個體系中都有自己的職責及分工，例如政府的規劃與管控功能，發展商的建設功能，運營商的管理功能等，只有各個關聯方都能意識並認真履行自己的責任與義務，社區商業的發展才具備良性的環境。

有較為一致的利益訴求

有一個可以兼顧各方利益的分配模式，這些利益訴求包括財務方面的，也包括如公益與社會職能等非盈利方面的，一個好的利益共同體系統應該是一個各方共贏的平台。

2

新加坡的社區建設研究

新加坡一直被作為社區商業發展建設的典範之一，縱觀新加坡社區商業的發展建設，無論是從土地行政管理、商業布局規劃模式，還是資產管理和退出，參與社區發展和建設的各利益群體在各個環節中都表現出了高度的協同性，實現了社區的「有機團結」（organic solidarity）[1]。

[1]有別於「機械團結」（mechanical solidarity），是指由發達的社會分工以及社會成員間的異質性所決定的另一種社會聯結方式。由於分工導致的專門化，增強了個體間的相互依賴。

1）

政府：強力的管控者

政府功能：宏觀規劃與布局

由於土地資源的稀缺，及城市的特殊性，新加披政府在城市規劃及商業管控等方面做出了巨大努力。首先從城市規劃的角度，新加坡政府從市級商業，區域商業以及鄰里中心進行了系統的分類規劃，每一類商業都有對應的商圈，體量控制以及輻射人口的界定。

如下圖2，綠色標記代表的市級商業主要集中在人口最集中的城市中心區，而根據人口聚集區的分布，每個大的聚集區都有一到兩個區域級商業，社區鄰里型商業則有規律的分布在各個聚集區內。這種模式既能使居民能夠根據消費需求的不同，得到最便利的服務，又避免了商業的惡性競爭。

圖2，新加坡市級商業、區域商業、社區商業分布，

來源：邁卓研究

政府功能：公共設施與配套

除了宏觀規劃以外，新加坡政府對商業建設的管理與引導，還體現在有效的結合公共設施及配套方面。新加坡商業的布局，與地鐵及輕軌系統有著非常有機的結合，一方面，是結合軌道交通的延伸，圍繞站點進行合理的商業布局，根據站點周邊人口情況，商業分布也有相應的規劃。另一方面，無論是地鐵，輕軌還是快速路系統，都要求與商業進行無縫對接，以保證人流的導入。

圖3：新加坡地鐵和商業分布，註：方框中數字為該站點擁有集中商業數量，來源：邁卓研究

綠地規劃也是新加披市政建設的一個重要特點，政府制定了詳細的綠地指標以及綠化獎勵政策。規定每個鎮區中應有一個10公頃的公園；每個樓房居住區，500米範圍內應有一個1.5公頃的公園；每千人應有0.4公頃的開放空間等硬性指標。同時，利用公共綠地自然形成的社區休閑中心進行商業布局，並最大限度的利用綠地的景觀資源，提升商業的體驗性。

圖4：社區商業Waterway Point與綠地景觀的結合，

來源：實地踏勘

政府功能：社區生活公益配套

「鄰里中心模式」（Home by home），指根據社區物業的規模、類型和居住人口，配備相應的商業配套設施和社區生活服務功能，含社區文化娛樂、零售餐飲、圖書館、健身體育、就業指導、老齡人活動中心、醫療保健等多種項目，不以盈利為主要目的，由政府補貼，開發商或物業方進行集中經營與管理，這種模式保證了社區功能的複合與完整。同時，由於該類設施一般均與社區商業有著良好的結合，也為社區商業帶來了強制性的消費客流。

圖5：社區商業Clementi熟食中心，來源：實地踏勘

圖6：社區商業Bedok mall餐飲中心，來源：實地踏勘

2）

發展商：綜合能力的建設者

新加坡目前已建成集中式商業總建築面積約300萬平方米。開發商的市場集中度極高，以凱德集團、遠東機構、Frasers等為首的幾大開發商佔據了六成以上的市場份額（圖7）。其中不乏國有資產參股或控股的公司，保證了政府規劃願景的完成度。

圖7，新加坡大型開發商市場份額，來源：網路

其中，社區商業類項目的持有者主要以凱德集團、CDL、Frasers、Lendlease等開發商為主（圖8）。與美國的採取的房地產投資、開發、物業經營等各方面業務高度分化、互相獨立的「專業化模式」不同，新加坡的地產開發管理呈現「全過程開發模式」，即形成以開發商為中心的一條縱向的產業鏈，從拿地、開發、賣房、經營，均由一家開發商獨立完成。

圖8，新加坡社區商業的主要開發商及代表項目，來源：網路

另一個方面，在某一片區由某個獨立發展主導開發，也是新加坡商業體系開發的一個特點。以裕廊東Jurong East地鐵站附近的商業布局為例，Westgate、Jcube、IMM都是凱德集團旗下商業物業。這種模式的優勢是發展商可以根據物業情況進行差異化的定位，避免了惡性競爭。

圖9，裕廊東Jurong East地鐵站周邊商業設施情況，

來源：網路、實地踏勘

3）

資本方：有效的金融合作者

新加坡的地產金融體系非常發達，以「國家信託基金」為主體，結合大量的房地產信託基金，構成了商業物業從投資到退出全過程資本體系。

新加坡是亞洲繼日本之後第二個推出REITs的國家，也是亞洲第二大REITs市場。截止2017年3月，新加坡交易所存續39支REITs，存續規模849.2億新元。（圖10）

圖10，新加坡REITs市場的發展，來源：彭博資料庫、中債資信整理

而得益於合理並具備前瞻性的整體規劃，新加坡商業往往都會有良好的財務表現，也保證了商業地產經常可以取得較高的年化收益，這也進一步推動的資產證券化的發展。

例如新加坡的第一支REIT——凱德商用新加坡信託（CapitaLand Mall Trust），目前CMT旗下目前共16個商業物業的總建築面積達到53.8萬㎡，其中包括Westgate、Bedok Mall、Bugis Junction等社區商業類物業。2016年物業的總收入超過了1.7億新元（合約8.3億人民幣），去年全年吸引了超過3.5億購物人流。

通過REITs結構，凱德集團可以不斷將成熟商業項目注入套現，減少商業項口中的資金沉澱，加速資本的高效流動，充分提高資金利用率。通過合理的資產組合和成熟的公開交易平台，CMT可以獲得遠遠優越於市場其他投資產品（5-10年國債、銀行儲蓄等）的年化收益（圖12），投資者得到了合理的投資收益。

圖11：CapitaLand Mall Trust 2017第一季度收益與其他投資品類之間的比較，來源：官網，Bloomberg，Central Provident Fund Board, Monetary Authority of Singapore

4）

屬地居民：積極的參與者

新加坡的社區設有完善的組織體系來保障居民的利益反饋到政策社群。新加坡社區組織的活動範圍以選區為基本單位。這一層次上的社區組織是「公民諮詢委員會」和「居民聯絡所管理委員會」，其中公民諮詢委員會是主要的社會組織，它在選區層次上組織、領導和協調社區事務，負責把居民的需要和問題反映給政府，並把政府的有關活動安排和政策信息傳達給居民。

作為社區商業消費閉環中的終端使用者，新加坡居民在社區商業中的消費意願和頻率極高，這也說明居民的消費需求與消費意願，能在整個社區商業系統中得到了合理的體現。而居民對於社區商業的有效反饋，也促進了社區商業的不斷升級。從這個角度上，社區居民也成為了社區商業發展最重要的參與者之一。

3

利益體系化的勝利

社區的協同治理理論在新加坡社區商業建設中得到了很好的實踐，如下圖12所總結，各利益方各司其職，共同構成社區商業利益共同體系統，維護社區商業的生態發展。

圖12，社區商業的利益共同體系統在新加坡的實踐，來源：邁卓研究

社區商業，最重要的是要依託於社區的發展與建設，它既是社區功能的補充者，也是社區發展的參與者，所以，討論社區商業的發展，不能僅僅遵循商業邏輯，還要更多的考慮社會與政治意義，從這個層面，社區商業不是某一個玩家的遊戲，而是一個多方參與的體系。

由於自身的國土特徵，歷史沿革以及政治模式等多方面的原因，新加坡的社區商業發展，可能並不具備普適價值。而且在我們對新加坡商業的考察中，也感覺無論是商業概念，還是創新體驗方面，新加坡的社區商業也並不具備明顯的優勢，有些甚至已經有些落後。但在我們研究社區商業的利益共同體理論的時候，發現新加坡的模式是一個非常有趣的案例，它通過一套精密的體系與管控模式，在很大程度上實現了各個利益相關者的共贏。從這個意義上，新加坡社區商業的成功，是一個體系的勝利。

參考文獻：

[1] 尼克?蓋倫特、史蒂夫?羅賓遜.鄰里規劃——社區、網路與管理[M]. 中國建築工業出版社, 2014.

[2] 潘澤泉. 行動中的社區建設:轉型和發展[M]. 中國人民大學出版社, 2014.

[3] 滕尼斯. 共同體與社會[M]. 北京商務印書館, 1999.

[4] Rhodes R A W, Marsh D. Policy networks in British politics: a critique of existing approaches[J]. Policy networks in British government, 1992: 1-26.

[5] Habermas J, Habermas J. The Theory of Communicative Action: Part 1: Reason and the Rationalization of Society [M]. Beacon press, 1984.

[6] Ansell C, Gash A. Collaborative governance in theory and practice[J]. Journal of public administration research and theory, 2008, 18(4): 543-571.

[7] 任趙旦, 王登嶸. 新加坡城市商業中心的規劃布局與啟示[J]. 現代城市研究, 2014 (9): 39-47.

關於中國社區商業規範化研究

在中國經濟多年快速增長的背後，沒有消費驅動的短板開始顯現。從投資型經濟走向消費型經濟是中國發展的必然要求，在新的轉型時期，在社會進入便利休閑消費和生活體驗時代的今天，聚焦「最後一公里」的社區消費，增強各類商業設施的生活黏性，正在成為激發消費潛力、增強零售活力的重要路徑。

基於此，天華邁卓與中國購物中心產業資訊中心·中購聯發展委員會（Mall China）於2016年12月共同發起中國社區商業規範化研究項目，以中購聯平台為主導，天華邁卓為技術支持機構。該研究將涵蓋中國社區商業的發展戰略、內容功能、產品設計、運營管控、產業鏈衍生服務等多維度專業內容，並將持續關注和解讀「新零售」、「資本化」、「物聯網」等新興概念與趨勢。我們將在2017年第三季度發布《中國社區商業規範化研究白皮書》，為未來3-5年內中國社區商業的發展提供策略性、規範性指導標準，並將持續聯合行業主流開發商、設計單位、運營商、零售品牌、投資機構等行業各界同仁，為推動中國商業發展與居民日常生活的高效連接，提高社區購物中心專業運作水平，以更有力地促進中國社區商業的長期健康發展。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！